IV.- Le vote des travaux en assemblée : les règles du jeu
Compte tenu de son mode d’organisation, la copropriété constitue une cible sensible à mobiliser pour des travaux d’efficacité énergétique, car chaque étape-clé du projet est sanctionnée par un vote en AG. Par ailleurs, il est essentiel de voter la décision à la bonne majorité, sous peine de la voir annulée par le juge, et devoir tout recommencer.
A.- L’établissement des diagnostics
La réalisation de l’audit ou du DPE est voté à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi de 1965). Idem pour le diagnostic technique global. La présentation de l’audit ou du DPE et le vote sur le principe de travaux d’économies d’énergie (plan ou CPE) s’effectue aussi à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
B.- La réalisation des travaux
L’adoption d’un plan de travaux ou la conclusion d’un CPE s’opère à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi de 1965). Toutefois, dans le cas où un plan de travaux est retenu, deux hypothèses sont à distinguer :
- les travaux d’amélioration de la performance énergétique relèvent désormais de la majorité simple (art. 24 de la loi de 1965) ;
- les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives relèvent de la majorité absolue, soit un vote pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 g de la loi de 1965).
C.- Quelle responsabilité du syndic ?
Le syndic est tenu de porter à l’ordre du jour de l’assemblée les questions relatives à la réalisation du DPE ou de l’audit, ainsi que du DTG. En revanche, libre ensuite aux copropriétaires de donner suite à ces propositions. Ces nouvelles obligations professionnelles, dont le syndic doit tenir compte dans la fixation du montant de sa rémunération, sont susceptibles d’être sanctionnées disciplinairement par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ces sanctions peuvent aller de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer. En outre, le syndic doit ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat pour accueillir le fonds de travaux, et ce à peine de nullité de plein droit de son mandat dans le délai de trois mois suivant sa désignation (art. 18 de la loi de 1965).
