Un contenu bien précis
Le DTG doit comporter obligatoirement :
• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au regard du Code de la construction et de l’habitation.
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique de l’immeuble qui se traduira soit sous la forme d’un diagnostic de performance énergétique (DPE Collectif) dans le cadre de l’exploitation d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de climatisation, soit sous la forme d’un audit énergétique de copropriétés à usage d’habitation, dans le cas de cinquante lots ou plus, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (également appelée loi ENE) a imposé à certaines copropriétés de faire procéder à un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou à un audit énergétique avant le 1er janvier 2017. Les audits énergétiques sont obligatoires pour les bâtiments de plus de 50 lots à usage principal d’habitation d’un immeuble ou groupe d’immeubles en copropriété dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 et comprenant une installation collective de chauffage ou de climatisation. Les lots comptabilisés sont principaux ou annexes - les parkings et les caves - et la surface des lots à usage d’habitation doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale. L’audit énergétique a pour but d’informer les copropriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier et de leur apporter des solutions performantes et pertinentes d’amélioration. Il doit être réalisé par un professionnel compétent en thermique du bâtiment, accompagné du syndic et éventuellement d’un membre du conseil syndical. Les autres copropriétés (construites après 2001) dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ont dû, quant à elles et à la même échéance, faire réaliser une DPE collectif, devant porter sur l’ensemble du bâtiment (parties communes et privatives). L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) précise que « si l’assemblée générale ne vote pas la réalisation de l’audit, la question sera remise à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. La règlementation ne précise pas les sanctions encourues. Cependant, la dégradation de l’état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l’absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements. Ceci pourrait entraîner des recours en justice par des propriétaires s’estimant lésés du fait du non-respect de la réglementation ».
• Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les dix prochaines années).
Une fois réalisé, le DTG est présenté aux copropriétaires qui voteront sa réalisation ou sa révision sur un plan pluriannuel de travaux. En principe, après avoir fait réaliser un DPE ou un audit, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit l’établissement de ces documents, le plan de travaux d’économies d’énergie ou de contrat de performance énergétique. Le syndic est désormais dispensé de cette obligation lorsqu’à la suite d’un DTG, le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour comporte des travaux d’économies d’énergie. Il doit être adopté à la majorité absolue.
Les travaux, dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Ce dernier est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2017, ainsi que pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à partir du 1er janvier 2025.
