Mandats de syndic : continuité automatique si la personne morale reste la même
La jurisprudence est constante sur ce point : seul un changement de personne morale peut mettre fin au mandat de syndic. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle jugé qu’il y avait «rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci céd[ait] son fonds de commerce ou le donn [ait] en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait [sait] l’objet d’une fusion-absorption». Mais que «tel n’était pas le cas lorsque la société syndic change [ait] seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence» (Cass. 3e civ., 18 septembre 2012 n° 11-17.701).
Sources jurisprudentielles :
• Cass. 3e civ., 18 septembre 2012, n° 11-17.701 ;
• Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 10-27.259 ;
• Cass. 3e civ., 30 mai 2000, n° 97-18.457 ;
• Cass. 3e civ., 10 novembre 1998, n° 97-12.369 ;
• Cass. 3e civ., 18 novembre 1997, n° 96-12.303.
En revanche, en l’absence de changement de personne morale, les nouveaux associés pourront tout à fait modifier la dénomination sociale de la société, sans que cela ne remette en cause le mandat initialement confié. Cela peut être le cas d’un syndic indépendant dont le capital serait acquis par un grand groupe. L’entité juridique resterait ainsi la même, en dépit d’un changement de sa dénomination sociale et de son nom commercial. Une subtilité pas forcément évidente à appréhender par les copropriétaires. D’où l’intérêt, pour éviter tout malentendu, de jouer la carte de la pédagogie et de la transparence par voie d’affichage et par courrier (cf. plus haut «Maintenir la relation avec les syndicats des copropriétaires»). Sachant qu’à échéance du mandat, les copropriétaires auront, bien évidemment, tout le loisir de le renouveler… ou pas.
Dans le cas contraire, en cas de changement de personne morale, le mandat de syndic sera rompu de plein droit, sauf si les copropriétaires votent en assemblée générale un mandat avec le nouveau syndic, en amont de l’opération commerciale.
