[N° 590] - Chantiers thermiques : les syndicats de copropriétaires en première ligne

par Paul TURENNE
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Index de l'article

Engager une démarche de rénovation énergétique en copropriété implique d’effectuer des choix stratégiques, tant techniques que financiers. Face à la complexité des enjeux, les porteurs de projet ont donc tout intérêt à bien s’entourer et à impliquer au maximum les copropriétaires, pour optimiser les chances de réussite.

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Economies d’énergie, factures moins élevées, amélioration du confort, augmentation de la valeur patrimoniale du bâti… Les avantages d’un projet de rénovation thermique sont nombreux, sous réserve d’agir globalement sur la copropriété. Une action collective permet en effet de démultiplier l’efficacité et les résultats en mutualisant les efforts. Et donc, in fine de réduire bien davantage les coûts en comparaison des actions au coup par coup par appartement. Pour autant, inutile d’espérer mener à bien un projet d’amélioration digne de ce nom, sans un conseil syndical motivé et une forte implication des copropriétaires et du syndic gestionnaire, avant, pendant et après sa réalisation.
Car, si les travaux à réaliser pour rendre une copropriété économe en énergie dépendent avant tout de ses caractéristiques (date de construction, localisation, état initial…), l’engagement des parties prenantes joue beaucoup. Sans compter une bonne dose de méthodologie.

Rénovation en plusieurs phases

Avant toute chose, il convient de bien préparer le projet en tenant compte des spécificités de la copropriété à rénover. Le conseil syndical aura donc tout intérêt à réfléchir de concert avec le syndic sur le projet de rénovation énergétique qu’il entend mener à bien. A ce stade, prendre contact avec un Espace info-energies s’avère bien souvent profitable, du fait des conseils dispensés par les conseillers ayant une grande expérience de ce type de travaux.
Les copropriétés dotées d’un chauffage collectif pourront également réaliser un bilan énergétique simplifié (cf. Pour aller plus loin), permettant de comparer les différentes saisons de chauffe entre elles. L’objectif est ainsi d’évaluer de possibles baisses de rendement du système de chauffage ou d’éventuelles anomalies énergivores.
Il s’agit ensuite de contacter plusieurs bureaux d’études et d’effectuer une sélection à partir des devis. Puis, le conseil syndical devra veiller à ce qu’un maximum de copropriétaires soient informés du projet et sensibilisés via des courriers, des affiches, ou des réunions.
Dans un deuxième temps, l’objectif sera de réaliser un audit énergétique visant à proposer des préconisations adaptées aux spécificités du bâti et aux priorités à mettre en œuvre.
Cet audit, étape fondamentale qui traduit la mobilisation de la copropriété et ses motivations, devra au préalable être voté en assemblée générale. D’où l’intérêt de bien sensibiliser tous les copropriétaires à son utilité. Par ailleurs, le conseil syndical, éventuellement assisté du syndic, pourra monter des dossiers de subventions, de façon à faire baisser le coût total de l’audit.
Une fois finalisé, la copropriété disposera d’un diagnostic clair du bâtiment et des travaux à réaliser.
Enfin, la dernière étape sera l’établissement d’un programme de travaux étalé sur plusieurs années, conformément aux préconisations du bureau d’études. Avec, à la clé une sélection des entreprises prestataires en fonction de leurs compétences et de leurs tarifs.

 

Réalisation de l’audit énergétique

La réalisation d’un audit énergétique permet donc aux copropriétaires et au syndic d’avoir une idée précise des travaux à engager pour améliorer la performance énergétique d’une copropriété.
Celui-ci se déroule généralement en quatre phases.
Avant l’intervention du bureau d’études, il s’agit tout d’abord de préparer le terrain et de rassembler les documents indispensables à la mission du prestataire. Ce dernier va ensuite visiter la copropriété et s’entretenir avec des occupants. Puis, le bureau d’études va rédiger un rapport intermédiaire et s’entretenir sur cette base avec le conseil syndical et le syndic. Enfin, à la suite à cette réunion, il finalisera son rapport et assurera une présentation finale à l’ensemble des copropriétaires lors d’une réunion d’information, voire lors de l’assemblée générale.

Rôle majeur du syndicat de copropriétaires

Au cours de ces quatre phases, le maître d’ouvrage commanditaire de l’étude, à savoir le syndicat de copropriétaires, va jouer un rôle majeur pour assurer le bon déroulement et la réussite de l’audit énergétique. Il devra, tout d’abord, de soigner la phase préalable. Ainsi, une bonne connaissance du cahier des charges lui permettra de mieux cerner la nature de la prestation à exiger du professionnel. Il veillera ensuite à remplir soigneusement la fiche descriptive de la copropriété afin que le prestataire puisse établir un devis le plus précis possible. Charge alors de choisir le prestataire en sélectionnant le mieux disant, à prestations égales.
Une fois cette sélection effectuée, il lui faudra fournir toutes les informations et documents utiles en sa possession. A commencer par les abonnements et contrats en cours, factures de combustible, d’électricité et d’eau, voire, s’ils ont été réalisés, bilan énergétique simplifié, bilan des consommations d’électricité pour les parties communes, ou des consommations d’eau. Par ailleurs, il devra également rassembler les devis et factures des travaux réalisés au cours des cinq dernières années, les devis des travaux envisagés, les plans des différents niveaux et des sous-sols éventuels, ainsi que l’ensemble des diagnostics, études et audits effectués précédemment, le carnet d’entretien de chaque bâtiment et les schémas des réseaux électriques et autres fluides. Enfin, pour les immeubles dotés de chauffage collectif, il fournira le livret de chaufferie, le carnet de maintenance et le rapport d’inspection des chaudières.
Durant la phase de réalisation de l’audit, le maître d’ouvrage devra notamment faire en sorte que le prestataire soit accompagné par les personnes impliquées au quotidien dans la gestion technique et énergétique du bâtiment audité. Qui plus est, son rôle en matière de sensibilisation sera très important à ce moment là, puisqu’il sera en charge d’impliquer l’ensemble des copropriétaires, via des réunions, des questionnaires ou des visites d’appartements.
Enfin, à la remise du rapport, il devra tout d’abord s’assurer que la prestation est bien conforme au cahier des charges et valider les hypothèses retenues en faisant le lien entre les différents acteurs concernés (syndic, Espace info-énergies, éventuel prestataire extérieur…)

Prestation d’AMO : la cerise sur le gâteau

La partie optionnelle Assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) de la prestation d’un cabinet d’études fait obligatoirement suite à un audit énergétique. Pour les cas les plus complexes, notamment dans le cas de travaux d’envergure, la copropriété aura ainsi tout intérêt à faire appel à un AMO. Ce prestataire aura pour mission de l’accompagner dans sa démarche et de l’aider à prendre les décisions concernant le déroulement de la phase maîtrise d’œuvre. Il l’assistera également sur le choix du maître d’œuvre et pourra proposer le suivi de ce dernier.
En fonction du projet, il peut s’agir d’une AMO travaux, d’une AMO renégociation des contrats d’énergie, ou d’une AMO garantie de performance énergétique. Cette prestation se décompose en trois temps :
• Une mission d’accompagnement au choix du programme de travaux à retenir par le maître d’ouvrage.
• Une mission d’accompagnement au choix du maître d’oeuvre,
• Une mission de suivi de la conception du projet.