Que ce soient pour des raisons de sécurité, en vue d’une location pendulaire ou simplement pour y entreposer des biens, le boxage d’une place de stationnement doit respecter des règles bien précises. Le point avec Caroline Beaud, avocate au barreau de Lyon.
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Consulter le règlement de copropriété
Avant d’ériger un mur séparatif conduisant à un box fermé, il convient de lire de manière attentive son règlement de copropriété, lequel indique ce qui peut être ou non réalisé. Si certains interdisent toute modification, d’autres pourront exiger l’accord des copropriétaires. «Si la jouissance du parking est privative, le sous-sol reste une partie commune. Le mur qui sera érigé ne devra pas empiéter sur l’emplacement du voisin, sauf si celui-ci donne son accord en vendant un petit morceau de parcelle. Cela ne peut se faire qu’à l’amiable. Il est impossible de contraindre un copropriétaire à céder des centimètres de sa bande blanche», précise Me Caroline Beaud.
Demander l’autorisation aux copropriétaires
«Il est indispensable de soumettre son projet de boxage à l’assemblée générale des copropriétaires. Soit lors de la prochaine, déjà prévue, soit en convoquant une assemblée “extraordinaire”, ce qui engendrera des frais : location d’une salle, envoi de recommandés avec accusé de réception aux copropriétaires, sans compter les honoraires du syndic de copropriété.» Il est nécessaire de présenter un dossier complet incluant des photos de son emplacement avant les travaux, un photomontage révélant le box après travaux, une présentation de l’entreprise choisie et les délais d’achèvement. En règle générale, les demandes - si elles sont réalisables - sont acceptées en assemblée générale, l’enjeu étant minime. «Il faut consulter le règlement de copropriété, celui-ci pouvant imposer l’accord du voisin copropriétaire. Si celui-ci donne son accord, la séparation peut être mitoyenne, à savoir que le mur édifié sera construit sur la ligne blanche. S’il refuse cette construction, on parlera de cloison privative, laquelle pourra être édifiée sur la moitié de la ligne blanche.» En cas d’acceptation du voisin, celui-ci n’est pas obligé de prendre en charge la moitié des frais.
«Si la jouissance du parking est privative, le sous-sol reste une partie commune.», précise Me Caroline Beaud. Crédit DR
Norme NF-P 91-120 : un respect conseillé
La norme NF-P 91-120 indique que la largeur de l’emplacement positionné selon un angle de 90 degrés par rapport à la voie de desserte doit être, au minimum, de 2,30 mètres, augmentée de 0,20 ou 0,30 mètres selon les obstacles existants latéralement (poteaux, murs…), d’un seul ou des deux côtés, et de leur position. La largueur minimale d’une place pour les handicapés est, quant à elle, de 3,30 mètres. La norme NF-P 91-120 précise aussi que les allées de circulation doivent être au minimum de 2,80 mètres pour les voies à sens unique et de 5 mètres pour les voies à double sens. « La norme NF-P 91-120 n'a de caractère obligatoire et n'est opposable que dans les cas où un marché de construction la spécifie. Cependant, il y a bien des règles de bon sens qui permettent de pouvoir garer tout type de véhicule. La dimension des emplacements individuels à caractère obligatoire ne concerne que les emplacements réservés aux handicapés visés par le décret n°94-86 du 26 janvier 1994, l’arrêté du 31 mai 1994 et la circulaire 94-55 du 7 juillet 1994. L’entreprise qui fait les travaux peut être choisie librement par le copropriétaire souhaitant faire édifier le mur, sauf si, encore une fois, le règlement de copropriété impose de faire appel à une entreprise en particulier » note Caroline Beaud.
Quid du mur érigé sans autorisation ?
Si le syndicat de copropriété peut demander la démolition immédiate des cloisons non autorisées, il arrive aussi que l’assemblée générale ratifie après travaux les murs édifiés. En cas de demande de destruction du mur, celle-ci pourra intervenir en deux mois (si procédure en référé) ou au bout d’un an environ (si procédure au fond). «Ce type d’affaire est assez rare. En règle générale, cela se fait à l’amiable, l’assemblée générale ratifiant a posteriori», note l’avocate.
Si un dégât quelconque (incendie, effondrement du mur) survient d’un mur érigé sans autorisation, la responsabilité civile du propriétaire ayant dressé cette paroi sera engagée. Il devra indemniser son voisin propriétaire des dommages causés et/ou la copropriété si des dommages aux parties communes sont constatés (sur le sol ou au plafond, notamment).
Une utilisation encadrée
En théorie, un garage fermé ne doit servir qu’à l’utilisation d’un garage de véhicule. Il n’est pas – toujours – interdit d’y entreposer d’autres biens, mais cela peut poser des problèmes d’assurance en cas d’incendie, vol ou toute autre infraction. En principe, l’assurance habitation n’assure le garage que pour une utilisation de garage. Il est donc préférable de déclarer au préalable à son assurance la présence de biens particuliers. Attention, chaque assurance a un fonctionnement bien différent.
Les règlements de copropriété peuvent toutefois limiter l’utilisation d’une place de parking boxée. «Parfois, seul l’entreposage de certaines substances inflammables ou de pots de peinture est interdit. De temps en temps, certains règlements de copropriété prévoient que les garages ne doivent être utilisés que pour le stationnement des véhicules à l’exclusion de tout autre usage. Quelques fois, rien n’est mentionné. Il n’y a pas de règle de principe. Tout dépend du règlement.»
Lorsqu’un boxage est décidé en vue de sa location, il convient là encore de vérifier si le règlement de copropriété l’autorise. Si la location pendulaire – en journée à une personne, en soirée à une autre, par exemple –, qui séduit nombre de propriétaire car extrêmement lucrative, est légale et peu encadrée, une lecture attentive du règlement de copropriété est préconisée. «Certains règlements stricts imposent une jouissance de l’emplacement de parking au profit du copropriétaire, alors que d’autres laissent le champ libre. Il est donc tout à fait possible de louer son garage fermé à différents utilisateurs.» Mais attention ! Certains copropriétaires mécontents – de l’enclenchement inhabituel du portail de garage entraînant ainsi une usure plus rapide de la structure, par exemple – peuvent demander lors de l’assemblée générale annuelle que les frais de remise en état ou d’entretien soient à la charge du fameux copropriétaire, ou même requérir l’interdiction de cet usage abusif.
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Un marché lucratif
Peu risqué et nécessitant peu d’entretien, la location de parkings fermés est surtout très rentable et séduit de plus en plus de propriétaires. Si les parkings peuvent coûter jusqu’à 50 000 euros à Paris et 30 000 euros en province, cet investissement reste bien plus simple – et parfois plus lucratif – que l’achat d’un appartement. Les loyers n’étant pas encadrés et les demandes – en centre-ville – souvent plus fortes que les offres, il est fort aisé de réaliser des profits considérables. Surtout lorsque le garage est loué en pendulaire. Autre point positif : la procédure d’expulsion simplifiée du locataire. Il est possibilité de relouer rapidement le box si le locataire ne paie pas, aucune durée minimale ou maximale du bail n’étant imposé par la loi. Si aucun contrat n’a été établi ou s’il n’en est pas fait mention, chaque partie peut mettre fin à la location quand elle le souhaite, sans avoir à se justifier.
