Face aux multiples diagnostics techniques, aux évolutions législatives et à «la jungle» des diagnostiqueurs, comment y voir clair ? Etat des lieux.
Paul TURENNE
Le dossier unique de diagnostic immobilier (DDT) regroupe en un seul document l’ensemble des diagnostics qui doivent être réalisés sur le logement pour la sécurité et la santé des occupants. Depuis le 1er novembre 2007, il impose ainsi aux propriétaires et aux bailleurs d’informer les acquéreurs et les locataires sur l’état du bâti.
En cas de vente d’immeuble, il doit comporter un :
- constat de risque d’exposition au plomb
- état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
- état relatif à la présence de termites
- état de l’installation de gaz et d’électricité en cas de réalisation depuis plus de 15 ans
- état sur l’exposition aux risques naturels et industriels- diagnostic de performance énergétique
- état des installations d’assainissement autonomes (à compter du 1er janvier 2013)
En cas de location :
- état sur l’exposition aux risques naturels et industriels
- diagnostic de performance énergétique
- constat de risque d’exposition au plomb
- la fiche récapitulative de l’état amiante doit également être communiquée aux locataires dans le mois suivant la réalisation du diagnostic technique amiante (DTA).
Accréditation Cofrac, un gage de sécurité
Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostics plomb, amiante, termite, de performance énergétique, gaz et électricité doivent être effectués par un professionnel certifié par un organisme certificateur accrédité par le Cofrac (Comité Français d´Accréditation). Si des diagnostics ont été réalisés avant le 1er novembre 2007, ils restent toutefois valables dans la limite, bien sûr, de leur date de validité.
Des diagnostiqueurs bien encadrés
Un diagnostiqueur ne peut être certifié par un organisme certificateur qu’à l’issue de plusieurs étapes qu’il doit obligatoirement valider. Dans un premier temps, l’organisme étudie son dossier de candidature. Puis, il vérifie ses compétences au travers d’un examen théorique. Au cours de celui-ci, le diagnostiqueur doit notamment démontrer qu’il possède les connaissances de la terminologie technique et juridique, des normes ou des méthodes de repérage, ou encore qu’il connaît le rôle, les obligations et les responsabilités des différents intervenants. Après la théorie, il doit passer un examen pratique et démontrer par une mise en situation qu’il maîtrise les modalités de réalisation des missions de repérage, qu’il sait rédiger un rapport détaillé, élaborer des croquis, formuler et rédiger des conclusions.
Enfin, le diagnostiqueur doit se soumettre à une présentation devant un comité de certification.
Cette certification est alors valide cinq ans et des opérations de surveillance sont réalisées régulièrement par l’organisme certificateur afin de vérifier que les diagnostiqueurs possèdent toujours les compétences requises. Ces derniers doivent notamment se tenir à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires, réaliser une activité minimale, et fournir des rapports conformes aux exigences réglementaires.
A noter que tous ces examens doivent être conformes aux arrêtés ministériels qui définissent les critères de certification des compétences des personnes physiques. Chaque organisme certificateur est néanmoins libre de définir ses propres exigences et critères de certification, en s’appuyant sur ces mêmes arrêtés.
• Pour obtenir la liste des organismes certificateurs accrédités par le Cofrac qui peuvent vous orienter vers des diagnostiqueurs immobiliers certifiés :
Le Cofrac : www.cofrac.fr/fr/actus/immobilier
• Pour en savoir plus sur les compétences requises par les diagnostiqueurs immobiliers, consulter le document « Exigences spécifiques pour la certification des personnes réalisant des diagnostics techniques immobiliers » sur www.cofrac.fr section « Certification d’entreprises et de personnels en environnement »
• Consulter les textes réglementaires et les brochures sur les diagnostics techniques de l’Agence Nationale pour l´Information sur le Logement (ANIL) sur www.anil.fr
Et aussi :
Le site de la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI) : www.fidi.fr
Le site de la Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l´Immobilier (FNECI) : www.fneci.org
3 questions à Serge Flamencourt, géomètre expert diagnostiqueur, président du groupe VISAGE
Quels sont les avantages à faire appel à un géomètre expert pour établir un diagnostic immobilier ?
Les géomètres experts sont tout d’abord une profession réglementée, disposant d’un conseil supérieur ainsi que de conseils régionaux qui gèrent les réclamations de la part de la clientèle et les problèmes déontologiques ou de discipline. Dans le domaine des diagnostiqueurs, cela n’existe nulle part ailleurs. D’autre part, les géomètres experts ont l’obligation de réaliser 40 heures de formation par an, en complément de la certification obligatoire, ce qui tire incontestablement leur niveau vers le haut. Enfin pour être inscrit au tableau des géomètres experts, il est obligatoire de disposer d’une assurance, sachant que cette dernière est généralement supérieure aux obligations des diagnostiqueurs «classiques». Alors que l’obligation légale est de 300 000 euros par an pour un sinistre, le minimum de base est de 500 000 euros chez un géomètre expert.
En quoi, cela peut-il être un plus pour un copropriétaire ?
Pour donner un ordre d’idée, sur Paris où le prix moyen du m2 est très élevé, une erreur sur la superficie Carrez peut vite engendrer 300 000 euros de dommages. Si le professionnel venait à refaire une erreur de ce type, avec une assurance «minimale», la garantie ne s’appliquerait pas et le ou les copropriétaires lésés ne seraient pas indemnisés. Il faut, par ailleurs, préciser que l’assurance subséquente qui va prolonger d’un certain temps la garantie par rapport à la déclaration d’achèvement du diagnostic est de dix ans chez le géomètres-experts, alors que l’obligation légale n’est que de cinq ans.
Ainsi, si un diagnostic plomb est effectué, par exemple, le 1er février 2000 et qu’un médecin décèle une plombémie chez un enfant le 1er février 2006, le propriétaire peut faire une déclaration auprès de son assurance et se retourner contre le diagnostiqueur immobilier. Si l’assurance subséquente n’est que de cinq ans, l’assureur ne versera aucune indemnisation. Dans l’exemple cité, si un géomètre expert avait fait le diagnostic, même s’il avait fait faillite deux jours après, l’assurance aurait bien été versée. Ce délai supplémentaire va de pair avec la forte pérennité de
l’activité des géomètres experts. D’une part, ils exerçaient généralement avant la loi rendant les diagnostics obligatoires. Qui plus est, en cas de faillite ou de fermeture prématurée du cabinet d’un géomètre expert, toutes ses archives seraient reprises par le conseil régional et revendues ou donnés à un confrère qui assurerait la continuité des dossiers.
Quelles sont les nouveautés en matière de diagnostic du côté des géomètres experts ?
Nous sommes en train de préparer une offre globale de diagnostics à la location au niveau du groupe Visage. Ce «package» qui sera lancé début 2010 comprendra la surface habitable, la performance énergétique, le plomb, l’amiante et le logement décent. Il faut d’ailleurs noter à ce titre que près de 90 % des géomètres experts diagnostiqueurs sont certifiés pour la totalité des diagnostics, alors que ce taux est de seulement 30 % pour l’ensemble des techniciens en France.
Par ailleurs, nous avons mis en place un numéro de téléphone, le 0825 «visage» (0825 84 72 43) qui permet d’être mis en relation avec les trois géomètres experts les plus proches du bien à diagnostiquer. Avec 220 cabinets qui proposent des diagnostics immobiliers, VISAGE est, en terme de sites, le premier réseau national de diagnostiqueurs en France.
Le groupe VISAGE
Le groupe VISAGE (Visa géomètres-experts) est né, tout d’abord en Île-de-France, en 2006, pour mieux fédérer les géomètres experts diagnostiqueurs qui manquaient de visibilité, notamment auprès des notaires, mais aussi pour garantir une qualité de diagnostics auprès de ces derniers, alors que la loi n’avait pas encore mis en place de certification obligatoire. Ce réseau est désormais national, avec une charte, dans laquelle se trouve également le rapport VISAGE©.
Ce rapport de synthèse, sans se substituer aux rapports de diagnostics obligatoires, reprend l’ensemble des diagnostics, y compris ceux qui ont déjà été réalisés auparavant. Le géomètre expert va ainsi pouvoir porter un regard professionnel sur la qualité des diagnostics réalisés en attestant de l’existence des rapports qui y sont liés, en indiquant leur durée de validité et le cas échéant, en émettant les remarques ou les réserves qui s’imposent. En effet, avec au total huit diagnostics que le technicien doit expliquer sur place à un client ou à un agent immobilier, les risques d’erreur ne sont pas nuls.
En savoir plus : http://diagnosticvisage.net
Le Bilan Patrimoine Habitat
Pour prendre les décisions qui s’imposent en matière de rénovation, mieux vaut connaître précisément les leviers sur lesquels agir et les actions prioritaires à engager. Parmi les dispositifs existants, le Bilan Patrimoine Habitat (BPH) de l’association Qualitel, organisme indépendant chargé de promouvoir et valoriser la qualité de l’habitat en France,
constitue un bon moyen d’effectuer les travaux de rénovation appropriés et, in fine, de valoriser son habitat. Ce diagnostic «global» permet à la copropriété qui le commandite de bénéficier d’un examen général de l’état de conservation du bâtiment, de ses qualités de confort et d’usage, et du recensement de ses caractéristiques de gestion. Sont ainsi étudiés la qualité sanitaire, l’acoustique, la sécurité incendie et l’accessibilité, la performance énergétique, sans oublier le niveau des charges.
Connaître le niveau de performance énergétique de son logement et le faire certifier permet de valoriser son bien à la revente.
Autant d’éléments qui permettent d’apporter des éléments concrets aux copropriétaires pour les inciter à engager un projet de rénovation quel qu’il soit. Il paraît difficile, autrement, de parvenir à faire voter de tels travaux. Pour encourager les copropriétaires à réaliser un diagnostic de performance technique, Qualitel rappelle les gains que ces derniers peuvent en retirer avec l’amélioration de la qualité sanitaire des logements et de leurs performances énergétiques, sans oublier l’avantage financier en cas de revente. En effet, les acquéreurs d’un logement respectant les normes de performances énergétiques en vigueur pouvant bénéficier d’un crédit d’impôt dédié au développement durable et aux économies d’énergie, il est intéressant de connaître le niveau de performance technique de son logement et de le faire certifier pour le valoriser. Rappelons également que depuis février 2009, l’Eco-prêt à Taux 0 permet à tout propriétaire de bénéficier de prêts à taux 0 pour financer jusqu’à 30 000 euros de travaux destinés à améliorer la performance énergétique de sa résidence principale, que ce soit au niveau de l’isolation ou du chauffage.
