Chauffage, consommations d’eau et d’électricité, cotisations d’assurance, honoraires de syndics, assurances, travaux courants… Nombreux sont les postes de dépenses qui peuvent être réduits en copropriété, pour in fine, faire baisser les charges de copropriété. État des lieux et conseils en la matière. ©DR
En 2014, les charges de copropriété ont connu une baisse moyenne de 4,9 % selon l’Observatoire des charges de copropriété mis en place par l’Association des responsables de copropriété (Arc). Baisse de l’inflation ? Effets de la loi ALUR ? Absolument pas ! Cette diminution importante - survenue après une hausse de 5,7 % en 2013 - s’explique en grande partie par un hiver doux et par une stabilisation des tarifs des fluides (gaz, fioul, réseaux de chaleur) qui ont entraîné une baisse des charges d’énergie et de chauffage de 20 %.
La saison d’hiver 2015-2016 sera-t-elle bénéfique de ce point de vue ? Difficile à dire. Quoi qu’il en soit, des solutions existent pour éviter que les charges ne flambent. Au niveau du chauffage bien sûr, mais aussi pour d’autres postes de dépenses. A titre d’exemple, les coûts liés aux assurances ont flambé de 8 % l’année dernière, toujours selon la même étude. Soit une hausse de 35 % en trois ans du fait d’une hausse de la sinistralité, du vieillissement des copropriétés, et du manque d’entretien pour certains immeubles. Mais alors comment limiter la facture ?
Le chauffage
Compter, inciter et économiser
L’analyse des consommations de l’immeuble sur les cinq dernières années va s’avérer très instructive pour voir s’il existe un moyen de réaliser des économies de chauffage. La consommation de fluides augmente-t-elle d’année en année, à rigueur hivernale constante ? Est-elle relativement constante ? Est-on dans la moyenne de ce qui pourrait être attendu selon la configuration, l’âge et l’isolation de l’immeuble ? Autant de questions qui imposent de se plonger dans les chiffres qui vont parfois mettre en évidence des problèmes de réglage de la chaudière, d’équilibrage du réseau, voire de comptage. Par exemple, si l’on constate une baisse du nombre de calories consommées au niveau des répartiteurs de chaleurs individuels alors que la consommation générale augmente.
Contrat d’objectif : une obligation de résultat incitative
La très grande majorité des contrats de chauffage en copropriété imposent aux chauffagistes une obligation de moyen : en clair que le chauffage soit effectif avec une température correcte dans tous les appartements. Il existe pourtant un moyen d’optimiser les consommations d’énergie et d’éviter les gaspillages en négociant un contrat d’objectif. Le principe ? Le chauffagiste doit respecter un objectif de consommation pour une saison de chauffe moyenne calculée en degré-jours unifiés ; unité permettant de mesurer la rigueur d’une journée ou d’une saison. Au-delà, il doit prendre en charge le dépassement, ce qui limite très fortement le risque de surconsommation.
• 1° C de moins de température de consigne équivaut à environ
7 % d’économie d’énergie.
• Mieux vaut améliorer l'isolation des fenêtres ou des portes, voire s’équiper d’un petit chauffage d’appoint plutôt que d'augmenter le chauffage général pour plus de confort.
• Instaurer un ralenti de nuit peut induire une économie supplémentaire de 8 %, sous réserve que le bâti soit correctement isolé.
• Le rendement des chaudières peut parfois être amélioré avec de simples réglages. A titre d'exemple, passer d'un rendement de 75 % à 95 % permet d'économiser environ 12 % d’énergie.
• Attention à l'embouage des canalisations de chauffage qui peut faire diminuer le rendement de l'installation jusqu'à 40 % !
• Une mise en concurrence régulière des fournisseurs de fioul peut entraîner une économie de l’ordre de 10 à 15 % sur une saison, selon l'Arc
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L’eau
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Des évolutions annuelles à suivre de près
Risques de fuite, augmentation du prix unitaire du mètre cube d’eau, mais aussi des prix du combustible utilisé pour produire de l’eau chaude sanitaire… Autant de raisons de se pencher de près sur le poste eau, pour éviter des charges inutiles et économiser une ressource précieuse.
Dans la majeure partie des cas, des compteurs divisionnaires présents dans chaque appartement permettent de répartir la facture globale entre les copropriétaires et de mieux visualiser d’éventuels problèmes de fuites ou de surconsommations.
Mais avant d’appliquer tout correctif, il convient d’analyser la situation existante en répondant à plusieurs questions :
• La consommation globale de l’immeuble a-t-elle augmenté dans des proportions importantes par rapport aux années précédentes ?
• La consommation d’eau chaude augmente-t-elle dans les mêmes proportions que l’eau froide ?
• Les consommations relevées aux compteurs divisionnaires évoluent-elles de la même façon ?
Pour ce faire, il suffit de reporter dans un tableur les relevés indiqués sur les factures de la compagnie des eaux en veillant bien à ce qu’il s’agisse des relevés réels à partir des index sur les compteurs et non d’estimations. Attention également à bien surveiller que les dates de relevés – entre compteur général et compteurs individuels d’eau froide et d’eau chaude – coïncident au maximum, pour que la comparaison puisse être pertinente.
De 120 à 140 m3 par foyer
Charge alors de vérifier que ces chiffres cadrent avec une consommation d’eau “normale” par rapport à la taille de l’immeuble. Pour rappel, on considère qu’une personne consomme environ 90 à 150 litres d’eau par jour. En copropriété, une famille de quatre personnes utilisera ainsi entre 120 et 140 m3 d’eau par an, étant entendu que le rapport entre eau froide et eau chaude doit être d’environ de deux tiers/un tiers. Quant à la consommation dans les parties communes, elle ne doit pas dépasser 5 % du total des consommations privatives, hors éventuel arrosage des espaces verts.
Les consommations globales d’eau chaude peuvent varier suivant la température de celle-ci. Si le lien ne paraît pas évident au premier abord, il s’explique par le fait que les résidents vont avoir tendance à tirer davantage d’eau si celle-ci est tiède à l’ouverture du robinet. D’où l’intérêt d’avoir un réseau bien dimensionné et de calorifuger les tuyaux d’alimentation pour éviter les déperditions thermiques.
L’électricité
Des économies d’énergies payantes
Près de 80 % de la consommation totale d’électricité des services généraux en copropriété proviennent de quatre postes : l’éclairage des parkings (26 %), la VMC (22 %), les ascenseurs (18 %) et l’éclairage des circulations (12%). Autant de points sur lesquels il est possible d’agir pour limiter la facture.
| Usages | Préconisations | Économies potentielles maximales en copropriété |
| Éclairage des couloirs | Séparation des circuits de commande et réglage des minuteries à 60 secondes. | Division des consommations de 6 à 8. |
| Séparation des circuits de commande et détecteurs de présence. | Division des consommations par 9. | |
| Éclairage des escaliers encloisonnés | Baisse des puissances induites par l’adoption de lampes fluocompactes ou Leds. | Division des consommations par 4 et jusqu’à 8. |
| Pose de détecteurs de présence et remplacement des ampoules incandescentes à fonctionnement permanent par des lampes fluocompactes ou Leds. | Non quantifiées. | |
| Éclairage des halls d’entrée | Pose de détecteurs de présence et remplacement des ampoules incandescentes à fonctionnement permanent par des lampes fluocompactes ou Leds. | Division des consommations par 7. |
| Éclairage des parcs de stationnement | Pose de détecteurs de présence et remplacement des ballasts standard par des ballasts électroniques et des tubes néon 58 W par des tubes de type T5 35 W. | Division des consommations par 9. |
| Ascenseurs | Ajout d’un détecteur de présence destiné au pilotage de l’éclairage des cabines. | Division des consommations par 2. |
| Mise en œuvre d’un dispositif permettant la variation de vitesse du moteur de traction et ajout d’un détecteur de présence destiné au pilotage de l’éclairage des cabines. | Non quantifiées. | |
| VMC | Mise aux normes des installations existantes et mise en place de solutions reposant sur un moteur à courant continu, une transmission directe, une turbine à action classique, un pilotage du point de fonctionnement (vitesse variable) pour tirer parti de la variation de débit de l’installation. | Division des consommations par 2. |
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L’assurance
Sur-mesure à privilégier
Dès lors que les caractéristiques du bien ont été modifiées dans leur consistance, leur importance ou leur nature, la copropriété a tout intérêt à renégocier son contrat d’assurance. Au-delà du fait qu’un assureur peut refuser d’indemniser en cas de sinistre s’il n’a pas été prévenu au préalable de telles modifications, le montant de la cotisation peut s’en trouver réduit. Par exemple, si des équipements pour la prévention et la limitation des risques ont été installés (système de surveillance, détection des incendies), ou lorsqu’un réseau d’eau fuyard a été rénové.
A contrario, la présence de risques aggravants peut faire remonter le montant de la cotisation. Il peut s’agir d’éléments liés à la situation de l’immeuble en zones inondable ou sensible par exemple. La présence de commerces installés au rez-de-chaussée ou de professionnels exerçant en qualité de profession libérale (cabinets médicaux, d’avocats, de notaires etc.) peut également avoir pour effet d’entraîner une majoration de la cotisation de l’assurance. Dans la mesure où cette dernière est supportée par l’ensemble des copropriétaires, il est possible – sous réserve que le règlement de copropriété le prévoit – de demander la prise en charge de la surprime aux copropriétaires des locaux dans lesquels l’activité à risque s’exerce.
Il est par ailleurs recommandé de réactualiser ce contrat tous les trois ou quatre ans, notamment au niveau des plafonds de garantie.
Quid, en revanche, des franchises présentes dans les contrats ? Celles-ci relevant d’une libre négociation entre l’assureur et l’assuré, tout est possible en la matière, même si un contrat sans franchise impliquera que le montant de cotisation soit plus élevé.
Mieux vaut donc privilégier une franchise pour les petits sinistres, dont la déclaration n’est rentable pour personne, et disposer ainsi d’une cotisation plus maîtrisée. Attention, également aux contrats dont la cotisation semble très attractive, mais qui compensent par des franchises élevées, obligeant la copropriété à payer elle-même bon nombre de sinistres.
Des copropriétaires à consulter
En tant que mandataire et représentant de la copropriété, le syndic est chargé de souscrire un contrat d’assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires. La conservation et l’entretien de l’immeuble appartiennent en effet à la catégorie des actes dits conservatoires, relevant des pouvoirs propres du syndic. Le règlement de copropriété peut cependant tout à fait prévoir que le choix de l’assurance soit soumis à l’approbation de l’assemblée. La consultation du conseil syndical est par ailleurs obligatoire dès lors que le montant de la prime excède le montant déterminé par l’assemblée. Mieux vaut également, pour le syndic, obtenir l’avis préalable de l’assemblée générale avant de diminuer les garanties d’un précédent contrat ou d’en changer la durée, afin de ne pas risquer une mise en cause de sa responsabilité. A titre d’exemple, la cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 13 janvier 2000, précisé qu’un syndic ayant changé d’assureur de sa propre initiative était responsable du surcoût de prime injustifié qui en résultait.
Le syndic, mandaté par l’assemblée générale, peut résilier le contrat d’assurance de la copropriété renouvelable par tacite reconduction dans les 15 jours suivant la réception de l’avis d’échéance du contrat. Une résiliation qui peut intervenir à tout moment si l’assureur n’envoie pas cet avis ou le fait parvenir après la date d’échéance.
Frais de gestion
Veiller au respect du contrat type de syndic
Publié au Journal officiel du 28 mars 2015, le décret définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières fixe un modèle auquel doivent se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015. Sauf pour les prestations particulières, la mission du syndic est rémunérée au forfait. Les parties au contrat conviennent du montant de ce forfait.
Selon le modèle de contrat type, le contrat établi avec le syndic doit notamment contenir plusieurs points ayant trait directement aux frais de syndics :
- les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel ;
- le forfait (contenu du forfait, tenue de l’assemblée générale annuelle, prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération...) ;
- la rémunération et le remboursement des frais du syndic non professionnel ;
- les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.
Les prestations particulières
Ce décret fixe également la liste limitative des prestations particulières pouvant être rémunérées en complément du forfait : réunions et visites supplémentaires, règlement de copropriété et état descriptif de division de la copropriété, gestion administrative et matérielle suite à un sinistre, études techniques…
Il convient donc de s’assurer que soient bien éliminées des nouveaux contrats de syndics, les clauses abusives ne respectant pas le décret. Mais également de veiller à ce que d’autres ne soient pas “oubliées”, leur absence étant susceptible de faire augmenter les charges indirectement, par exemple, en faisant supporter au syndicat des copropriétaires le prix d’une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ou d’un seul copropriétaire.
• La tenue de l’assemblée générale peut être surfacturée si elle se déroule en dehors des horaires de bureaux.
• Si les réunions ne peuvent avoir lieu dans les locaux du syndic, mieux vaut se tourner vers des salles paroissiales ou communales souvent moins chères que des salles privées.
• Afin de faire baisser les frais d’affranchissement, il est possible d’organiser une remise en main-propre des convocations contre émargement, celles non remises devant être envoyées par La Poste. Attention, la loi impose l’envoi en LRAR du procès-verbal de l’assemblée pour les copropriétaires défaillants ou opposants.
