Responsabilité civile, dommages extérieurs ou liés à des copropriétaires... Les contrats d’assurances se doivent de couvrir un large spectre des risques encourus en copropriété. Le point sur les obligations en la matière pour les syndics, syndicats des copropriétaires et simples copropriétaires.
Loi ALUR, des assurances obligatoires
L’article 9-1 – créé par l’article 58 de la loi ALUR – de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’ensemble des copropriétaires d’immeubles soumis au statut de la copropriété a désormais l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile. Les propriétaires occupants et non occupants – qu’ils soient bailleurs ou pas – sont ainsi concernés, tout du moins en ce qui concerne la couverture de la responsabilité civile. De fait, environ 5% des copropriétaires occupants n’avaient pas souscrit une telle assurance. Un taux qui montait à 50% pour les copropriétaires non-occupants.
L’assurance habitation pour les risques locatifs devient également obligatoire pour tous les logements, y compris meublés. La loi prévoit, par ailleurs, la possibilité pour les copropriétaires de souscrire une assurance habitation au lieu et place de leur locataire, lorsque celui-ci ne satisfait pas à son obligation de contracter une assurance multirisques habitation ou ne remet pas au propriétaire une attestation d’assurance chaque année. Un mois après une mise en demeure infructueuse, le bailleur est alors fondé à répercuter le montant de la cotisation d’assurance sur le loyer de son locataire via les charges récupérables.
Avec l’assurance non occupant, dite PNO, tous les propriétaires bailleurs deviennent ainsi couverts pour la réparation des dégâts causés à leur bien par un tiers, avec une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. L’assurance PNO – qui omble le vide entre l’assurance du locataire et celle de la copropriété – couvre aussi la responsabilité du propriétaire en cas de vice de construction, trouble de jouissance ou défaut d’entretien.
Les syndicats de copropriétaires sont également visés par l’obligation d’assurance, via l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit ainsi soumettre au vote, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre. En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.
Soucieux d’anticiper de possibles refus d’assurance, la loi ALUR a également créé l’article L. 215-1 du Code des assurances qui prévoit que «tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance [...] ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance [...] et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code». Un bureau qui est chargé de fixer «le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé.»
Plus d’infos : www.bureaucentraldetarification.com.fr
A noter : si le texte initial prévoyait un contrôle du syndic, tel n’est pas le cas de la version finale qui ne comporte aucune mention concernant des vérifications ou des sanctions à son égard. La responsabilité du syndic en cas de défaut d’assurance paraît donc soumise au droit commun.
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