[N° 609] - Bien s'assurer en copropriété

par Paul TURENNE
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Responsabilité civile, dommages extérieurs ou liés à des copropriétaires... Les contrats d’assurances se doivent de couvrir un large spectre des risques encourus en copropriété. Le point sur les obligations en la matière pour les syndics, syndicats des copropriétaires et simples copropriétaires.

Loi ALUR, des assurances obligatoires
L’article 9-1 – créé par l’article 58 de la loi ALUR – de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’ensemble des copropriétaires d’immeubles soumis au statut de la copropriété a désormais l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile. Les propriétaires occupants et non occupants – qu’ils soient bailleurs ou pas – sont ainsi concernés, tout du moins en ce qui concerne la couverture de la responsabilité civile. De fait, environ 5% des copropriétaires occupants n’avaient pas souscrit une telle assurance. Un taux qui montait à 50% pour les copropriétaires non-occupants.

L’assurance habitation pour les risques locatifs devient également obligatoire pour tous les logements, y compris meublés. La loi prévoit, par ailleurs, la possibilité pour les copropriétaires de souscrire une assurance habitation au lieu et place de leur locataire, lorsque celui-ci ne satisfait pas à son obligation de contracter une assurance multirisques habitation ou ne remet pas au propriétaire une attestation d’assurance chaque année. Un mois après une mise en demeure infructueuse, le bailleur est alors fondé à répercuter le montant de la cotisation d’assurance sur le loyer de son locataire via les charges récupérables.
Avec l’assurance non occupant, dite PNO, tous les propriétaires bailleurs deviennent ainsi couverts pour la réparation des dégâts causés à leur bien par un tiers, avec une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance PNO – qui omble le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété – couvre aussi la responsabilité du propriétaire en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien.

Les syndicats de copropriétaires sont également visés par l’obligation d’assurance, via l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit ainsi soumettre au vote, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre. En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.

Soucieux d’anticiper de possibles refus d’assurance, la loi ALUR a également créé l’article L. 215-1 du Code des assurances qui prévoit que «tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance [...] ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance [...] et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code». Un bureau qui est chargé de fixer «le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé.»
Plus d’infos : www.bureaucentraldetarification.com.fr


A noter : si le texte initial prévoyait un contrôle du syndic, tel n’est pas le cas de la version finale qui ne comporte aucune mention concernant des vérifications ou des sanctions à son égard. La responsabilité du syndic en cas de défaut d’assurance paraît donc soumise au droit commun.


Assurance de la copropriété : une large couverture

Imposée au syndic par la plupart des règlements de copropriété, la souscription d’une assurance pour la copropriété a notamment pour objet – avec une couverture plus ou moins étendue selon les contrats – de garantir les dommages à l’immeuble, tels que :
- incendie, foudre, explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers ;
- dégâts des eaux de toutes sortes : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients ;
- tempête, grêle et neige sur les toitures (garantie automatique contre la tempête en cas d’assurance contre l’incendie) ;
- catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche...) et actes de terrorisme, sachant que l’intégralité des contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements ;
- catastrophes technologiques, sachant que les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris ;
- vols, détériorations immobilières causées par des cambrioleurs et, parfois, conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire ;
- bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, dans certains cas parois vitrées de séparation de balcons mitoyens...

Parmi les points à surveiller :
• Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par exemple, les locataires).

• Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme des tiers, ayant chacun la qualité d’assuré, en cas de dommages aux biens de l’un d’eux. A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, la garantie de responsabilité civile ne couvrant pas les dommages subis par l’assuré.


Syndicat, syndic, copropriétaires... Quid de la responsabilité civile ?
A la suite d’un incendie, une explosion ou un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée. Il sera alors déclaré responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers, des dommages que ceux-ci auront subis sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers. D’où l’obligation qui lui est faite par la loi de s’assurer contre les risques de responsabilité civile (RC) dont il doit répondre. Si l’assurance multirisques de la copropriété garantit généralement la responsabilité civile du syndicat, le syndic doit malgré tout s’en assurer. Un défaut d’assurance du syndicat constitue, en effet, une faute dans l’exécution de son mandat.

Les syndics sont, eux aussi, obligés de s’assurer à l’exception des syndics bénévoles. Reste que le syndicat est tout à fait en droit de subordonner le choix du syndic bénévole à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Du reste, cette RC s’avère souvent couverte en extension des contrats souscrits par les syndicats de copropriétaires.


A noter :
Si l’assurance collective de l’immeuble comporte une clause de renonciation à recours, aucune indemnité ne pourra être réclamée à un copropriétaire occupant ou non occupant dont la responsabilité viendrait à être recherchée par la copropriété. Il n’en demeure pas moins que ce dernier a l’obligation de souscrire une assurance RC pour les autres risques.
N’étant pas considéré comme une personne morale et n’ayant qu’un rôle consultatif, le conseil syndical a très peu de chance de faire l’objet d’un recours en responsabilité en cas de faute. En revanche, ses membres engagent leur responsabilité, individuellement ou solidairement.
Engage sa responsabilité personnelle le syndic qui a fait preuve de négligences carac- térisées dans l’exécution des travaux de couverture de l’immeuble, d’une part, en chargeant une entreprise non qualifiée d’effectuer ces travaux, d’autre part, en négli- geant de lui réclamer les références de sa police d’assurances (CA Paris, 23e ch., 3 juin 1998 : JurisData n° 1998-021126).
Si les travaux à entreprendre entrent dans la catégorie des travaux de bâtiment au sens de l’article L. 242-1 du Code des assurances, le syndic a l’obligation de proposer à l’as- semblée générale la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, sous peine d’engager sa responsabilité (CA Paris, 3 sept. 2003 : JurisData n° 2003-222837).