Quid des contrats de mandat ?
La cession d’une clientèle d’administrateur de biens doit bien évidemment s’effectuer dans le respect des règles régissant la cession d’un fonds de commerce. Avec, en sus, les spécificités liées à la réglementation des professionnels de l’immobilier (loi Hoguet). Il en est de même lors d’une convention de présentation de clientèle, si seule une partie de l’activité de syndic ou de gestion d’immeuble est concernée.
L’administrateur de biens va alors s’engager à présenter son successeur aux copropriétaires lors des assemblées générales et ce, durant une période définie dans l’acte. Les copropriétaires seront ainsi libres de changer de syndic, ou bien de donner mandat à ce successeur pour l’exercice à venir. Une solution généralement privilégiée par ces derniers dès lors que la transition se fait ainsi avec pédagogie et transparence. Au terme de la durée convenue, le cédant perçoit, en contrepartie, une indemnité de clientèle forfaitaire, voire révisable en fonction du nombre de copropriétés ayant confirmé le mandat au successeur.
À noter
• Lors de la signature du compromis, le prix de vente des parts sociales ou des actions est déterminé à titre provisoire. Ce n’est que lors de la cession définitive que le prix définitif est arrêté, suite à l’établissement d’une situation en forme de bilan. L’acquéreur négocie toutefois une garantie d’actif et de passif pour se prémunir de tout risque révélé postérieurement à la vente, pour une période antérieure à celle-ci. Notamment, lors d’un contrôle fiscal…
• Pour des cessions d’actions, les droits d’enregistrement s’élèvent à 0,1 %, contre 3 % pour les cessions de parts sociales (avec toutefois un abattement de 23 000 euros au prorata des parts cédées). Suivant le montage actionnarial, il peut ainsi être pertinent de transformer une SARL (société à responsabilité limitée) en SAS (société par actions simplifiée) ou SA (société anonyme) pour les entreprises importantes, afin de minimiser les coûts.
• Si les honoraires des compromis de vente signés avant la signature de l’acte définitif de cession de l’agence reviennent au vendeur, ceux liés à la rédaction d’autres actes sont traditionnellement à la charge de l’acquéreur. D’où l’intérêt de s’enquérir péalablement du coût de l’opération qu’il s’agisse des honoraires ou des frais (greffe, publications légales…)
