Comment réaliser un DTG efficace ?
Le DTG est une photographie de l’état de l’immeuble. Il permet de montrer ses forces et faiblesses, d’anticiper les travaux et dépenses, d’avoir une vision de sa situation énergétique, d’optimiser les conditions d’entretien et de maintenance. Sans compter que cela valorise considérablement le patrimoine, utile en cas de revente.
> Une préparation conjointe entre la copropriété et le conseil syndical
Ils doivent agir de concert. Après avoir réalisé un bilan technique de la copropriété - énumérer tous les travaux effectués depuis dix ans, repérer les problèmes (fuites, infiltrations…), connaître les consommations de la copropriété en chauffage, l’état de la chaufferie et ses éventuels dysfonctionnements -, il convient d’établir un bilan de gestion afin de vérifier que la copropriété est à niveau. «Inutile de démarrer un bilan si la copropriété va mal, le syndic est peu apprécié, le conseil syndical est non mobilisé, les charges sont très élevées, les impayés de charges importants, etc. Il serait impossible de se mettre d’accord sur un plan de travaux ou un plan de financement» précise l’Association des Responsables de Copropriété (ARC).
> Un cahier des charges strict
Avant de lancer le diagnostic technique global, le conseil syndical a intérêt à lister les points qu’il souhaite faire auditer, la composition de l’équipe (thermicien, architecte, ingénieur financier, etc.) qu’il entend faire intervenir et les éléments indispensables pour la copropriété (nombre de logements à visiter, modèle de questionnaire aux occupants, nombre de réunions avec le conseil syndical, etc.). Pour la réalisation de l’enquête auprès des occupants, le conseil syndical doit demander aux auditeurs qu’un taux de retour minimum soit envisagé pour les enquêtes, afin d’éviter que celles-ci soient bâclées ou insuffisantes. Il doit aussi motiver les copropriétaires pour répondre à l’enquête. Concernant la visite des logements, il est nécessaire que le conseil syndical interroge les auditeurs sur leur méthode de sélection des logements, et comment les résultats de ces visites seront intégrées dans l’analyse de l’existant, ainsi que sur leurs préconisations. Le conseil syndical doit également veiller à ce que l’équipe d’audit réalise l’analyse du bâti et de ses pathologies éventuelles, fasse des propositions de travaux cohérentes, chiffrées et détaillées, soit en mesure d’analyser l’état des installation, de faire les mesures de rendements, analyser les dysfonctionnement, repérer les défauts de gestion et faire des préconisations d’amélioration à moyen terme.
> Une communication transparente entre les occupants, locataires et copropriétaires
Il convient de communiquer avant le début du DTG, pendant, mais aussi à la fin, par le biais de courriers postaux, mails, réunions, panneaux dans l’ascenseur… Il convient également d’écouter les occupants, de faire remonter tous les problèmes et de veiller à ce qu’ils soient présents lorsqu’auront lieu les visites de logements et la remise des questionnaires.
> Un accompagnement des auditeurs sur le terrain
L’ARC conseille de voter en assemblée un mandat spécial au conseil syndical qui pourra donner toutes les informations nécessaires, montrer la copropriété aux auditeurs des sous-sols aux greniers, préparer la visite des logements, faire passer les questionnaires aux habitants, expliquer les problèmes d’inconforts (en été et en hiver)… Bien évidemment, une bonne coopération entre le syndic et le conseil syndical est primordiale, pour la communication des pièces et des informations nécessaires.
> Une veille au financement
Le plan travaux ne peut exister que s’il est accolé à un plan de financement. Il faudra veiller à consulter les différentes aides (prêts individuels à taux zéro, crédits d’impôts, fonds de travaux, subventions collectives, aides versées par des organismes sociaux…), mais aussi à prendre le temps de bien négocier le prix du DTG.
