Copropriété : Rénovation énergétique, un changement de braquet - III.- Le vote des travaux facilité

III.- Le vote des travaux facilité

Voter des travaux de rénovation énergétique en assemblée générale constitue une étape sensible, qui doit marquer en réalité l’aboutissement d’un travail de sensibilisation mené en amont par le conseil syndical et le syndic auprès de l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit, en effet, de convaincre au préalable une majorité de copropriétaires de l’intérêt du projet, par courriers ou affichages, lors de réunions d’échanges, voire en créant un outil dédié sur smartphone ou sur Internet.

De plus, il convient d’être particulièrement attentif au formalisme et aux règles de majorité attachées au vote des travaux, les enjeux financiers en cause pouvant susciter des actions en annulation.

Tout d’abord, seule la majorité simple de l’article 24 est requise pour la réalisation du diagnostic technique global. Il est d’ailleurs recommandé au professionnel qui a effectué ce diagnostic d’en faire une restitution lors de l’assemblée générale pour en expliquer les tenants et les aboutissants, en vue de faciliter l’adhésion au projet.

Si le programme de travaux est acté, il doit être mis à l’ordre du jour d’une seconde assemblée générale. Le syndic est alors chargé de joindre à la convocation tous les documents permettant d’éclairer les copropriétaires dans leur prise de décision (devis, synthèse des études et/ou des audits réalisés, gains énergétiques et valorisation espérés, plan de financement, etc.).

Les travaux d’économie d’énergie sont désormais votés à la majorité absolue de l’article 25. Lorsqu’ils sont obligatoires (par exemple des travaux embarqués liés à un ravalement de façades ou une réfection de toiture), c’est la majorité simple de l’article 24 qui s’applique.

En vue de faciliter les prises de décision en assemblée générale et, par voie de conséquence, de lutter contre l’immobilisme de certaines copropriétés, l’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété a remis à la page le mécanisme des passerelles, qui instaure une sorte de procédure de rattrapage, notamment en faveur des travaux d’amélioration.

Ainsi, si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte pour le vote de travaux d’économies d’énergie, mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il faudra revoter immédiatement à la majorité de l’article 24. Cette passerelle existait déjà, mais l’ordonnance l’a étendue à toutes les résolutions relevant de la majorité absolue et l’a rendue obligatoire (auparavant, il s’agissait d’une possibilité). Autrement dit, si les copropriétaires entendent faire valoir leurs droits d’opposition, ils devront être présents lors de l’assemblée générale.

En complément, le recours à l’emprunt collectif pour financer les travaux relatifs aux parties communes ou les travaux d’intérêt collectifs sur parties privatives est encouragé par l’ordonnance de 2019. L’assemblée générale devra en effet se prononcer, dans le même temps, sur les travaux et la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à les financer (nouvel article 25-3 de la loi du 10 juillet 1965).

Dernière mesure à signaler, l’ordonnance facilite également le vote des surélévations, devant permettre notamment d’aider au financement de la rénovation énergétique des copropriétés.

De nouvelles normes

Le DPE réformé.- Prévue dans la loi ELAN de 2018, la refonte du DPE entrera en vigueur le 1^er juillet 2021, date à laquelle le diagnostic deviendra opposable. Réputé plus fiable, grâce à une méthode de calcul revue et consolidée, il s’appliquera de façon homogène à tous les logements existants. Autre nouveauté : l’évaluation des niveaux de performance énergétique ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement, mais intègrera une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre.

Le label RGE fiabilisé.- Seuls les travaux réalisés par des professionnels détenant le label RGE (Reconnu garant de l’environnement) ouvrent droit à la plupart des aides publiques à la rénovation. Pour renforcer la confiance des ménages dans ce signe de qualité et, par conséquent, susciter davantage de travaux de rénovation énergétique en garantissant un contrôle plus efficace et mieux ciblé sur les travaux les plus sensibles, le dispositif RGE vient d’être réformé. Depuis le 1^er janvier 2021, les domaines de travaux sont désormais classés en dix-neuf catégories, contre douze auparavant. Et sur ces dix-neuf catégories, six sont désignées comme «critiques». Cela signifie que ces travaux sont soumis à deux audits obligatoires, au lieu d’un seul jusqu’à présent, durant la période de qualification de l’entreprise. Ces travaux visent l’isolation des combles perdus et des planchers bas, ainsi que les installations ou changement de pompes à chaleur, chauffe-eaux thermodynamiques, chaudières et inserts à bois. De plus, les organismes de qualification mettent en place une procédure de traitement de toute réclamation ou signalement effectué par un particulier en cas de malfaçons, de démarchage abusif ou de publicité mensongère.

En savoir plus

• MaPrimRénov’ copropriété.- Une foire aux questions réalisée par l’ANAH sur le fonctionnement de MaPrimRénov’ Copropriété est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique à l’adresse : www.ecologie.gouv.fr

• Copros Vertes.- Lancé en 2019 sous l’égide du ministère de la Transition écologique, le dispositif des «Copros Vertes» est un mouvement national d’information et de formation à la rénovation énergétique dédié gratuitement aux copropriétaires et aux syndics de copropriétés. Compte tenu de la crise sanitaire, cette opération est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021 : www.coprosvertes.fr