Si la rénovation énergétique en copropriété est encore balbutiante, tant du point de vue de l’offre que de la demande, le contexte s’avère aujourd’hui favorable à une montée en puissance de la filière. Avec le Plan climat, le plan de la rénovation énergétique et la réforme annoncée de la copropriété, on assiste à une sorte d’alignement des planètes pour passer à l’action. Reste aux acteurs de la copropriété à s’emparer des dispositifs règlementaires et financiers mis en place pour conduire la transition énergétique de leur immeuble. Du bilan énergétique à la mise en place des outils devant permettre aux copropriétaires de diminuer leur facture d’énergie, d’améliorer leur confort et d’augmenter la valeur patrimoniale de leur logement : tel est l’axe de la première partie de cette étude. Son second volet s’attachera au plan de financement de la rénovation, puis aux leviers à actionner pour massifier la transition énergétique dans les copropriétés.
I.- Un contexte institutionnel porteur
Depuis les lois Grenelle 1 et 2, le sujet de la transition énergétique n’était pas revenu aussi fort. Sous l’égide du nouveau gouvernement, trois ministères se sont mis en ordre de marche pour accélérer la transition énergétique : celui de la Transition écologique, celui de la Cohésion des territoires, et enfin, la chancellerie chargée de réformer la copropriété.
A.- Une pression règlementaire accrue depuis 2010
Le cadre posé par la loi Grenelle.-
La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite «loi Grenelle 2», établit le cadre de la rénovation énergétique en copropriété en imposant un certain nombre d’obligations aux syndics, à savoir proposer à la 
copropriété de réaliser un audit énergétique ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, à compter du 1er janvier 2017. Dans l’année qui suit l’établissement du DPE ou de l’audit énergétique, le syndic met à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) suivante la question du plan de travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (CPE).
La loi ALUR muscle la boîte à outils «rénovation».-
La loi du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), vient consolider le dispositif en créant un diagnostic technique global (DTG), dont l’établissement doit être proposé à l’AG depuis le 1er janvier 2017 dans les immeubles à usage partiel ou total d’habitation soumis au statut de la copropriété. Le texte prévoit que le résultat du DTG peut donner lieu à la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux. Les travaux d’économie d’énergie préconisés au terme du DTG peuvent, à terme, être financés par le fonds de travaux instauré pour les copropriétés. La loi ALUR définit également la notion de tiers-financement.
La loi de transition énergétique enfonce le clou.- Enfin, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTCVE) crée un article 24 h de la loi du 10 juillet 1965 soumettant dorénavant à la majorité simple les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes. Un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est également instauré : il est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.
B.- Un nouvel engagement public vigoureux
Plan climat 2017 : éradiquer d’ici 10 ans les logements les plus énergivores.-
La lutte contre la précarité énergétique constitue l’une des priorités de l’action publique, réaffirmée par le nouveau gouvernement dans le Plan climat présenté à l’été 2017. Ce plan affiche, en particulier, une volonté de porter l’objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) du facteur 4 à la neutralité carbone en 2050. Dans le domaine du logement, le ministre de la Transition écologique a réitéré la volonté de faire disparaître, dans un délai de dix ans, les passoires thermiques, soit quelques 7,5 millions de bâtiments très mal isolés et énergivores, dont une part significative en copropriété.
Le grand plan d’investissement contre «les passoires thermiques».- Le gouvernement s’est engagé dans un grand plan d’investissement (GPI) de 57 milliards d’euros sur la durée de la mandature, dont 20 milliards d’euros pour accélérer la transition écologique incluant 9 milliards d’euros dédiés à la rénovation énergétique de logements détenus par des ménages modestes. Le programme de lutte contre la précarité énergétique «Habiter Mieux» de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), qui s’adresse, notamment, aux copropriétés fragiles, est renforcé et bénéficie d’une dotation supplémentaire de 1,2 milliard d’euros sur cinq ans. De quoi, en principe, accélérer sa dynamique, et permettre d’atteindre l’objectif ambitieux de 75 000 logements rénovés par an.
Le grand plan d’investissement contre «les passoires thermiques».-
Le gouvernement s’est engagé dans un grand plan d’investissement (GPI) de 57 milliards d’euros sur la durée de la mandature, dont 20 milliards d’euros pour accélérer la transition écologique incluant 9 milliards d’euros dédiés à la rénovation énergétique de logements détenus par des ménages modestes. Le programme de lutte contre la précarité énergétique «Habiter Mieux» de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), qui s’adresse, notamment, aux copropriétés fragiles, est renforcé et bénéficie d’une dotation supplémentaire de 1,2 milliard d’euros sur cinq ans. De quoi, en principe, accélérer sa dynamique, et permettre d’atteindre l’objectif ambitieux de 75 000 logements rénovés par an.
Plan de rénovation énergétique : les copropriétés ne doivent pas être oubliées.-
Dans le cadre du Plan climat, l’exécutif a lancé un plan de rénovation énergétique des bâtiments et une concertation pour l’enrichir. Le but : mobiliser tous les acteurs pour accélérer la rénovation des bâtiments mal isolés et contribuer ainsi aux objectifs de neutralité carbone à l’horizon 2050. Le plan reprend l’objectif de rénover 500 000 logements par an, non atteint durant le quinquennat précédent, en mobilisant 14 milliards d’euros sur cinq ans, via le plan quinquennal d’investissement. Pour booster les rénovations, le plan prévoit, notamment, de déployer les guichets uniques en régions pour informer les candidats aux travaux, copropriétés comprises, sur les aides existantes.
Réforme de la copropriété.-
Le projet de loi logement, aussi connu sous le nom «ELAN» pour Évolution du logement et aménagement numérique, prévoit, la révision des règles de la copropriété. Parmi les mesures envisagées pour amplifier les travaux d’économies d’énergie, on trouve un nouvel abaissement des seuils de majorité pour voter les travaux, un investissement renforcé des membres du conseil syndical, ou encore la modernisation du processus décisionnel en AG. L’attribution au conseil syndical d’une fonction pédagogique d’information des copropriétaires sur les questions communes intéressant la copropriété serait consolidée.
C.- Pourtant la France est en retard sur ses objectifs
Deux ans et demi après la publication de la loi de transition énergétique, dont le cap était de diviser par quatre les émissions de GES du pays d’ici à 2050, le Conseil économique, social et environnemental (CESE) dresse un premier bilan décevant de la mise en œuvre de ce texte. Les émissions de GES ont augmenté en 2015 et 2016. Et ,dans le secteur du logement, les objectifs de rénovation énergétique sont à la traîne. Les principaux freins évoqués : les prix relativement bas des énergies qui allongent les temps de retour sur investissement, la mobilisation des financements nécessaires, la qualité des travaux effectués et le manque d’accompagnement. L’avis du CESE est assorti de propositions qui seront développées dans la seconde partie du dossier, à paraître dans le n° 638 de mai 2018 de votre revue.
©photo :agence parisienne du climat
II.- Qu’impose la réglementation en matière de bilan énergétique ?
A.- Réalisation d’un audit ou d’un DPE collectif ?
À quoi sert un DPE collectif ? - Examen simplifié par rapport à l’audit énergétique, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots disposant d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif. Ce diagnostic vise à informer les copropriétaires sur la quantité d’énergie, effectivement consommée sur la base de factures ou estimée, de leur immeuble, tout en évaluant ses émissions de GES. La lecture du DPE est facilitée par la mention de deux étiquettes (énergie et climat), à sept classes de A à G : A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise. Le contenu et les modalités d’établissement du DPE sont règlementés. Ce diagnostic comprend aussi des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Le DPE est valable pendant dix ans.
Audit énergétique : une obligation et un atout.- Les copropriétés d’au moins 50 lots, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er juin 2001, doivent réaliser un audit énergétique. Le conseil syndical, avec l’aide du syndic, est appelé à rédiger un cahier des charges en fonction des spécificités de la copropriété. Le syndic met ensuite en concurrence plusieurs professionnels sur la base du cahier des charges, puis inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) la réalisation de l’audit. Ce dernier doit être réalisé par une personne qualifiée et indépendante et se décompose en trois grandes parties :
- le bilan de la situation tant sur le bâtiment que sur les systèmes (chauffage, eau chaude, ventilation…) ;
- la présentation des travaux hiérarchisés par ordre d’économies engendrées ;
- le plan de travaux et aides financières associées.
À la suite de la réalisation de l’audit, un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger de la pertinence des travaux proposés, doit être 
présenté à l’AG. Entre la réunion de lancement de l’audit et la présentation des résultats, il s’écoule au minimum cinq à six mois.
Quelles aides pour réaliser ces diagnostics ? - Ces diagnostics obligatoires ne s’accompagnent pas d’aides fiscales ou financières. Néanmoins, les copropriétés peuvent trouver une aide et des conseils techniques auprès du réseau «Point rénovation info service» (PRIS) mis en place par l’État en 2013, le site renovation-info-service.gouv.fr permettant d’orienter au mieux les copropriétés. La plateforme d’aide à la rénovation énergétique de l’Agence parisienne du climat, coachcopro.com®, propose aussi une aide en ligne pour piloter la réalisation de l’audit ou du DPE collectif. Les travaux, éventuellement décidés dans la suite des diagnostics, pourront en revanche être subventionnés (voir la seconde partie du dossier, à paraître dans le n° de mai 2018 de votre revue).
B.- Le diagnostic technique global : l’essentiel à savoir
Créé par la loi ALUR, ce nouveau diagnostic doit être établi depuis le 1er janvier 2017 dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété et, lorsque l’AG l’autorise, dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation. Sa finalité : assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, servir de support à l’élaboration d’un plan de travaux. Le DTG intègre un audit énergétique ou un DPE, mais va plus loin : il inclut en particulier une analyse des parties et des équipements communs, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale du bâtiment, une liste de travaux à réaliser pour conserver l’immeuble en bon état dans les dix ans et une évaluation de leur coût. La question de la réalisation du DTG doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’AG, puis les copropriétaires se prononcent sur son engagement et ses modalités. Si le DTG est voté, le syndic devra, lors de l’AG suivante, présenter le résultat du diagnostic, confié à un tiers disposant de compétences et diplômes fixés règlementairement. À cette occasion et sur cette base, sera proposé un plan de travaux à l’AG des copropriétaires.
©photo : Kara / Fotolia
III.- Plan de travaux ou CPE : des leviers efficaces pour déclencher les travaux ?
Une fois le bilan énergétique de la copropriété entrepris, les copropriétaires se prononcent sur l’adoption d’un plan de travaux ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE). La copropriété peut aussi décider de réaliser les travaux sans plan ou sans CPE, ou encore décider de ne rien faire. Ensuite, elle se prononce sur l’adoption des travaux. Une fois les travaux votés par les copropriétaires, le syndic signe les contrats avec les entreprises chargées des travaux. C’est ce qui permet de passer à l’étape suivante, la réalisation des travaux.
A.- Le plan de travaux ou comment échelonner dans le temps la rénovation ?
Ce plan présente, par ordre de priorité, une liste des travaux à prévoir sur plusieurs années pour étaler les dépenses. Ce sont soit des travaux d’amélioration de la performance énergétique portant sur les parties et équipements communs (isolation thermique des toitures par exemple), soit des travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives (notamment l’isolation thermique des parois vitrées). Concernant ces derniers travaux, une fois votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un «délai raisonnable», apprécié au regard de la nature et du coût des travaux. Leur réception est réalisée par le syndicat des copropriétaires qui est en charge de suivre les éventuelles réserves. Après réception définitive, le syndic adresse aux copropriétaires les pièces et documents relatifs aux travaux (contrats, attestations des d’assurances, etc.).
B.- Garantir la performance énergétique : le CPE
Apparu en 2009, le CPE est un contrat intégré dans lequel une entreprise de services énergétiques conçoit et met en œuvre des mesures d’efficacité énergétique et garantit les économies d’énergie sur la durée du contrat. Les économies d’énergie générées servent à rembourser tout ou partie des coûts d’investissement. L’une des questions qui se pose est celle du niveau de performance : ambitieux ou non. L’atteinte des objectifs contractuels d’économies d’énergie est vérifiée et mesurée dans la durée, tout écart donnant lieu à une indemnisation fournie par l’entreprise. Ce contrat revient donc à transférer le risque du maître de l’ouvrage vers l’entreprise. Le premier CPE en copropriété a été signé en 2012 entre Nexity (syndic/maître d’ouvrage) et Bouygues Immobilier (l’opérateur). Toutefois, on dénombre très peu de projets ayant eu recours à ce type de montage en copropriété, et l’Association des responsables de copropriété (ARC) juge que cet outil n’est pas un bon levier pour mener des travaux de sobriété énergétique. Selon cette association, dès lors qu’il y a garantie de résultat, les entreprises auraient tendance à faire des propositions d’économies peu élevées, tout en recourant prioritairement à des travaux les moins coûteux (pour elles). En conséquence, il serait difficile de faire passer des travaux importants, avec un temps de retour trop long. Plus simplement, la complexité de ce contrat manque sans doute d’attractivité pour les acteurs en charge de les proposer aux assemblées générales.
IV.- Le vote des travaux en assemblée : les règles du jeu
Compte tenu de son mode d’organisation, la copropriété constitue une cible sensible à mobiliser pour des travaux d’efficacité énergétique, car chaque étape-clé du projet est sanctionnée par un vote en AG. Par ailleurs, il est essentiel de voter la décision à la bonne majorité, sous peine de la voir annulée par le juge, et devoir tout recommencer.
A.- L’établissement des diagnostics
La réalisation de l’audit ou du DPE est voté à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi de 1965). Idem pour le diagnostic technique global. La présentation de l’audit ou du DPE et le vote sur le principe de travaux d’économies d’énergie (plan ou CPE) s’effectue aussi à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
B.- La réalisation des travaux
L’adoption d’un plan de travaux ou la conclusion d’un CPE s’opère à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 24 de la loi de 1965). Toutefois, dans le cas où un plan de travaux est retenu, deux hypothèses sont à distinguer :
- les travaux d’amélioration de la performance énergétique relèvent désormais de la majorité simple (art. 24 de la loi de 1965) ;
- les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives relèvent de la majorité absolue, soit un vote pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 g de la loi de 1965).
C.- Quelle responsabilité du syndic ?
Le syndic est tenu de porter à l’ordre du jour de l’assemblée les questions relatives à la réalisation du DPE ou de l’audit, ainsi que du DTG. En revanche, libre ensuite aux copropriétaires de donner suite à ces propositions. Ces nouvelles obligations professionnelles, dont le syndic doit tenir compte dans la fixation du montant de sa rémunération, sont susceptibles d’être sanctionnées disciplinairement par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ces sanctions peuvent aller de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer. En outre, le syndic doit ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat pour accueillir le fonds de travaux, et ce à peine de nullité de plein droit de son mandat dans le délai de trois mois suivant sa désignation (art. 18 de la loi de 1965).
V.- Fonds de travaux : une contrainte supplémentaire ?
La loi ALUR impose donc aux syndics l’ouverture d’un nouveau compte bancaire séparé, destiné à recevoir les sommes versées au titre du fonds de travaux. Obligatoire depuis le 1er janvier 2017, ce fonds vise à anticiper le financement de gros 
travaux dans la copropriété en vue de faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, ou votés par les AG en dehors des travaux courant d’entretien. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires : au minimum 5 % du budget prévisionnel. Ces sommes sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, et ne donnent pas lieu à un remboursement à l’occasion de la vente d’un lot. Ce fonds devrait permettre de financer des plans de travaux assurant la transition énergétique de la copropriété. Mais la pratique actuelle démontre le contraire. L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) considère même que ce fonds est «impraticable» tel quel : son montant est trop faible par rapport au coût des travaux de rénovation envisagés, les appels de fonds sont effectués au regard d’une grille de répartition des «charges générales» alors qu’ils sont destinés à être affectés à des «charges spéciales», et enfin, le fonds est attaché à la copropriété et non aux copropriétaires. Une réforme du fonds travaux, dans ses modalités administratives comme dans le niveau de son abondement obligatoire, pourrait être proposée.
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