3 questions à Bernard Coynel, administrateur de biens chez Audras & Delaunois
Quelles sont les solutions les plus fréquemment choisies par les copropriétés que vous gérez pour financer des travaux d’importance ?
Les constitutions de provisions spéciales pour gros travaux restent encore peu utilisées par les copropriétaires, de même que le vote de plans pluriannuels de travaux. Le plus souvent, les travaux importants sont financés grâce à plusieurs appels de fonds qui répartissent la somme sur une durée pouvant aller jusqu’à un an pour des copropriétés dont les habitants disposent de faibles revenus ou en cas de travaux particulièrement importants.
En ce qui concerne les crédits collectifs, les copropriétaires sont encore relativement frileux. Cela s’explique sans doute par le fait qu’ils étaient auparavant obligatoirement solidaires les uns des autres, dès lors que le syndic contractait un crédit au nom du syndicat des copropriétaires. Désormais, même si un vote en AG est toujours nécessaire pour entériner ce choix, seuls y adhèrent les volontaires et chacun est complètement responsable des sommes qu’il rembourse.
Mais l’aspect psychologique, avec la sensation d’être lié quoi qu’il arrive, joue souvent en défaveur d’une solution de financement collective. Je ne suis, par ailleurs, pas persuadé que la copropriété soit gagnante au niveau du taux qui va être ainsi négocié, par rapport à un crédit contracté à titre personnel. En revanche, les conditions d’octroi, beaucoup plus souples, notamment en ce qui concerne le taux d’endettement, peuvent se révéler intéressantes pour certains copropriétaires qui ne pourraient, sinon, accéder à un tel prêt. Cela peut donc parfois débloquer un certain nombre de situations.
Quid des subventions dans le montage des projets ?
Les subventions versées par certaines villes au titre de ravalements de façades assorties d’isolations thermiques obligatoires, par exemple, sont assez simples à obtenir dès lors que le dossier est monté convenablement. En revanche, c’est souvent un peu plus difficile pour les subventions des départements ou des régions qui changent souvent. Entre le moment où l’on commence à monter le dossier et le moment où l’on peut effectivement toucher la subvention, celle-ci peut avoir diminué fortement, ce qui enlève de la visibilité. Mieux vaut ne pas trop compter dessus pour assurer la faisabilité du projet, mais les prendre comme une base de travail en se disant que l’on peut espérer avoir telle somme de subventions au final.
Dans le cadre de la rénovation énergétique, mieux vaut également effectuer une estimation du montant des travaux à engager pour avoir plus de visibilité au niveau des subventions pouvant être versées. Sur deux copropriétés que je gère et qui en sont encore à l’étude faisabilité, l’Agence locale de l’énergie a déjà fait pour chacune un dossier. Or, la fourchette du coût des travaux varie de 300 000 à 1 million d’euros en fonction des investissements réalisés. Plus les travaux sont importants, plus les subventions seront nombreuses et conséquentes, sous réserve que la performance énergétique soit améliorée.
Les copropriétaires ont-ils tendance à privilégier des travaux d’envergure ou a minima ?
L’amélioration de la performance énergétique des logements est un sujet dont on parle beaucoup lors des réunions ou des assemblées générales. Et cela va s’accentuer à compter du 1er janvier 2012 où tous les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront réaliser dans un délai de cinq ans un diagnostic de performance énergétique global pour l’immeuble. Dans la foulée, les syndics devront inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie, ou d’un contrat de performance énergétique à conclure avec un opérateur. Mais pour l’heure, les solutions a minima sont souvent choisies, notamment par les personnes les plus âgées qui demeurent peu motivées par des travaux ambitieux aux longs retours sur investissement. Celles-ci préfèrent, pour la plupart, mettre 10 à 12 000 euros pour des travaux dont elles pourront bénéficier immédiatement.
En savoir plus
• Agence Nationale pour l’Information sur le Logement : www.anil.org/fr/votre-adil
• Agence nationale de l’Habitat : www.anah.fr
• Eco-prêt en faveur des travaux d’économie d’énergie, jusqu’à 30 000 € de travaux : www.eco-ptz-travaux.fr
• Fédération des Pact : www.pact-habitat.org/reseau.html
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