EXCLUSIF :
Réforme de la loi du 10 juillet 1965
Quelles sont vos trois principales attentes ?
Le gouvernement s’est engagé à faire voter une loi cadre sur le logement prévoyant notamment, une réforme de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Notre rédaction a donc choisi d'interroger plusieurs acteurs de la copropriété en leur posant la question suivante :
“Au moment où se prépare la mise en chantier de la loi du 10 juillet 1965, quelles sont vos trois principales attentes ?
Les trois principales attentes de Jean-François BUET,
président Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
«Pour les actes de sa vie quotidienne, le comportement du consommateur s’est profondément modifié ces dix dernières années : plus exigeant en termes de compétence, d’expertise, de garantie et de disponibilité de la part du prestataire qui lui offre des services. Ce constat est aussi vrai dans les relations copropriétaires – syndic de copropriété. Il est souvent reproché à ce professionnel, à tort ou à raison, de manquer de compétence et de transparence dans sa gestion. La réforme annoncée de la loi du 10 juillet 1965, mais aussi celle du 2 janvier 1970 qui réglemente l’exercice des activités des syndics professionnels, sont l’occasion de répondre aux attentes des copropriétaires. La FNAIM propose aux pouvoirs publics trois dispositions principales : la carte professionnelle “Syndic“, l’extranet copropriété et le renforcement du rôle des garants financiers.»
Instauration d’une carte professionnelle “Syndic“
«Pour exercer une activité qui relève de la loi Hoguet, il faut détenir une carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce“ et/ou “Gestion immobilière“. Cette dernière carte, dite “G“, est délivrée à des professionnels qui peuvent exercer deux activités totalement différentes : une activité de gestion locative ou une activité de syndic de copropriété dont les principales missions sont prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La lecture de cet article est révélateur des compétences juridiques, comptables et techniques requises : établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat et leurs annexes, tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien, faire exécuter les travaux votés, suivre l’exécution des travaux, embaucher, gérer et le cas échéant, licencier le personnel de l’immeuble …
Pourtant, pour se voir délivrer une carte professionnelle “Gestion immobilière”, que ce soit pour exercer une activité de gérance locative ou de syndic professionnel, le candidat doit présenter la même aptitude professionnelle (prévue aux articles 11 à 15 du décret Hoguet du 20 juillet 1972).
Compte tenu des spécificités liées à l’activité de syndic professionnel, le renforcement de l’accès à cette profession paraît justifié. Un salarié qui pendant dix ans aurait travaillé dans un service de gérance locative, quelle que soit la qualité de son expérience professionnelle, ne peut pas être considéré comme présentant des acquis suffisants pour accéder au statut de syndic professionnel de copropriété. Ce constat est le même pour un jeune diplômé de niveau BAC + 3 ans d’études juridiques qui n’aura jamais lu un seul bilan comptable.
Il faut relever le niveau de compétence et distinguer les détenteurs de cartes professionnelles habilités à gérer des immeubles soumis au statut de la copropriété en créant une troisième carte “Syndic d’immeubles” ou “Carte S”. Quel que soit le pré-requis, qui en tout état de cause doit être relevé, quelle que soit l’activité de la loi Hoguet ambitionnée (Cf. Livre Blanc mai 2011 “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier” FNAIM / UNIS), la délivrance de la carte “Carte S” ne serait délivrée que si ces pré-requis sont complétés par un stage d’intégration initiale à l’activité de syndic, sanctionné par la remise d’un livret. Grâce à ce stage, les futurs syndics professionnels compléteraient leur formation initiale par les spécificités de ce métier, notamment par la maîtrise des règles comptables des syndicats de copropriétés.»
Instaurer un extranet copropriété
«A l’heure de l’Internet, les consommateurs ont de plus en plus accès à distance à différents comptes utiles pour la gestion de leur quotidien. Grâce à des accès extranet, le prestataire de services (banque, assurance, professionnel de l’immobilier, fournisseur d’énergie, opérateur de téléphonie …) offre un accès privilégié à certaines informations relatives à ses services et propres à ses clients.
Appliqué à un immeuble en copropriété, l’extranet présente de nombreux avantages. C’est un outil au service de la transparence qui permet d’accéder à tout moment aux documents relatifs à l’immeuble, à son fonctionnement et aux pièces comptables. Déjà initié par certains syndics professionnels, ce service mérite d’être généralisé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires. Ainsi, dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble, le syndic professionnel pourrait être tenu de proposer :
Un “extranet copropriété syndicat de copropriétaires” pour que chaque copropriétaire, en toute transparence, accède aux documents de l’immeuble : règlement de copropriété, carnet d’entretien, dossier technique amiante, audit ou diagnostic de performance énergétique, contrat de syndic et d’assurances de l’immeuble, feuilles de présence et procès verbaux des dernières assemblées générales, budget prévisionnel de l’exercice en cours, arrêté des comptes de l’immeuble …
Un “extranet copropriété conseil syndical” pour que chaque membre du conseil syndical accède aux PV des réunions du conseil syndical, aux devis sur travaux, au relevé général des dépenses du syndicat, aux ordres de services, au taux d’exécution des travaux réalisés en temps réel, à la situation de trésorerie du syndicat …
Ces extranets au service de la gestion courante pourraient être complétés par un “extranet copropriétaires”, qui, au titre d’une prestation individuelle, pourrait être librement souscrit par chaque copropriétaire pour accéder aux appels de charges, aux comptes individuels, au paiement en ligne des appels de charges et de leurs régularisations.»
Renforcer le rôle des garants
«La loi Hoguet du 2 janvier 1970 oblige les syndics professionnels à souscrire une garantie financière au moins égale au montant des fonds qu’ils détiennent au nom et pour le compte des syndicats qu’ils gèrent. Les garants, selon les dispositions de leurs règlements intérieurs, peuvent imposer aux syndics d’avoir un compte bancaire “professionnel” pour le fonctionnement interne du cabinet distinct du compte “copropriétés”. Cette exigence permet d’identifier aisément les fonds restituables aux différents clients par rapport aux fonds propres du cabinet.
Si la défaillance financière des syndics professionnels reste rare, l’expérience montre pourtant, en cas de telle hypothèse, que certains garants se montrent très procéduriers quant à la recevabilité des créances, voire refusent de prendre en charge certains sinistres. La raison majeure tient à ce que ces derniers ne contrôlent pas assez efficacement les entreprises garanties, et cela pour deux raisons :
• Ils n’ont la responsabilité de vérifier que la représentation des fonds mandants détenus par les professionnels et pas celle de vérifier le respect les conditions d’exercice de l’activité par le professionnel ;
• A côté des garants financiers spécialisés dans le domaine des activités “loi Hoguet”, dont la connaissance des pratiques professionnelles est reconnue, d’autres, qui n’ont pas la même maîtrise des spécificités des métiers immobiliers, n’ont pas les mêmes exigences. Pourtant, ces garants couvrent environ la moitié des professionnels. Notamment, ces garants n’exercent aucune vérification sur place mais seulement sur pièces.
La sécurisation des consommateurs et de leurs fonds est primordiale. Elle doit passer par les garants financiers dont les procédures de contrôles périodiques et inopinés doivent être renforcées. Pour cela il conviendrait que seuls les garants financiers “loi Hoguet” ayant mis en place des procédures de contrôles internes périodiques au moyen d’un référentiel, commun à tous les garants et agréé, seraient habilités à apporter leur garantie financière aux professionnels de l’immobilier de la loi Hoguet. Ce référentiel commun, constitutif d’un audit interne, légal et comptable, des entreprises garanties, serait établi par l’Autorité de contrôle prudentiel en concertation avec le Conseil national des professions immobilières (Cf. Livre Blanc mai 2011 : “Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier”, page 18).
Chaque garant serait tenu de produire chaque année un rapport sur les audits réalisés au sein des cabinets immobiliers loi Hoguet à chacune de ces institutions.»
Les trois principales attentes de Bruno DHONT,
directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC).
Instaurer l’obligation de mettre au point un plan pluriannuel de travaux
et un fonds travaux abondés à hauteur de 5 % du budget de charges (minimum).
«Beaucoup de copropriétés vieillissent et souffrent d’un manque de gros entretien ; par ailleurs, la plupart auront rapidement besoin d’engager des gros travaux d’économies d’énergie.
Or, les copropriétaires - plus ou moins modestes ou bailleurs - ont de plus en plus de réticences et de difficultés à engager les gros travaux. Voilà pourquoi - pour éviter les problèmes inévitables voire la catastrophe - nous pensons que LA solution est d’instaurer l’obligation de définir un plan pluriannuel de travaux et créer un fonds travaux (5 % du budget de charges soit - en moyenne - 100 euros par an et par logement) qui permettrait de préparer l’avenir et de renverser la logique actuelle : en effet quand, on a commencé à provisionner, on se pose la question de savoir comment utiliser le plus efficacement possible cet argent.
Cette mesure (en fait une double mesure) est :
a - d’un côté indispensable pour établir des nouvelles modalités de fonctionnement des copropriétés (une gestion patrimoniale provisionnelle et une meilleure maîtrise des charges) ;
b - d’un autre côté indispensable pour éviter la dégradation d’un nombre grandissant de copropriétés ainsi que la fragilisation des copropriétaires, et pour favoriser l’amélioration thermique des bâtiments.
Elle sera certainement très peu populaire au départ et sera présentée par certains (dont certains représentants des bailleurs) comme antisociale.
Il faudra donc :
• démontrer et montrer que cette mesure est sociale et très efficace, ce que tous nos adhérents qui ont mis en place un fonds travaux permettent d’établir :
• obtenir des contreparties permettant de rendre juste et acceptée cette double mesure :
- la mise en place d’une fiscalité du placement des fonds des copropriétés ;
- la suppression de la dérogation possible à l’ouverture d’un compte séparé, mesure permettant d’améliorer la transparence de la gestion financière (donc un meilleur contrôle), et le placement des excédents ;
- la sécurisation des fonds travaux ;
- la mise en place d’un crédit d’impôt pour les plus modestes (comme au Québec)».
Mieux encadrer les professionnels de la gestion et résoudre les conflits entre syndics et copropriétaires
en instituant des «commissions paritaires départementales de conciliation»
et des «commissions régionales de discipline».
«La profession de syndics n’est - de l’avis général, y compris des chambres professionnelles - pas assez contrôlée et en cas de manquements à leurs obligations professionnelles, malheureusement trop fréquents, les syndics échappent le plus souvent aux sanctions et actions réparatrices correspondantes.
Par ailleurs l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre d’un syndic est très rare, puisqu’il faut, pour cela, un vote majoritaire de l’assemblée générale, donc l’inscription préalable de la question à l’ordre du jour par le syndic...
À cela s’ajoute le fait que la copropriété est de plus en plus le lieu de difficultés entre syndics et copropriétaires qui ne sont pas dus uniquement aux syndics : difficulté d’application des textes ; incompréhension ; conflits entre copropriétaires et arbitrages parfois inadaptés ou maladroits des syndics.
Nous proposons donc d’instaurer :
- d’une part des commissions départementales de conciliation, commissions paritaires (copropriétaires/syndic, sur le principe des commissions locatives) ; ces commissions traiteront de tous les litiges qui peuvent survenir dans une copropriété entre copropriétaires et syndics et permettront d’instaurer aussi une médiation là où ce sera nécessaire ;
- d’autre part - comme l’a proposé le ministère de la Justice - des commissions régionales paritaires de discipline présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions en cas de faute et de manquement aux obligations légales et déontologiques.
Cette commission étudierait les affaires graves non traitées ou non résolues au premier niveau (conciliation).
Ce double dispositif, simple, mais très efficace aurait une efficacité préventive aussi forte qu’une efficacité curative et favoriserait autant une amélioration “professionnelle” (déontologie ; compétence) qu’une amélioration des relations au sein des copropriétés».
Instaurer dans la loi du 10 juillet 1965 une possibilité de délégation de gestion au conseil syndical
en matière de petits travaux, suivi des contrats et de tenue du carnet d’entretien.
«Aujourd’hui, les copropriétés où la gestion des petits travaux se fait de façon satisfaisante et économe, ne sont pas n’importe quelles copropriétés.
Ce sont celles où l’on constate que les copropriétaires résidants sur place et membres de conseils syndicaux s’investissent dans la gestion de leur immeuble et effectuent, en accord avec leur syndic, la gestion des petits travaux et le suivi des contrats de maintenance.
Dans ces copropriétés, également, le conseil syndical assure souvent lui-même la tenue d’un véritable “carnet d’entretien” de la copropriété et des équipements permettant un suivi des petits, moyens et gros travaux et servant d’outils de gestion.
Il importe cependant de préciser que tout cela se fait hors cadre légal puisque les copropriétaires ne peuvent juridiquement - dans l’état actuel des textes - assurer un rôle dans la gestion de leur immeuble.
L’assemblée générale ne peut, en effet, autoriser une délégation de pouvoir qu’à “une fin déterminée”, c’est-à-dire qu’elle ne peut porter que sur un acte ou une décision précise.
Elle ne peut en aucun cas être générale et permanente (article 21 du décret du 17/3/1967).
Pourtant, s’agissant de la possibilité d’établir une délégation de gestion au conseil syndical, sous contrôle de l’assemblée générale, des dispositions existent depuis quelques années, mais ne concernent QUE les résidences avec services et ne concerne QUE la gestion des services.
Il convient donc simplement de confirmer cette évolution législative, de l’améliorer, et d’en étendre la possibilité à tous les syndicats de copropriétaires, sur le point précis des petits travaux courants, du suivi des contrats et la tenue du carnet d’entretien, étant bien entendu que, dans ce cas, le conseil syndical devra être couvert pour sa responsabilité civile dite “professionnelle”.»
Les trois principales attentes de Émilie-Rosita ALLAIN,
présidente de l’Association nationale de la Copropriété (ANCC).
Parmi les propositions d’évolution de la loi du 10 juillet 1965, voici les trois principaux axes de réflexion :
Fin de la dérogation aux comptes bancaires séparés
«Afin de permettre à chaque syndicat de copropriétaires d’avoir une gestion financière et comptable autonome et sécurisée, la loi SRU du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Toutefois, les copropriétés qui sont gérées par un syndic professionnel ont la possibilité de déroger à cette règle en votant en assemblée générale la non-ouverture d’un compte séparé. Les fonds appelés auprès des copropriétaires sont alors déposés sur un compte ouvert au nom du syndic (article 18 alinéa 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Alors que l’existence d’un compte séparé aurait due être le principe et sa non-ouverture l’exception, la réalité est toute autre. En effet, rares sont les copropriétés gérées par un syndic professionnel qui sont dotées aujourd’hui d’un compte séparé ouvert en leur nom.
La raison en est simple : les syndics demandent systématiquement à l’assemblée générale d’être dispensés d’ouvrir un compte séparé sous peine d’une augmentation de leurs honoraires (parfois de l’ordre de 1 000 €) justifiée, selon eux, par une plus grande lourdeur dans les opérations comptables dont la multiplicité est génératrice de frais supplémentaires (en particulier, l’obligation de détenir un chéquier au nom de la copropriété).
Pourtant, la présence d’un compte séparé présente de nombreux avantages : transparence dans la gestion des fonds de la copropriété en évitant toute confusion avec les fonds des autres copropriétés gérées par le même syndic, connaissance exacte du montant de la trésorerie en temps réel, absence de blocage des fonds en cas de faillite du syndic, contrôle facilité du conseil syndical, simple transfert de signature en cas de changement de syndic, non-utilisation des fonds pour financer les travaux d’une autre copropriété, absence de placement des fonds par le syndic à des fins personnelles, bénéfice de la garantie financière en cas de détournement de fonds ou de faillite du syndic etc.
L’ANCC milite donc pour le rétablissement du principe de compte séparé obligatoire et gratuit sans dérogation possible.»
Création d’une instance de médiation
«La médiation permet à deux parties en désaccord de trouver une solution amiable, sans avoir besoin de recourir à un juge.
L’ANCC souhaite que soit mise en place une médiation spécialisée en copropriété (déjà présent dans d’autres domaines tels que l’assurance ou l’énergie) afin de régler en premier recours les différends entre le syndicat des copropriétaires et le syndic et, entre le syndic et un copropriétaire et/ou un occupant. Cette médiation pourrait prendre plusieurs formes : élargissement de la compétence de la Commission départementale de conciliation des bailleurs/locataires ou Commission ad hoc.
Ce recours permettrait, dans de nombreux cas, un règlement amiable des litiges, un désengorgement certain des juridictions civiles et un traitement plus rapide et moins coûteux des dossiers.
L’organe du Médiateur en copropriété pourrait être une instance composée de manière paritaire de représentants de syndics, de représentants de copropriétaires et de représentants de locataires, le cas échéant. La saisine pourrait être faite sur simple demande adressée à cette instance (rattachée soit à un tribunal, soit à une autorité administrative, telle qu’une mairie). Le champ de compétences de l’instance de médiation pourrait s’étendre sur l’ensemble des litiges ayant leur source dans la vie de la copropriété.»
Mise en place d’un protocole de recouvrement légal
«Les procédures de recouvrement des charges impayées sont les plus courantes en copropriété. Dans ce domaine, le syndic a exceptionnellement un pouvoir d’initiative qui ne nécessite pas l’obtention d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale pour pouvoir agir (art. 55 du décret du 17 mars 1967). Or, trop souvent, les syndics professionnels, une fois les lettres de relances et les mises en demeure restées infructueuses, confient le dossier à un avocat (généralement lié au cabinet de syndic) afin d'assigner le débiteur. Cette procédure, bien que légale, est une charge financière considérable pour le syndicat qui n’est parfois pas justifiée au vu du montant des impayés en jeu.
En effet le coût de la procédure et les frais d’avocat peuvent se révéler parfois nettement supérieurs au montant total des impayés. C’est également pourquoi d’autres syndics préfèrent attendre que le montant à recouvrer soit suffisamment important avant de lancer une quelconque procédure de recouvrement.
Afin d’éviter d’alourdir inutilement les charges des copropriétaires, de réduire les délais préjudiciables au bon fonctionnement de la copropriété et de diminuer, voire de stopper les abus de procédure, l’ANCC formule donc le vœu que soit désormais explicitement inscrit dans le corps de la loi de 1965, qu’en cas de négociations amiables infructueuses, le syndic doive obligatoirement recourir en priorité aux procédures dites «simplifiées» déjà existantes en droit civil, à savoir : la future médiation, puis la déclaration au greffe ou l’injonction de payer. En effet, ces actions ne nécessitent pas l’assistance d’un avocat et le syndic peut facilement et rapidement remplir le document normalisé “cerfa“ pour saisir la juridiction compétente.
Le protocole de recouvrement pourrait ainsi graduellement se résumer aux étapes successives suivantes : -1. relance par courrier simple
-2. mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception
-3. saisine de l’instance du médiateur en copropriété
-4. déclenchement d’une procédure simplifiée de type injonction de payer
-5. assignation.
Par ailleurs, la création d’une assurance pour impayés de charges de copropriété permettrait de réguler mécaniquement le nombre de procédures engagées et d’éviter la surfacturation.»
Les trois principales attentes d'Étienne GINOT,
président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS).
Réforme de la gouvernance :
Être copropriétaire, ce n’est pas être propriétaire.
«Il faut tout d’abord régler l’éducation civique du logement dans notre pays. Les jeunes arrivent sur le marché du logement pour être locataire ou copropriétaire sans vraiment de connaissances précises. La propriété n’est pas la copropriété, c’est le commencement de la vie collective. La législation sur la copropriété a tendance à privilégier l’intérêt individuel au détriment de l’intérêt collectif, ce qui entraîne souvent des blocages dans la prise de décision.
Pour y remédier, la réforme de la gouvernance est indispensable : abaissement des majorités de vote en privilégiant les copropriétaires présents ou représentés aux assemblées générales. Il est inadmissible qu’un copropriétaire qui ne s’intéresse pas aux décisions de gestion de son immeuble puisse bloquer ou ralentir les projets de ceux qui s’impliquent. De même, il faut se poser la question suivante : est-il normal que celui qui ne paye pas ses charges puisse conserver un droit de vote, et par suite, un droit de blocage ? Il nous apparaît que non, ce n’est plus tolérable.
L’information renforcée des accédants à la copropriété doit également être améliorée. Ainsi, il faudrait :
• inclure les charges de copropriété dans le plan de financement lié à l’emprunt bancaire ;
• rendre obligatoire la transmission des procès-verbaux à l’acquéreur ;
• améliorer l’information de l’acquéreur quant à la situation financière du syndicat de copropriétaires ;
• améliorer la connaissance du copropriétaire sur le fonctionnement de la copropriété, par la remise d’un “livret du copropriétaire“.»
Conforter le statut du syndic de copropriété
«Le livre blanc des États généraux des professionnels de l’immobilier contient une série de propositions concernant la formation initiale et continue des syndics, la mise en place d’une discipline s’imposant à l’intégralité de la profession, sous le contrôle d’un Conseil supérieur.
Nous souhaitons, en outre, que soit créée une carte professionnelle spécifique, distincte des cartes actuellement délivrée (gestion, transaction), avec le cas échéant des spécialisations telles que la gestion des copropriétés en difficultés.
Le statut du syndic doit également s’appuyer sur une revalorisation en distinguant ce qu’il accomplit pour la collectivité (syndicat des copropriétaires) ou pour l’un ou l’autre des copropriétaires à titre individuel. En effet, en pratique, chacun estime que le syndic est son prestataire direct, ce que la loi ne reconnaît pas. C’est une source de malentendus constants et préjudiciables.»
Améliorer la gestion financière des immeubles
«L’UNIS partage la vision de l’ensemble de la Profession (Union des professionnels des services de l’immobilier- UPSI) qui souligne qu’il faut développer une véritable politique d’amortissement de gestion du bien immobilier :
- il s’agit d’un vrai amortissement sur immeuble et non d’un amortissement à la personne comme en promotion.
- il s’agit de privilégier l’intérêt collectif de la copropriété sur l’intérêt individuel.
- il s’agit de reconnaître le rôle sociétal de la copropriété dans l’environnement urbain.
L’anticipation de travaux importants est possible dans la copropriété. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre en effet la possibilité de constituer un fonds de réserve pour travaux futurs. Le syndic a l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.
Mais, en pratique, on s’aperçoit que ces provisions pour travaux futurs sont rarement votées.
Pourquoi ?
Le refus des copropriétaires a plusieurs origines :
- le sentiment d’être contraint à une épargne forcée,
- la sensation de pouvoir «mieux placer» son épargne à titre individuel,
- le manque de visibilité sur l’utilisation future de ces fonds, et le risque que les travaux éventuellement décidés par la suite ne soient pas ceux qui seraient souhaités individuellement,
- la réticence des copropriétaires les plus âgés à épargner en vue de travaux dont ils ne «profiteront» peut-être pas,
- l’incertitude sur le sort des fonds collectés en cas de vente.
Dans ces conditions, c’est au dernier moment et souvent dans la contrainte que les copropriétaires vont découvrir les coûts sans avoir pris la précaution d’épargner.
Ce défaut d’anticipation met certains d’entre eux en difficulté, notamment lorsque les dépenses sont lourdes.
Pour corriger ce constat, le rapport Braye sur les copropriétés propose :
- La mise en place d’une épargne obligatoire pour anticiper ces travaux et lever les freins de leur réalisation,
- La mise en place obligatoire de diagnostics généraux des immeubles (à la place des multiples diagnostics thématiques),
- L’élaboration de plans pluriannuels de travaux.»
Pour une réforme raisonnée de la loi de 1965
Madame Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a annoncé que la loi du 10 juillet 1965 serait modifiée avec pour objectif affiché «améliorer le fonctionnement et notre connaissance des copropriétés». Ce qui est présentée comme une «grande loi sur le logement» devrait être «élaborée en début d’année 2013».
Il convient de rappeler que la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est l’une des dernières grandes lois dont la rédaction à la fois pragmatique et fondamentale, lui a permis de traverser les décennies, en conservant l’équilibre entre respect des libertés individuelles et sauvegarde du bien commun, en dépit des bouleversements qu’a connu notre société. Tous, praticiens, membres de la doctrine comme magistrats, s’accordent pour lui reconnaître d’immenses qualités de pertinence et de plasticité.
Si certaines adaptations se révèlent nécessaires aujourd’hui, et nul ne peut le contester, il me semble judicieux de s’attacher à préserver les grandes lignes de ce qui constitue notre droit de la copropriété. En ce domaine, le législateur serait inspiré de faire preuve de mesure.
Jean-Marc ROUX, rédacteur en chef des Informations rapides de la copropriété.
Pour des règlements de copropriété adaptés par l'Ordre des géomètres-experts.
Contribution de Vincent Picard, géomètre-expert
Nombreux sont les copropriétaires à déplorer le manque de lisibilité du règlement de copropriété. Dense, trop juridique, inadapté aux caractéristiques réelles de l’immeuble, clauses ambiguës sont autant de critiques faites à ce document dont le contenu est alors trop souvent méconnu par des copropriétaires ou futurs acquéreurs, découragés devant l’opacité et la complexité de cet acte, pourtant essentiel.
Simplifier la rédaction des règlements de copropriété mais surtout proscrire l’établissement d’un document «standardisé» déniant la spécificité de la copropriété pour laquelle ils ont vocation à s’appliquer sont deux objectifs que l’Association nationale des copropriétés et des copropriétaires (Ancc) nous encourage vivement de poursuivre afin de rendre ce document accessible aux copropriétaires et pratique dans la gestion quotidienne de l’immeuble.
Lors de l’acquisition d’un lot de copropriété, l’acte de vente mentionne que l’acheteur a été informé de l’existence et du contenu du règlement de copropriété. Pourtant, la pratique démontre que ce règlement est méconnu. C’est habituellement à la naissance d’un contentieux ou à l’occasion d’une difficulté rencontrée dans la vie de la copropriété que les utilisateurs se tournent vers ce document.
La profusion d’informations qu’il contient, la reproduction intégrale d’articles de loi sans en expliquer le sens, la rédaction complexe, et parfois contradictoire, de certaines de ses clauses nuisent à la compréhension de son contenu et privent le copropriétaire d’informations pourtant essentielles à son intégration dans la copropriété.
Certes, la reproduction des articles ayant trait aux modalités de fonctionnement d’une copropriété a aussi une vertu pédagogique en concourant à expliquer aux copropriétaires le fonctionnement de leur petite communauté, notamment le formalisme des assemblées générales avec les modalités de convocations, les règles de majorité ainsi que les fonctions du syndic. Des informations qui sont bien sûr, indispensables à la compréhension de règles juridiques complexes édictées par des spécialistes qui ont imaginé une représentation dualiste de la propriété bien éloignée de l’idée naturelle que l’on se fait ordinairement de la propriété.
Mais ces informations sont dorénavant aisément accessibles aux copropriétaires via Internet ou les livres spécialisés, ce qui rend vaine cette reproduction. De plus, le véritable et sournois écueil en reproduisant in extenso les textes de loi au sein du règlement de copropriété est l’inévitable obsolescence programmée de ce document dès lors que la législation et la réglementation en vigueur évoluent. Le législateur s’en est d’ailleurs ému et a cherché à résoudre cette ambiguïté en facilitant la mise à jour juridique des règlements de copropriété aux dispositions législatives et règlementaires parues depuis la rédaction dudit règlement et ce grâce à l’introduction par la loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 de l’article 49 au sein de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Mais plutôt que de revenir et réécrire sans cesse l’ouvrage codifiant l’immeuble soumis au statut de la copropriété au gré des fluctuations de nos textes de références, il semble vraiment préférable de nous dispenser de recopier lesdits textes dans le règlement de copropriété et ainsi rendre ce dernier plus pérenne et, surtout, éviter que des clauses devenues obsolètes et non encore modifiées génèrent un contentieux.
Par ailleurs, certains règlements de copropriété, très généralistes, comportent des dispositions qui n’ont pas vocation à s’appliquer à la copropriété qu’ils sont censés régir.
Aussi, il est grand temps de préconiser la rédaction de règlements de copropriété plus adaptés aux copropriétés pour lesquelles ils s’appliquent et prenant en compte leurs spécificités.
Le règlement de copropriété s’attacherait, comme l’indique tout simplement l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à définir les parties privatives et communes, à déterminer la destination de l’immeuble et l’affectation des lots, à fixer les droits et obligations des utilisateurs et à synthétiser les règles de fonctionnement de la copropriété. Il se trouverait donc allégé des dispositions d’ordre général qui l’alourdissent.
Des dispositions en faveur de la surélévation des immeubles gérés en copropriété par Jean-Loup Taieb
de la Compagnie des architectes de copropriété.
Pouvez-vous nous présenter les avantages et les inconvénients de la surélévation des immeubles gérés en copropriété ?
L’idée de la surélévation est de construire la ville sur la ville. On re-densifie le tissu urbain, on minore les engagements des collectivités à construire des routes ou des VRD [voierie et réseaux divers, ndlr]. On minore les coûts de transport des uns et des autres par rapport à son activité professionnelle. Enfin, les surélévations permettant de mutualiser les charges de copropriété sur plus de copropriétaires, elles les minorent pour tous.
Au niveau européen, on a des retours d’expériences grâce aux travaux entrepris dans le canton de Genève. En 2006, le législateur a décidé de modifier le zonage du cœur de la ville pour permettre ces surélévations. Six ans après, le constat est que cela marche … Les craintes initiales («on va me cacher la vue» ; «on va me priver du soleil») s’estompent et les idées de surélévations passent dans les mœurs.
En France, nous en sommes toujours au b.a.-ba, et pas pour des problématiques techniques. On assiste à une inertie issue de la loi de juillet de 1965 sur les copropriétés notamment par ses articles 9 (indemnisation du copropriétaire subissant un préjudice), 26 (double majorité pour la décision d’aliéner le droit de surélever) et 35 (accord unanime des propriétaires du dernier étage). Ces dispositions sont des freins aux projets de surélévation.
Enfin, l’absence de “capage“ de l’indemnité compensatrice, légitime, des copropriétaires qui se sentent lésés, notamment ceux du dernier étage, rend l’opération difficile. Cela veut dire que, quand bien même, on arrive à monter un système fonctionnel dans lequel on va pouvoir surélever, les problèmes de majorités et les problèmes techniques étant résolus, l’opération échoue. On assiste à des revendications financières exorbitantes compte tenu du marché de l’immobilier. Les autres problématiques à résoudre sont d’ordre fiscal pour l’individu copropriétaire.
L’avantage des surélévations c’est de partir d’éléments préfabriqués avec un temps d’intervention sur le chantier relativement court. Il faut une grue de levage et préparer préalablement la couverture. Généralement, il s’agit d’un toit-terrasse. La surélévation permet d’ailleurs, de supprimer les coûts d’entretien et de rénovation de ce toit-terrasse.
En préférant les éléments préfabriqués, on évite les reprises en sur-œuvre. On ne crée pas de surcharges en hauteur. De toute façon, en amont, on vérifie la portance des fondations.
Pour les coûts, cela s’apparente à la même équation que pour le neuf ; il n’y a pas de surprises. Et puis, le temps de commercialisation est court. Ce sont souvent, les copropriétaires de l’immeuble ou les voisins immédiats qui se portent acquéreurs. Cela permet de minorer les frais financiers.
L’opération se fait en VEFA [vente en l’état futur d’achèvement - ndlr] c’est-à-dire que les ventes s’effectuent sur plan. Il faut donc assurer un financement relais entre l’obtention du permis de construire, le délai de recours des tiers étant purgé, et le moment où l’opération se concrétise.
Les droits à construire selon le PLU [plan local d’urbanisme] et le COS [coefficient d’occupation des sols] constituent un trésor caché pour les syndicats de copropriétaires. Donc, il y a lieu de favoriser le point de vue collectif plutôt que l’intérêt individuel. Cela veut dire que dans un bilan pré-financier d’une telle opération, la valeur ajoutée de la construction/surélévation et la cession de celle-ci dans le cadre d’une VEFA va permettre de créer un financement pour requalifier énergétiquement le bâtiment et accroître son confort, son adaptation aux personnes à mobilité réduite… L’idée serait de raisonner par rapport au bien-être collectif et pas sur les problématiques individuelles.
Ainsi, l’on crée un jeu de billard avec cette notion de requalification. Concrètement, on fait voter en amont un audit énergétique qui est désormais obligatoire [pour les copropriétés de 50 lots et plus - ndlr] ce qui permet de dresser la typologie des requalifications des équipements et de les calibrer. Il s’agit de définir le coût de l’engagement financier pour le syndicat. La valeur ajoutée de la construction/surélévation vient en compensation du coût des travaux de rénovation. L’enjeu est de faire voter les travaux concomitamment, à la fois la requalification et la surélévation de l’immeuble pour réduire les délais de réalisation.
Contribution issue d'un entretien paru en mars 2013
"Vous pourriez sans doute trouver dans vos intervenants quelqu’un qui rappelle que le Syndic est un employé rétribué d’une Copropriété et non son manager
et qu’il serait bon que les Conseils Syndicaux assument le rôle de ce pour quoi ils ont été élus."
M.MOISY – Président de l’UNPI Marne
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"Je propose de rajouter la question de l'application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 21 juillet 1994 sur la possibilité de présenter à nouveau la question sur les travaux d'amélioration à une majorité "allégée".
Ce texte est rarement utilisé, la condition première étant l'obtention de "l'approbation de la majorité des membres du syndicat..." et le taux d'absentéisme suffisamment élevé pour ne pas être en mesure de prendre la décision.
L'article pourrait être modifié en mentionnant " l'obtention de l'approbation de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires présents et représentés".
Autre suggestion: utiliser cette majorité "allégée" pour toutes les décisions votées à la majorité de l'article 26 (sauf pour les décisions requérant l'unanimité).
J'ai été confrontée pendant plusieurs années à un refus d'assemblée générale de céder des parties communes lesquelles compte tenu de leur particularité ne pouvaient intéresser que les copropriétaires propriétaires de lots contigüs. Les copropriétaires ont alors décidé à l'unanimité des présents et des représentés de voter ces cessions (les sommes obtenues étaient ensuite utilisées pour financer des travaux que la copropriété décidait). Bien entendu je rappelais le texte: j'attendais alors la fin du délai de contestation(procédure à manier avec une grande prudence!)
-Autre sujet qui mérite réflexion et modification des textes:le conseil syndical.
.l'existence du conseil syndical: ne pas le rendre obligatoire pour les copropriétés de moins de 10 lots principaux.
.les pouvoirs du conseil syndical.
Le conseil syndical a un rôle consultatif et de contrôle. Mais l'on constate en pratique qu'il est amené à prendre des décisions, engager des dépenses. Ne faudrait-il pas élargir ses pouvoirs et par la même sa responsabilité notamment dans les résidences de taille importante?
-le compte bancaire séparé : supprimer la dérogation.Imposer les comptes bancaires séparés (transparence, remise des comptes au nouveau syndic facilitée)
Modifier l'accès à la profession serait nécessaire mais cela concerne la loi HOGUET. Les cartes professionnelles devraient être délivrées à des personnes ayant les compétences juridiques techniques et comptables avec une prédominance pour la partie "juridique " le métier ayant beaucoup évolué en 30 ans.
Voilà quelques remarques qui me viennent à l'esprit."
Dominique DEVEZE
expert immobilier C.E.I.F.
expert près la Cour d'Appel de Pau
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PROJET DE LOI URBANISME ET LOGEMENT
PROPOSITIONS
• Loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite HOGUET portant sur la règlementation des professions immobilières et son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972
- "obligation de formation continue externe des agents immobiliers et personnels des services de transaction, gestion locative et copropriété, il est avéré désormais le manque crucial de qualification entraînant une exponentialité du contentieux judiciaire
- création d’une nouvelle carte professionnelle dite S et réservée exclusivement aux syndics de copropriété
- création d’une fiche nationale de contrôle utilisée pour celui du garant financier
- paramétrage national unique de la pointe bancaire avec pour l’activité de gestion, d’une part en copropriété, la prise en compte de la classe 5 comptable, et d’autre part en gestion locative, les crédits de la balance des mandants
- obligation de fournir les états de rapprochement bancaire au garant financier avec les représentations des fonds exigées annuellement
- réforme de l’examen du BTS Professions Immobilières en distinguant désormais les options transaction, gestion locative et copropriété, et ceux de l’ICH (Institut de la Construction et de l’Habitat) avec la création d’options promotion, urbanisme, transaction, gestion locative, copropriété
• Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application 67-223 du 17 mars 1967, décret et arrêté du 14 mars 2005 fixant les règles comptables des syndicats de copropriété
- suppression de la dispense du compte bancaire séparé, ce dernier devenant désormais obligatoire pour tous
- révision des annexes comptables, certes utiles pour les copropriétaires, mais non compréhensibles par beaucoup trop, instauration d’un état de trésorerie et d’un état des dépenses uniformes, obligation de fournir le tableau des situations individuelles avec l’annexe 1
- réforme de l’article 6-2 du décret sur la date de vente prise en compte, cette dernière devant bien être la date de l’acte authentique, transfert réel du droit de propriété, et non la date de réception de la notification chez le syndic, responsabiliser les notaires avec la création d’un registre des ventes de lots en copropriété, associations syndicales libres (ASL) et associations foncières urbaines libres (AFUL)
- fusion des notification de vente avec les avis de mutation, l’une étant actuellement destinée au syndic, l’autre au syndicat
- réforme de l’article 10-1 de la loi et de l’arrêté NOVELLI fixant la liste minimale des prestations de gestion courante en y incluant les frais de première relance, les frais de rejet de chèque et de prélèvement, le remboursement des frais bancaires prélevés par la banque du syndicat pour ces deux dernières opérations, les frais de gestion des dossiers sinistres, dégâts des eaux (DDE), dommages-ouvrage (DO) avec un tarif de vacation et de remboursement de frais engagés pour le compte du syndicat
- réforme des conditions et des plafonnements de la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en matière de dégâts des eaux)
- réforme des honoraires de l’état daté et le retour aux honoraires de mutation pris sur le vendeur pour l’établissement du questionnaire de mutation, et aux honoraires de prise en charge sur l’acquéreur
- raccourcissement des délais de notification du procès-verbal à 15 jours, ce dernier étant désormais rédigé en séance, interdiction de mentions manuscrites
- réforme de l’article 42 en permettant les recours au-delà du délai de 2 mois
- application des dispositions du statut de la copropriété pour les ASL et AFUL
- création d’une agence nationale des copropriétés en difficulté pouvant également s’occuper des rénovations d’éléments d’équipement commun et des gros travaux
- suppression de la nomination d’un administrateur judiciaire pour les copropriétés en difficulté remplacée par la nomination d’un syndic provisoire ou l’agence citée avant, relèvement du taux des impayés de 25% à 33 1/3 % pour l’obligation déclarative au TGI
- obligation de nomination d’un syndic provisoire dans le règlement de copropriété par le constructeur lors de l’édification de l’immeuble
- rendre obligatoire la participation à l’assemblée générale ou le retour du pouvoir (vœu - communication sur tous appels de fonds et décompte annuel de charge des filiales des
pieux) syndics
- raccourcissement du délai de tenue de l’assemblée générale dans les quatre mois de la clôture des comptes.
• Loi 89-462 du 6 juillet 1989 dite MALANDAIN MERMAZ portant sur les rapports locatifs, décrets 87-712 et 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives et récupérables
- instauration d’une grille de vétusté et la possibilité d’utilisation d’une grille de facturation dans les annexes du contrat de location
- instauration d’une tarification de frais opposable au locataire et portant sur les frais de relance, de rejet de chèque et de prélèvement
- suppression du commandement de payer et la possibilité de faire jouer la clause résolutoire permettant la résiliation du bail par une procédure allégée, simplifier et rendre plus rapide les voies d’exécution et l’expulsion
- retour au dépôt de garantie de deux mois en principal mais réduction du délai de restitution dans les 8 jours de l’état des lieux et remise des clefs, production de l’intérêt au taux légal sans décision judiciaire
- justification précise et circonstanciée des retenues de charge et autres lors du remboursement des dépôts de garantie, précision sur les dates d’exercice comptable de la copropriété
- obligation de la tenue d’un même document pour les états des lieux d’entrée et de sortie
- obligation de la production et de la transmission de l’avis d’échéance et de la quittance
- sanction du défaut de production du diagnostic de performance énergétique (DPE) et mise en œuvre d’un nouveau DPE plus fiable et mieux documenté
- maintien de la juridiction de proximité pour les litiges locatifs, validation des protocoles d’accord d’échéancier par cette juridiction
- suppression de la faillite personnelle dans les jugements concernant le surendettement - création d’une agence nationale du relogement en faisant participer les CCAS et futurs
conseils territoriaux
- suppression de la garantie des risques locatifs (GRL) inefficace et ingérable, développement des assurances garantie loyers impayés (GLI), retour de la fusion caution/GLI, simplification des formalités de cautionnement
- création d’un livret du bailleur tel le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété portant sur les travaux effectués, les sinistres, l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
- instauration du chèque de réservation correspondant à la quote-part d’honoraires de location du locataire et possibilité d’encaissement si non souscription par ce dernier du contrat de location sous réserve de l’élaboration d’une fiche de renseignement et de réservation
- instauration de la fiche d’emprunt à remplir par le locataire, cette fiche l’engageant
- création d’un compte séquestre des locations tenu par la caisse des dépôts et des consignations (CDC) avec intervention de la juridiction de proximité dans le cadre de l’inobservation par le propriétaire des règles sur le logement décent."
MONSIEUR STEPHANE PIMPEC
Expert judiciaire près la cour d’appel de SAINT DENIS DE LA REUNION
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