Les trois principales attentes de Jean-François BUET,
président Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
«Pour les actes de sa vie quotidienne, le comportement du consommateur s’est profondément modifié ces dix dernières années : plus exigeant en termes de compétence, d’expertise, de garantie et de disponibilité de la part du prestataire qui lui offre des services. Ce constat est aussi vrai dans les relations copropriétaires – syndic de copropriété. Il est souvent reproché à ce professionnel, à tort ou à raison, de manquer de compétence et de transparence dans sa gestion. La réforme annoncée de la loi du 10 juillet 1965, mais aussi celle du 2 janvier 1970 qui réglemente l’exercice des activités des syndics professionnels, sont l’occasion de répondre aux attentes des copropriétaires. La FNAIM propose aux pouvoirs publics trois dispositions principales : la carte professionnelle “Syndic“, l’extranet copropriété et le renforcement du rôle des garants financiers.»
Instauration d’une carte professionnelle “Syndic“
«Pour exercer une activité qui relève de la loi Hoguet, il faut détenir une carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce“ et/ou “Gestion immobilière“. Cette dernière carte, dite “G“, est délivrée à des professionnels qui peuvent exercer deux activités totalement différentes : une activité de gestion locative ou une activité de syndic de copropriété dont les principales missions sont prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La lecture de cet article est révélateur des compétences juridiques, comptables et techniques requises : établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat et leurs annexes, tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien, faire exécuter les travaux votés, suivre l’exécution des travaux, embaucher, gérer et le cas échéant, licencier le personnel de l’immeuble …
Pourtant, pour se voir délivrer une carte professionnelle “Gestion immobilière”, que ce soit pour exercer une activité de gérance locative ou de syndic professionnel, le candidat doit présenter la même aptitude professionnelle (prévue aux articles 11 à 15 du décret Hoguet du 20 juillet 1972).
Compte tenu des spécificités liées à l’activité de syndic professionnel, le renforcement de l’accès à cette profession paraît justifié. Un salarié qui pendant dix ans aurait travaillé dans un service de gérance locative, quelle que soit la qualité de son expérience professionnelle, ne peut pas être considéré comme présentant des acquis suffisants pour accéder au statut de syndic professionnel de copropriété. Ce constat est le même pour un jeune diplômé de niveau BAC + 3 ans d’études juridiques qui n’aura jamais lu un seul bilan comptable.
Il faut relever le niveau de compétence et distinguer les détenteurs de cartes professionnelles habilités à gérer des immeubles soumis au statut de la copropriété en créant une troisième carte “Syndic d’immeubles” ou “Carte S”. Quel que soit le pré-requis, qui en tout état de cause doit être relevé, quelle que soit l’activité de la loi Hoguet ambitionnée (Cf. Livre Blanc mai 2011 “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier” FNAIM / UNIS), la délivrance de la carte “Carte S” ne serait délivrée que si ces pré-requis sont complétés par un stage d’intégration initiale à l’activité de syndic, sanctionné par la remise d’un livret. Grâce à ce stage, les futurs syndics professionnels compléteraient leur formation initiale par les spécificités de ce métier, notamment par la maîtrise des règles comptables des syndicats de copropriétés.»
Instaurer un extranet copropriété
«A l’heure de l’Internet, les consommateurs ont de plus en plus accès à distance à différents comptes utiles pour la gestion de leur quotidien. Grâce à des accès extranet, le prestataire de services (banque, assurance, professionnel de l’immobilier, fournisseur d’énergie, opérateur de téléphonie …) offre un accès privilégié à certaines informations relatives à ses services et propres à ses clients.
Appliqué à un immeuble en copropriété, l’extranet présente de nombreux avantages. C’est un outil au service de la transparence qui permet d’accéder à tout moment aux documents relatifs à l’immeuble, à son fonctionnement et aux pièces comptables. Déjà initié par certains syndics professionnels, ce service mérite d’être généralisé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires. Ainsi, dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble, le syndic professionnel pourrait être tenu de proposer :
Un “extranet copropriété syndicat de copropriétaires” pour que chaque copropriétaire, en toute transparence, accède aux documents de l’immeuble : règlement de copropriété, carnet d’entretien, dossier technique amiante, audit ou diagnostic de performance énergétique, contrat de syndic et d’assurances de l’immeuble, feuilles de présence et procès verbaux des dernières assemblées générales, budget prévisionnel de l’exercice en cours, arrêté des comptes de l’immeuble …
Un “extranet copropriété conseil syndical” pour que chaque membre du conseil syndical accède aux PV des réunions du conseil syndical, aux devis sur travaux, au relevé général des dépenses du syndicat, aux ordres de services, au taux d’exécution des travaux réalisés en temps réel, à la situation de trésorerie du syndicat …
Ces extranets au service de la gestion courante pourraient être complétés par un “extranet copropriétaires”, qui, au titre d’une prestation individuelle, pourrait être librement souscrit par chaque copropriétaire pour accéder aux appels de charges, aux comptes individuels, au paiement en ligne des appels de charges et de leurs régularisations.»
Renforcer le rôle des garants
«La loi Hoguet du 2 janvier 1970 oblige les syndics professionnels à souscrire une garantie financière au moins égale au montant des fonds qu’ils détiennent au nom et pour le compte des syndicats qu’ils gèrent. Les garants, selon les dispositions de leurs règlements intérieurs, peuvent imposer aux syndics d’avoir un compte bancaire “professionnel” pour le fonctionnement interne du cabinet distinct du compte “copropriétés”. Cette exigence permet d’identifier aisément les fonds restituables aux différents clients par rapport aux fonds propres du cabinet.
Si la défaillance financière des syndics professionnels reste rare, l’expérience montre pourtant, en cas de telle hypothèse, que certains garants se montrent très procéduriers quant à la recevabilité des créances, voire refusent de prendre en charge certains sinistres. La raison majeure tient à ce que ces derniers ne contrôlent pas assez efficacement les entreprises garanties, et cela pour deux raisons :
• Ils n’ont la responsabilité de vérifier que la représentation des fonds mandants détenus par les professionnels et pas celle de vérifier le respect les conditions d’exercice de l’activité par le professionnel ;
• A côté des garants financiers spécialisés dans le domaine des activités “loi Hoguet”, dont la connaissance des pratiques professionnelles est reconnue, d’autres, qui n’ont pas la même maîtrise des spécificités des métiers immobiliers, n’ont pas les mêmes exigences. Pourtant, ces garants couvrent environ la moitié des professionnels. Notamment, ces garants n’exercent aucune vérification sur place mais seulement sur pièces.
La sécurisation des consommateurs et de leurs fonds est primordiale. Elle doit passer par les garants financiers dont les procédures de contrôles périodiques et inopinés doivent être renforcées. Pour cela il conviendrait que seuls les garants financiers “loi Hoguet” ayant mis en place des procédures de contrôles internes périodiques au moyen d’un référentiel, commun à tous les garants et agréé, seraient habilités à apporter leur garantie financière aux professionnels de l’immobilier de la loi Hoguet. Ce référentiel commun, constitutif d’un audit interne, légal et comptable, des entreprises garanties, serait établi par l’Autorité de contrôle prudentiel en concertation avec le Conseil national des professions immobilières (Cf. Livre Blanc mai 2011 : “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier”, page 18).
Chaque garant serait tenu de produire chaque année un rapport sur les audits réalisés au sein des cabinets immobiliers loi Hoguet à chacune de ces institutions.»
