[N° 609] - Bien s'assurer en copropriété - [N° 609] - Bien s'assurer en copropriété

par Paul TURENNE
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Assurance de la copropriété : une large couverture

Imposée au syndic par la plupart des règlements de copropriété, la souscription d’une assurance pour la copropriété a notamment pour objet – avec une couverture plus ou moins étendue selon les contrats – de garantir les dommages à l’immeuble, tels que :
- incendie, foudre, explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers ;
- dégâts des eaux de toutes sortes : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients ;
- tempête, grêle et neige sur les toitures (garantie automatique contre la tempête en cas d’assurance contre l’incendie) ;
- catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche...) et actes de terrorisme, sachant que l’intégralité des contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements ;
- catastrophes technologiques, sachant que les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris ;
- vols, détériorations immobilières causées par des cambrioleurs et, parfois, conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire ;
- bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, dans certains cas parois vitrées de séparation de balcons mitoyens...

Parmi les points à surveiller :
• Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par exemple, les locataires).

• Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme des tiers, ayant chacun la qualité d’assuré, en cas de dommages aux biens de l’un d’eux. A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, la garantie de responsabilité civile ne couvrant pas les dommages subis par l’assuré.


Syndicat, syndic, copropriétaires... Quid de la responsabilité civile ?
A la suite d’un incendie, une explosion ou un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée. Il sera alors déclaré responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers, des dommages que ceux-ci auront subis sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers. D’où l’obligation qui lui est faite par la loi de s’assurer contre les risques de responsabilité civile (RC) dont il doit répondre. Si l’assurance multirisques de la copropriété garantit généralement la responsabilité civile du syndicat, le syndic doit malgré tout s’en assurer. Un défaut d’assurance du syndicat constitue, en effet, une faute dans l’exécution de son mandat.

Les syndics sont, eux aussi, obligés de s’assurer à l’exception des syndics bénévoles. Reste que le syndicat est tout à fait en droit de subordonner le choix du syndic bénévole à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Du reste, cette RC s’avère souvent couverte en extension des contrats souscrits par les syndicats de copropriétaires.