Fin de mandat : une période sensible

Parce que les modalités de succession entre syndics au sein d’un immeuble n’étaient pas suffisamment encadrées, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue modifier plusieurs règles avec pour ambition de sécuriser la continuité de la gestion administrative et financière de la copropriété pendant cette période transitoire.

Le texte rappelle, tout d’abord, que la durée du mandat du syndic ne peut excéder trois ans, toute reconduction tacite étant prohibée. 

En pratique, il n’est pas rare qu’une durée de douze mois soit fixée. «Je n’ai pas de problème à ce que mon mandat soit réévalué chaque année. Cela permet notamment d’avoir une discussion régulière sur le montant des honoraires de syndic, assez opportune en cas d’inflation galopante, voire de mettre fin au contrat quand la confiance avec le conseil syndical n’est plus au rendez-vous», revendique Renaud Franchet.

La résiliation unilatérale anticipée du contrat.- L’ordonnance de 2019 introduit une cause plus exceptionnelle de fin de contrat, à savoir la résiliation unilatérale pour cause d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie, charge à celui qui l’invoque de prouver la gravité de l’inexécution et de respecter un certain formalisme.

Or, selon Guillaume de Coëtlogon et Renaud Franchet, les révocations anticipées ne sont pas légion, sauf en cas de manquement caractérisé du syndic, en particulier à la suite d’une faillite ou d’un rachat par une autre société.

Le non-renouvellement du mandat.- Désormais, si le syndicat des copropriétaires ou le syndic choisit de ne pas renouveler le mandat arrivant à échéance, voire avant l’arrivée de son terme, aucune indemnité n’est due.

Mais des conditions sont posées, à savoir que les questions de la désignation d’un nouveau syndic, et possiblement de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat, soient portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale devant intervenir dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours.

Autre précision apportée par le texte, l’effet immédiat de la cessation du contrat de syndic en cours, lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale, est supprimé. En clair, le syndic sortant est tenu de gérer l’assemblée générale qui le destitue, puis de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat.

D’autres échéances sont fixées pour la transmission des documents et archives du syndicat, l’état des comptes des copropriétaires, etc.

«Ces clarifications sont les bienvenues pour toutes les parties prenantes, bien que le paiement des salariés de l’immeuble durant cette période de transition demeure problématique et n’est toujours pas réglée par les textes», regrette Guillaume de Coëtlogon.

Autres causes d’interruption.- Il existe d’autres causes d’interruption des fonctions du syndic, comme la disparition de la personnalité morale d’une société titulaire d’un mandat de syndic à la suite d’une opération de fusion-absorption (Cass. 3^e civ., 29 févr. 2012, n° 10-27259). 

«Et ce ne sont pas des cas d’école dans la mesure le phénomène de concentration du secteur à l’œuvre depuis une dizaine d’année est toujours en covurs. De grosses structures continuent notamment à racheter des cabinets indépendants à travers tout l’hexagone», observe Guillaume de Coëtlogon ; le ministère de l’Economie se disant attentif à cette situation, dans une réponse ministérielle publiée le 27 janvier 2022.

Pour finir, les syndics sont peut-être insuffisamment reconnus, voire critiqués dans certains cas, mais c’est une profession qui est loin d’être figée. 

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