Les trois principales attentes d'Étienne GINOT,
président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS).
Réforme de la gouvernance :
Être copropriétaire, ce n’est pas être propriétaire.
«Il faut tout d’abord régler l’éducation civique du logement dans notre pays. Les jeunes arrivent sur le marché du logement pour être locataire ou copropriétaire sans vraiment de connaissances précises. La propriété n’est pas la copropriété, c’est le commencement de la vie collective. La législation sur la copropriété a tendance à privilégier l’intérêt individuel au détriment de l’intérêt collectif, ce qui entraîne souvent des blocages dans la prise de décision.
Pour y remédier, la réforme de la gouvernance est indispensable : abaissement des majorités de vote en privilégiant les copropriétaires présents ou représentés aux assemblées générales. Il est inadmissible qu’un copropriétaire qui ne s’intéresse pas aux décisions de gestion de son immeuble puisse bloquer ou ralentir les projets de ceux qui s’impliquent. De même, il faut se poser la question suivante : est-il normal que celui qui ne paye pas ses charges puisse conserver un droit de vote, et par suite, un droit de blocage ? Il nous apparaît que non, ce n’est plus tolérable.
L’information renforcée des accédants à la copropriété doit également être améliorée. Ainsi, il faudrait :
• inclure les charges de copropriété dans le plan de financement lié à l’emprunt bancaire ;
• rendre obligatoire la transmission des procès-verbaux à l’acquéreur ;
• améliorer l’information de l’acquéreur quant à la situation financière du syndicat de copropriétaires ;
• améliorer la connaissance du copropriétaire sur le fonctionnement de la copropriété, par la remise d’un “livret du copropriétaire“.»
Conforter le statut du syndic de copropriété
«Le livre blanc des États généraux des professionnels de l’immobilier contient une série de propositions concernant la formation initiale et continue des syndics, la mise en place d’une discipline s’imposant à l’intégralité de la profession, sous le contrôle d’un Conseil supérieur.
Nous souhaitons, en outre, que soit créée une carte professionnelle spécifique, distincte des cartes actuellement délivrée (gestion, transaction), avec le cas échéant des spécialisations telles que la gestion des copropriétés en difficultés.
Le statut du syndic doit également s’appuyer sur une revalorisation en distinguant ce qu’il accomplit pour la collectivité (syndicat des copropriétaires) ou pour l’un ou l’autre des copropriétaires à titre individuel. En effet, en pratique, chacun estime que le syndic est son prestataire direct, ce que la loi ne reconnaît pas. C’est une source de malentendus constants et préjudiciables.»
Améliorer la gestion financière des immeubles
«L’UNIS partage la vision de l’ensemble de la Profession (Union des professionnels des services de l’immobilier- UPSI) qui souligne qu’il faut développer une véritable politique d’amortissement de gestion du bien immobilier :
- il s’agit d’un vrai amortissement sur immeuble et non d’un amortissement à la personne comme en promotion.
- il s’agit de privilégier l’intérêt collectif de la copropriété sur l’intérêt individuel.
- il s’agit de reconnaître le rôle sociétal de la copropriété dans l’environnement urbain.
L’anticipation de travaux importants est possible dans la copropriété. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre en effet la possibilité de constituer un fonds de réserve pour travaux futurs. Le syndic a l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.
Mais, en pratique, on s’aperçoit que ces provisions pour travaux futurs sont rarement votées.
Pourquoi ?
Le refus des copropriétaires a plusieurs origines :
- le sentiment d’être contraint à une épargne forcée,
- la sensation de pouvoir «mieux placer» son épargne à titre individuel,
- le manque de visibilité sur l’utilisation future de ces fonds, et le risque que les travaux éventuellement décidés par la suite ne soient pas ceux qui seraient souhaités individuellement,
- la réticence des copropriétaires les plus âgés à épargner en vue de travaux dont ils ne «profiteront» peut-être pas,
- l’incertitude sur le sort des fonds collectés en cas de vente.
Dans ces conditions, c’est au dernier moment et souvent dans la contrainte que les copropriétaires vont découvrir les coûts sans avoir pris la précaution d’épargner.
Ce défaut d’anticipation met certains d’entre eux en difficulté, notamment lorsque les dépenses sont lourdes.
Pour corriger ce constat, le rapport Braye sur les copropriétés propose :
- La mise en place d’une épargne obligatoire pour anticiper ces travaux et lever les freins de leur réalisation,
- La mise en place obligatoire de diagnostics généraux des immeubles (à la place des multiples diagnostics thématiques),
- L’élaboration de plans pluriannuels de travaux.»
