L’assurance
Sur-mesure à privilégier
Dès lors que les caractéristiques du bien ont été modifiées dans leur consistance, leur importance ou leur nature, la copropriété a tout intérêt à renégocier son contrat d’assurance. Au-delà du fait qu’un assureur peut refuser d’indemniser en cas de sinistre s’il n’a pas été prévenu au préalable de telles modifications, le montant de la cotisation peut s’en trouver réduit. Par exemple, si des équipements pour la prévention et la limitation des risques ont été installés (système de surveillance, détection des incendies), ou lorsqu’un réseau d’eau fuyard a été rénové.
A contrario, la présence de risques aggravants peut faire remonter le montant de la cotisation. Il peut s’agir d’éléments liés à la situation de l’immeuble en zones inondable ou sensible par exemple. La présence de commerces installés au rez-de-chaussée ou de professionnels exerçant en qualité de profession libérale (cabinets médicaux, d’avocats, de notaires etc.) peut également avoir pour effet d’entraîner une majoration de la cotisation de l’assurance. Dans la mesure où cette dernière est supportée par l’ensemble des copropriétaires, il est possible – sous réserve que le règlement de copropriété le prévoit – de demander la prise en charge de la surprime aux copropriétaires des locaux dans lesquels l’activité à risque s’exerce.
Il est par ailleurs recommandé de réactualiser ce contrat tous les trois ou quatre ans, notamment au niveau des plafonds de garantie.
Quid, en revanche, des franchises présentes dans les contrats ? Celles-ci relevant d’une libre négociation entre l’assureur et l’assuré, tout est possible en la matière, même si un contrat sans franchise impliquera que le montant de cotisation soit plus élevé.
Mieux vaut donc privilégier une franchise pour les petits sinistres, dont la déclaration n’est rentable pour personne, et disposer ainsi d’une cotisation plus maîtrisée. Attention, également aux contrats dont la cotisation semble très attractive, mais qui compensent par des franchises élevées, obligeant la copropriété à payer elle-même bon nombre de sinistres.
Des copropriétaires à consulter
En tant que mandataire et représentant de la copropriété, le syndic est chargé de souscrire un contrat d’assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires. La conservation et l’entretien de l’immeuble appartiennent en effet à la catégorie des actes dits conservatoires, relevant des pouvoirs propres du syndic. Le règlement de copropriété peut cependant tout à fait prévoir que le choix de l’assurance soit soumis à l’approbation de l’assemblée. La consultation du conseil syndical est par ailleurs obligatoire dès lors que le montant de la prime excède le montant déterminé par l’assemblée. Mieux vaut également, pour le syndic, obtenir l’avis préalable de l’assemblée générale avant de diminuer les garanties d’un précédent contrat ou d’en changer la durée, afin de ne pas risquer une mise en cause de sa responsabilité. A titre d’exemple, la cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 13 janvier 2000, précisé qu’un syndic ayant changé d’assureur de sa propre initiative était responsable du surcoût de prime injustifié qui en résultait.
Le syndic, mandaté par l’assemblée générale, peut résilier le contrat d’assurance de la copropriété renouvelable par tacite reconduction dans les 15 jours suivant la réception de l’avis d’échéance du contrat. Une résiliation qui peut intervenir à tout moment si l’assureur n’envoie pas cet avis ou le fait parvenir après la date d’échéance.
