Une pluralité de responsabilités
Au regard de son rôle polyvalent dans une copropriété, le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité dans nombre d’hypothèses.
Pour autant et malgré les critiques couramment essuyées par la profession, les statistiques publiées en 2022 par la Chancellerie font état de «seulement» 220 actions en responsabilité exercées contre le syndic devant un tribunal judiciaire pour l’année 2020, soit 0,7 % du contentieux global de la copropriété.
Entre responsabilité contractuelle et délictuelle.- Le syndic doit néanmoins faire preuve de vigilance. Selon les cas, sa responsabilité civile peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires, par un copropriétaire ou par un tiers.
En sa qualité de mandataire, il répond des fautes contractuelles commises dans l’exercice de ses fonctions, à condition qu’elles occasionnent un préjudice au syndicat.
Tel est le cas lorsqu’un syndic convoque un copropriétaire sans respecter le délai légal entraînant l’annulation de l’assemblée contestée (Cass. 3e civ., 21 oct. 2009, n° 08-19111).
Idem quand il engage des dépenses de travaux, sans autorisation de l’assemblée, ni situation d’urgence (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-21357).
Sans surprise, la responsabilité du syndic, cette fois sur le terrain délictuel, est moins fréquemment mise en jeu par un copropriétaire ou par un tiers, tous deux devant justifier d’un préjudice personnel.
Le syndic engage néanmoins sa responsabilité en ne faisant pas procéder à des travaux urgents, tels la réparation de canalisations à l’origine d’inondations dans la cave d’un copropriétaire (Cass. 3e civ., 10 janv. 2012, n° 10-26207).
Il peut aussi être condamné à réparer le préjudice financier subi par une entreprise de travaux en lui cachant la situation financière obérée du syndicat (Cass. 3e civ., 16 mai 2001, n° 99-19838).
«Sur le champ de la responsabilité délictuelle, bien souvent, syndicat et syndic sont assignés ensemble, non sans une certaine confusion quant aux rôles de chacun», témoigne Guillaume de Coëtlogon.
Par ailleurs, le syndic, en tant que professionnel de l’immobilier, peut aussi être mis en cause pour manquement à son devoir de conseil. Il a été jugé qu’il appartenait au syndic d’alerter le syndicat sur la nécessité de réduire les coûts d’un service de gardiennage devenus excessifs (CA Paris, 10 avril 2013, n° 10/20507).
Sachant que face aux nouvelles obligations de rénovation énergétique s’imposant aux immeubles en copropriété, le devoir de conseil du syndic en la matière pourrait devenir le terreau de nouvelles actions en responsabilité.
Le spectre du risque pénal.- Plus rarement, la responsabilité pénale du syndic peut être recherchée s’il commet une infraction dans le cadre de ses fonctions (abus de confiance, détournement de fonds, travail dissimulé…) ou s’il méconnaît les dispositions de la loi Hoguet, comme exercer sans carte professionnelle.
Mais rare ne veut pas dire inexistant. «Suite à l’explosion mortelle au gaz rue de Trévise à Paris en 2019, le syndic de copropriété gérant l’immeuble, foyer de la catastrophe, a été récemment mis en examen pour homicides et blessures involontaires, tandis que le procès n’est toujours pas intervenu», souligne Guillaume de Coëtlogon.
