Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) des copropriétés sous certaines conditions. Le but ? Déterminer les améliorations énergétiques et les travaux à prioriser pour l’immeuble.
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L’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) est clair. A partir du 1er janvier 2017, toute copropriété de plus de 10 ans ou tout immeuble faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lequel l’administration demande au syndic de le produire, est dans l’obligation de réaliser un DTG. Pour les autres copropriétés, la seule obligation sera de soumettre la réalisation de ce DTG à un vote en assemblée générale, qui ne requiert que la majorité simple.
Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’un immeuble. Ce nouveau diagnostic a pour but de donner aux copropriétaires, un état général de l’immeuble en question et de planifier un plan pluriannuel des travaux. Cette étude passe par l’élaboration d’un état technique et réglementaire de l’immeuble et détermine sa situation énergétique dans le but de perfectionner la gestion technique et patrimoniale en programmant et priorisant les travaux qui seront à réaliser dans les dix prochaines années.
Un contenu bien précis
Le DTG doit comporter obligatoirement :
• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au regard du Code de la construction et de l’habitation.
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique de l’immeuble qui se traduira soit sous la forme d’un diagnostic de performance énergétique (DPE Collectif) dans le cadre de l’exploitation d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de climatisation, soit sous la forme d’un audit énergétique de copropriétés à usage d’habitation, dans le cas de cinquante lots ou plus, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (également appelée loi ENE) a imposé à certaines copropriétés de faire procéder à un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou à un audit énergétique avant le 1er janvier 2017. Les audits énergétiques sont obligatoires pour les bâtiments de plus de 50 lots à usage principal d’habitation d’un immeuble ou groupe d’immeubles en copropriété dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 et comprenant une installation collective de chauffage ou de climatisation. Les lots comptabilisés sont principaux ou annexes - les parkings et les caves - et la surface des lots à usage d’habitation doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale. L’audit énergétique a pour but d’informer les copropriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier et de leur apporter des solutions performantes et pertinentes d’amélioration. Il doit être réalisé par un professionnel compétent en thermique du bâtiment, accompagné du syndic et éventuellement d’un membre du conseil syndical. Les autres copropriétés (construites après 2001) dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ont dû, quant à elles et à la même échéance, faire réaliser une DPE collectif, devant porter sur l’ensemble du bâtiment (parties communes et privatives). L’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) précise que « si l’assemblée générale ne vote pas la réalisation de l’audit, la question sera remise à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. La règlementation ne précise pas les sanctions encourues. Cependant, la dégradation de l’état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l’absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements. Ceci pourrait entraîner des recours en justice par des propriétaires s’estimant lésés du fait du non-respect de la réglementation ».
• Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les dix prochaines années).
Une fois réalisé, le DTG est présenté aux copropriétaires qui voteront sa réalisation ou sa révision sur un plan pluriannuel de travaux. En principe, après avoir fait réaliser un DPE ou un audit, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit l’établissement de ces documents, le plan de travaux d’économies d’énergie ou de contrat de performance énergétique. Le syndic est désormais dispensé de cette obligation lorsqu’à la suite d’un DTG, le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour comporte des travaux d’économies d’énergie. Il doit être adopté à la majorité absolue.
Les travaux, dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Ce dernier est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2017, ainsi que pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à partir du 1er janvier 2025.
Un DTG réalisé par des professionnels
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Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 20161 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété, est paru au JO le 30 décembre. Il précise les compétences des personnes pouvant réaliser ce diagnostic. Il s’agit de personnes titulaires d’un Bac+3 (ou un titre équivalent ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent) dans les domaines des techniques du bâtiment, possédant des compétences sur : les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ; les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ; les pathologies du bâtiment et de ses équipements ; la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ; la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ; les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ; la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ; les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Ce tiers (personne physique, morale ou groupement doté de la personnalité juridique) devra justifier auprès du donneur d’ordre qu’il possède bien ces compétences et s’il dispose d’une assurance RC Pro couvrant les risques liés à ce type de mission, et attester sur l’honneur de son indépendance et de son impartialité à l’égard du syndic, des entreprises intervenant sur l’immeuble et ses équipements, et des fournisseurs d’énergie.
Comment réaliser un DTG efficace ?
Le DTG est une photographie de l’état de l’immeuble. Il permet de montrer ses forces et faiblesses, d’anticiper les travaux et dépenses, d’avoir une vision de sa situation énergétique, d’optimiser les conditions d’entretien et de maintenance. Sans compter que cela valorise considérablement le patrimoine, utile en cas de revente.
> Une préparation conjointe entre la copropriété et le conseil syndical
Ils doivent agir de concert. Après avoir réalisé un bilan technique de la copropriété - énumérer tous les travaux effectués depuis dix ans, repérer les problèmes (fuites, infiltrations…), connaître les consommations de la copropriété en chauffage, l’état de la chaufferie et ses éventuels dysfonctionnements -, il convient d’établir un bilan de gestion afin de vérifier que la copropriété est à niveau. «Inutile de démarrer un bilan si la copropriété va mal, le syndic est peu apprécié, le conseil syndical est non mobilisé, les charges sont très élevées, les impayés de charges importants, etc. Il serait impossible de se mettre d’accord sur un plan de travaux ou un plan de financement» précise l’Association des Responsables de Copropriété (ARC).
> Un cahier des charges strict
Avant de lancer le diagnostic technique global, le conseil syndical a intérêt à lister les points qu’il souhaite faire auditer, la composition de l’équipe (thermicien, architecte, ingénieur financier, etc.) qu’il entend faire intervenir et les éléments indispensables pour la copropriété (nombre de logements à visiter, modèle de questionnaire aux occupants, nombre de réunions avec le conseil syndical, etc.). Pour la réalisation de l’enquête auprès des occupants, le conseil syndical doit demander aux auditeurs qu’un taux de retour minimum soit envisagé pour les enquêtes, afin d’éviter que celles-ci soient bâclées ou insuffisantes. Il doit aussi motiver les copropriétaires pour répondre à l’enquête. Concernant la visite des logements, il est nécessaire que le conseil syndical interroge les auditeurs sur leur méthode de sélection des logements, et comment les résultats de ces visites seront intégrées dans l’analyse de l’existant, ainsi que sur leurs préconisations. Le conseil syndical doit également veiller à ce que l’équipe d’audit réalise l’analyse du bâti et de ses pathologies éventuelles, fasse des propositions de travaux cohérentes, chiffrées et détaillées, soit en mesure d’analyser l’état des installation, de faire les mesures de rendements, analyser les dysfonctionnement, repérer les défauts de gestion et faire des préconisations d’amélioration à moyen terme.
> Une communication transparente entre les occupants, locataires et copropriétaires
Il convient de communiquer avant le début du DTG, pendant, mais aussi à la fin, par le biais de courriers postaux, mails, réunions, panneaux dans l’ascenseur… Il convient également d’écouter les occupants, de faire remonter tous les problèmes et de veiller à ce qu’ils soient présents lorsqu’auront lieu les visites de logements et la remise des questionnaires.
> Un accompagnement des auditeurs sur le terrain
L’ARC conseille de voter en assemblée un mandat spécial au conseil syndical qui pourra donner toutes les informations nécessaires, montrer la copropriété aux auditeurs des sous-sols aux greniers, préparer la visite des logements, faire passer les questionnaires aux habitants, expliquer les problèmes d’inconforts (en été et en hiver)… Bien évidemment, une bonne coopération entre le syndic et le conseil syndical est primordiale, pour la communication des pièces et des informations nécessaires.
> Une veille au financement
Le plan travaux ne peut exister que s’il est accolé à un plan de financement. Il faudra veiller à consulter les différentes aides (prêts individuels à taux zéro, crédits d’impôts, fonds de travaux, subventions collectives, aides versées par des organismes sociaux…), mais aussi à prendre le temps de bien négocier le prix du DTG.
Quid des sanctions ?
Afin de vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, l’autorité administrative compétente (le maire ou le préfet, selon les cas) peut demander au syndic, à tout moment, de lui produire le DTG. A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.
Pour aller plus loin
> Espaces Info Energie (EIE), qui dispensent des conseils gratuits sur les problématiques d’économies d’énergie.
Il en existe dans toutes les régions.
> Agences Locales de l’Energie (ALE), qui soutiennent les initiatives de développement local de production d’énergie.
Mission d’information, de conseil, de sensibilisation et d’accompagnement. Il en existe dans toutes les régions.
> Effinergie, qui agit dans l’intérêt général pour accompagner
la promotion des constructions et des rénovations de bâtiments confortables et respectueux de l’environnement :
www.effinergie.org
> L’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie),
qui donne les clés pour se faire accompagner pour réaliser un DPE collectif ou un audit énergétique :
www.renovation-info-service.gouv.fr
> Coach Copro©, plateforme qui recense toutes les bonnes astuces
pour simplifier la rénovation énergétique :
www.coachcopro.com
> Guide Audit énergétique et DTG, par l’ARC :
www.arc-copro.fr
