La transmission d’une entreprise d’administration de biens ne s’improvise pas, loin de là. Car au-delà de l’aspect financier, les actifs – copropriétaires et salariés – ont aussi leur mot à dire !
Le point sur les éléments à intégrer du côté économique, juridique et social.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020
Quelque 500 agences immobilières changent chaque année de mains en France, pour un prix moyen dépassant de peu les 100 000 euros. Ce montant, dépendant de la taille du portefeuille de clients, de l’emplacement de l’agence, de sa surface, ou bien encore de sa notoriété, cache une grande hétérogénéité du marché. Le marché des administrateurs de biens se compose de trois types principaux de cabinets, avec chacun leur spécificité. Tout d’abord, les grands groupes nationaux (Foncia, Nexity, Citya, Immo de France…), le plus souvent issus d’importantes opérations de rachats ; puis, les groupes locaux indépendants de taille intermédiaire, qui ont eux aussi, souvent grossis via des opérations de croissance externe ; enfin, les petits cabinets indépendants de plus en plus rares.
Si l’importance des transactions diffère bien évidemment selon les opérations que ce soit au niveau de la taille des cabinets repris ou de leur montant, la logique demeure la même ; tout comme les problématiques légales, en particulier vis-à-vis des copropriétaires clients et des salariés en poste.
À noter : pour le vendeur, la fiscalité dépend du type de la cession. Ainsi, s’agissant de la cession d’une branche autonome d’activité à un montant inférieur ou égal à 300 000 euros, le vendeur sera totalement exonéré de plus-value. À l’inverse, si le prix de vente est compris entre 300 000 et 500 000 euros, l’exonération sera partielle. Enfin, dans le cas d’une simple cession de portefeuille, le vendeur ne pourra pas bénéficier d’une exonération (Code général des impôts, art. 238 quindecies).
Les étapes-clés à respecter avant tout achat
Il sera souhaitable d’échanger au préalable avec le dirigeant de l’entreprise convoitée afin de se faire une idée plus précise de l’activité : répartition du chiffre d’affaires, composition du portefeuille clients, modernité des outils de gestion et d’analyse… En outre, une visite des locaux, avec si possible des échanges avec les collaborateurs, permettra de mieux appréhender l’état d’esprit, la stabilité des équipes et l’ambiance en interne.
Côté vendeur, il conviendra de s’assurer du sérieux et de l’expérience du repreneur potentiel. Sans oublier bien sûr, l’aspect financier.
Une fois cette première étape franchie avec succès, les deux parties devront échanger des documents juridiques et comptables les plus complets possible, afin d’avoir une idée très précise de la situation. Parmi ces derniers, bien sûr, les trois derniers bilans avec le détail de l’actif, du passif et du compte de résultat, ainsi que le montant du chiffre d’affaires réalisé et prévisionnel sur l’exercice en cours. Mais aussi une copie du bail commercial avec les dernières quittances de loyer. Autres éléments importants : le nombre de lots gérés avec une attestation de sinistralité, ainsi que la mention des éventuelles situations contentieuses (ou en passe de le devenir) avec des copropriétés, des fournisseurs, voire des collaborateurs. S’agissant de ces derniers, une copie des contrats de travail sera la bienvenue, ou, à défaut, un récapitulatif du statut et de l’ancienneté de chacun d’eux, avec notamment les factures de commissions des commerciaux. Autant d’éléments à même de jouer, avant la signature du compromis, sur le prix de vente.
Cession de portefeuilles… ou de parts sociales ?
Lors du rachat d’un cabinet de syndic, deux situations peuvent se présenter. Avec, pour chacune, des conséquences propres que ce soit au niveau social, juridique ou fiscal. On distingue ainsi le rachat avec, à la clé, un changement de personne morale (l’entreprise), de l’opération entraînant un simple changement de l’actionnariat de la société. Sachant que, dans les deux cas, l’actif tout comme le passif sont rachetés. Avec établissement, au jour de l’acte de vente, des remboursements et prorata : loyer, dépôt de garantie, congés payés…
Premier cas, donc, le changement de personne morale où le syndic devient une entité nouvelle. Celui-ci s’opère automatiquement lors de la cession d’un fonds de commerce, d’une location-gérance ou, cas le plus fréquent, lors d’une fusion-absorption. L’acquéreur va alors acheter l’actif (clientèle, enseigne, droit au bail, etc.), tandis que le vendeur payera son passif (prêts bancaires, dettes fournisseurs, charges sociales, etc.) via le prix de vente.
Dans le second cas, la cession de titres modifie l’actionnariat sans changement de personne morale.
Quid des contrats de mandat ?
La cession d’une clientèle d’administrateur de biens doit bien évidemment s’effectuer dans le respect des règles régissant la cession d’un fonds de commerce. Avec, en sus, les spécificités liées à la réglementation des professionnels de l’immobilier (loi Hoguet). Il en est de même lors d’une convention de présentation de clientèle, si seule une partie de l’activité de syndic ou de gestion d’immeuble est concernée.
L’administrateur de biens va alors s’engager à présenter son successeur aux copropriétaires lors des assemblées générales et ce, durant une période définie dans l’acte. Les copropriétaires seront ainsi libres de changer de syndic, ou bien de donner mandat à ce successeur pour l’exercice à venir. Une solution généralement privilégiée par ces derniers dès lors que la transition se fait ainsi avec pédagogie et transparence. Au terme de la durée convenue, le cédant perçoit, en contrepartie, une indemnité de clientèle forfaitaire, voire révisable en fonction du nombre de copropriétés ayant confirmé le mandat au successeur.
À noter
• Lors de la signature du compromis, le prix de vente des parts sociales ou des actions est déterminé à titre provisoire. Ce n’est que lors de la cession définitive que le prix définitif est arrêté, suite à l’établissement d’une situation en forme de bilan. L’acquéreur négocie toutefois une garantie d’actif et de passif pour se prémunir de tout risque révélé postérieurement à la vente, pour une période antérieure à celle-ci. Notamment, lors d’un contrôle fiscal…
• Pour des cessions d’actions, les droits d’enregistrement s’élèvent à 0,1 %, contre 3 % pour les cessions de parts sociales (avec toutefois un abattement de 23 000 euros au prorata des parts cédées). Suivant le montage actionnarial, il peut ainsi être pertinent de transformer une SARL (société à responsabilité limitée) en SAS (société par actions simplifiée) ou SA (société anonyme) pour les entreprises importantes, afin de minimiser les coûts.
• Si les honoraires des compromis de vente signés avant la signature de l’acte définitif de cession de l’agence reviennent au vendeur, ceux liés à la rédaction d’autres actes sont traditionnellement à la charge de l’acquéreur. D’où l’intérêt de s’enquérir péalablement du coût de l’opération qu’il s’agisse des honoraires ou des frais (greffe, publications légales…)
Maintenir la relation avec les syndicats des copropriétaires
C’est un fait. Le rachat d’une activité de syndic par une entité autre que celle à qui les copropriétaires ont initialement donné mandat peut légitimement susciter des interrogations, si ce n’est des inquiétudes, de la part de ces derniers. D’où l’intérêt de miser sur la transparence. Y compris dans les cas où le mandat n’a pas à être revoté (cf. encadré ci-après).
A minima, un affichage sur place et un courrier explicatif adressé à l’ensemble des copropriétaires, suffira à dissiper toute crainte, sous réserve qu’il soit suffisamment précis. En particulier sur les modalités juridiques de l’opération et ses conséquences sur la gestion de la copropriété. Ce courrier devra ainsi permettre aux copropriétaires de bien savoir qui sera leur nouvel interlocuteur, avec les mentions obligatoires, conformément aux prescriptions du Code de commerce. Celui-ci impose, en particulier, la mention du numéro Siren à neuf chiffres identifiant toutes les personnes morales immatriculées au registre du commerce et des sociétés. Du reste, au-delà de la transparence de rigueur, l’absence de cette mention légale sur un document commercial exposerait le responsable à une contravention de 4e classe.
Mandats de syndic : continuité automatique si la personne morale reste la même
La jurisprudence est constante sur ce point : seul un changement de personne morale peut mettre fin au mandat de syndic. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle jugé qu’il y avait «rupture de mandat de syndic lorsque celui-ci céd[ait] son fonds de commerce ou le donn [ait] en location gérance ou encore lorsque la société syndic fait [sait] l’objet d’une fusion-absorption». Mais que «tel n’était pas le cas lorsque la société syndic change [ait] seulement sa forme et sa dénomination sociales, la société poursuivant en ce cas son existence» (Cass. 3e civ., 18 septembre 2012 n° 11-17.701).
Sources jurisprudentielles :
• Cass. 3e civ., 18 septembre 2012, n° 11-17.701 ;
• Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 10-27.259 ;
• Cass. 3e civ., 30 mai 2000, n° 97-18.457 ;
• Cass. 3e civ., 10 novembre 1998, n° 97-12.369 ;
• Cass. 3e civ., 18 novembre 1997, n° 96-12.303.
En revanche, en l’absence de changement de personne morale, les nouveaux associés pourront tout à fait modifier la dénomination sociale de la société, sans que cela ne remette en cause le mandat initialement confié. Cela peut être le cas d’un syndic indépendant dont le capital serait acquis par un grand groupe. L’entité juridique resterait ainsi la même, en dépit d’un changement de sa dénomination sociale et de son nom commercial. Une subtilité pas forcément évidente à appréhender par les copropriétaires. D’où l’intérêt, pour éviter tout malentendu, de jouer la carte de la pédagogie et de la transparence par voie d’affichage et par courrier (cf. plus haut «Maintenir la relation avec les syndicats des copropriétaires»). Sachant qu’à échéance du mandat, les copropriétaires auront, bien évidemment, tout le loisir de le renouveler… ou pas.
Dans le cas contraire, en cas de changement de personne morale, le mandat de syndic sera rompu de plein droit, sauf si les copropriétaires votent en assemblée générale un mandat avec le nouveau syndic, en amont de l’opération commerciale.
Quid des salariés repris ?
Un transfert d’activité, notamment en cas de signature d’une convention de présentation de clientèle, a de facto des conséquences sur les contrats de travail des salariés attachés à l’activité ainsi cédée. Les dispositions de l’article L. 1224-1 du Code du travail s’appliquent ainsi, et tout salarié sera fondé à en faire constater l’éventuelle violation, tant par le repreneur que par le cédant.
Mais que recouvre précisément le terme transfert ? Sur ce point, la jurisprudence est claire : son existenCe est établie s’il y a poursuite effective de l’exploitation ou sa reprise. Et ainsi, de fait, conservation de l’identité économique de l’entité en question, que l’activité soit essentielle ou accessoire. Dès lors que le cédant transfère à une autre société une partie importante de ses mandats par le biais d’une convention de présentation de clientèle (si tant est que chacun d’eux soit agréé en assemblée générale par les copropriétaires concernés), il y a bien transfert de moyens et d’éléments incorporels significatifs.
À titre d’exemple : la Cour de cassation a considéré, dans un arrêt du 23 septembre 1992 (Sarl GCIA contre Lehmann), que le portefeuille d’une agence immobilière comprenant des mandats de gestion d’appartements de garages et de copropriétés, constituait une entité économique autonome ; et qu’ainsi la poursuite de son exploitation consécutive à son transfert à une autre agence, donnait lieu à l’application de l’article L. 1224-1 du Code du travail. Or, le repreneur ayant repris un salarié mais en contrat à durée déterminée, la Cour de cassation a validé la décision de la cour d’appel «de considérer la rupture décidée ultérieurement par l’employeur comme un licenciement sans cause réelle et sérieuse».
Si les dispositions de l’article L. 1224-1 du Code du travail s’appliquent donc, c’est la date contractuelle à laquelle s’opère le transfert de la totalité de la clientèle qui va déterminer la date du transfert du contrat de travail du ou des salariés. Plus précisément, la jurisprudence acte ce transfert d’activité dès le début d’exécution de la convention et non, au terme de la période de tenue des assemblées générales visant à présenter et faire agréer le nouveau syndic. Le transfert se fera donc sans connaître avec certitude le nombre de mandats effectivement «récupérés», à la date à laquelle le cessionnaire devient le représentant légal de la société ou de l’activité cédée (arrêt de la Cour de justice de la Commission européenne du 26 mai 2005, en application de l’article 3, paragraphe 1 de la Directive 77/187 devenue directive 2001/23).
Les cas où aucun vote en assemblée générale n’est nécessaire : ce qu’il faut savoir
Il n’y a pas lieu de désigner un nouveau syndic dès lors que les changements intervenus dans la structure de la société n’affectent pas la personnalité morale de celle-ci. En particulier, lorsque les associés modifient :
• la dénomination sociale ;
• la forme juridique de la société, sous réserve d’avoir effectué les formalités de publicité prévues (annonces légales) ;
• la répartition de l’actionnariat, par exemple, si l’un des associés fait valoir son droit de retrait.
Pour aller plus loin
• Un salarié qui refuserait de travailler pour son nouvel employeur commettrait une faute qui autoriserait ce dernier à le licencier, éventuellement pour faute grave.
• Un licenciement opéré par l’ancien employeur pour éviter l’application de l’article L. 1224-1 du Code du travail sera considéré, soit comme abusif (licenciement sans cause réelle et sérieuse avant la date de cession), soit privé d’effet si la date de rupture effective du contrat de travail est concomitante ou postérieure à la date de cession.
Le salarié pourra alors au choix :
- demander au repreneur la poursuite du contrat de travail illégalement rompu, avec paiement des salaires qui auraient dû lui être versés ;
- demander des dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, sous réserve que le repreneur ne lui ait pas proposé de le reprendre avant la fin de son préavis.
