… les copropriétaires…
Et les copropriétaires dans tout ça ? N’ont-ils pas ne serait-ce qu’une once de responsabilité dans la dégradation des relations que l’on constate parfois entre eux et leur syndic ? Sur certains aspects, oui. La faible participation aux assemblées générales en constitue un parfait exemple. Certains envisagent davantage la copropriété comme une superposition de propriétés individuelles que comme une gestion collective d’un bien commun, à savoir l’immeuble. Les assemblées générales sont ainsi de plus en plus désertées, imposant au législateur d’abaisser au fil des réformes les différents seuils de majorité afin que les résolutions puissent être adoptées. Prise en compte des seules voix exprimées dans le cadre de la majorité simple, création de différentes passerelles permettant des votes de rattrapage, abaissement des voix requises pour certaines résolutions (les travaux de sécurisation en constituent un bel exemple puisque relevant initialement de la double majorité de l’article 26, ils sont désormais adoptés à la majorité simple de l’article 24), instauration du vote par correspondance, augmentation des voix qu’un mandataire peut porter… autant de modifications qui ont pour objectif d’éviter que l’absentéisme des copropriétaires aux assemblées générales ne nuise au processus décisionnel.
Or, cette faible participation a une incidence sur la qualité des débats et les échanges qui peuvent se faire avec le syndic. Rendez-vous annuel obligatoire, l’assemblée générale constitue le moment par excellence pour interroger le syndic, discuter avec lui, relever les bonnes initiatives ou les manquements, instaurer autant que possible un climat de confiance.
De même, il est extrêmement difficile de trouver des conseillers syndicaux acceptant de s’impliquer a minima dans la gestion de la copropriété. Il est d’usage de dire que pour avoir un bon syndic, il faut avoir un bon conseil syndical ; mais encore faut-il le trouver. Pour un copropriétaire qui accepte de donner de son temps, combien ne font que de la figuration ou ne sont là que pour régler leurs problèmes personnels ? Bien sûr, on trouve des conseils syndicaux efficaces qui rencontrent pourtant des difficultés avec leur syndic. Mais ne pas parier sur cet organe censé faire le lien entre le syndic précisément et les copropriétaires, c’est perdre une opportunité d’améliorer la qualité de la gestion de l’immeuble. Si les copropriétaires n’ont pas l’obligation de s’intéresser à la gestion de leur résidence, ils en ont néanmoins le devoir.
Enfin, dernier point, la question de la rémunération du syndic. Sur ce sujet, les copropriétaires en partagent la responsabilité avec les professionnels. Faire du montant des honoraires un critère déterminant dans le choix du syndic constitue un bien mauvais calcul et n’a comme conséquence que de niveler vers le bas la qualité de services. Responsabilité partagée car les professionnels eux-mêmes ont joué avec le feu sur ce sujet. En déconstruisant la notion de gestion courante avant l’instauration du contrat type ou en pratiquant un dumping tarifaire, certains professionnels ont créé un trouble auprès des copropriétaires, lesquels ont été dans l’incapacité d’avoir un ordre de grandeur du «juste prix» d’un syndic.
Imposer systématiquement un rabais sur les honoraires n’est pas forcément constructif et, passé un certain stade, la qualité de la gestion s’en ressentira. Dans les faits, il apparaît que la question des honoraires n’est pas un problème lorsque les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic. C’est lorsqu’il existe des motifs de mécontentement que ce point est abordé. Dans ce cas, il est préférable de changer purement et simplement de syndic car il est évident que sa gestion de s’améliorera pas avec une rémunération moindre.
