Aliéner
La surélévation des copropriétés
L’un des buts affichés de la loi ALUR pour lutter l’étalement urbain est la densification des villes. Concrètement, il s’agit d’aller vers la verticalité et donc d’inciter à la surélévation des immeubles.
Pour une copropriété, l’objectif est double puisque cette solution peut également permettre de financer les travaux de rénovation énergétique.
Bien que cette possibilité ait déjà été inscrite dans la loi du 10 juillet 1965, elle a rarement été utilisée.
La loi ALUR assouplit donc les conditions juridiques d’autorisation de surélévation telles que fixées dans l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. De l’unanimité antérieurement requise, seule la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix du syndicat) est aujourd’hui nécessaire.
L’article 35, alinéa 1er, est donc modifié comme suit : «La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.»
Autre condition révisée : le copropriétaire du dernier niveau perd son droit de veto au bénéfice d’un droit de priorité sur l’acquisition des lots nouvellement créés.
Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic devra notifier à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé, l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Une telle notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
Qu’il s’agisse d’aliéner des lots issus de la surélévation à l’initiative du syndicat ou de céder le droit de surélever par lui-même, les conditions d’autorisation et de majorité sont identiques :
• Autorisation donnée en assemblée générale, par le syndicat, à la double majorité de l’article 26.
• Nécessité d’une assemblée spéciale réunissant les copropriétaires du bâtiment à surélever si le syndicat est composé de différents bâtiments.
Il convient de préciser que lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue des voix du syndicat).
Quelle qu’en soit l’initiative, le projet de surélévation doit comporter :
• Une étude de faisabilité technique, étant rappelé que toute construction nouvelle est soumise à la RT 2012, qui impose des normes énergétiques «basse consommation».
• Un dossier d’autorisation d’urbanisme ;
• Le modificatif au règlement de copropriété résultant de la création de lots et de leur cession, ainsi que la nouvelle répartition des charges qui en découle.
Autre aspect à aborder, celui de l’indemnisation des copropriétaires lésés. En effet, l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 précise : «Les copropriétaires qui subissent, par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes».
Les copropriétaires subissant une gêne liées aux travaux, ou une atteinte à la jouissance privative de leurs lots, seraient recevables à demander une indemnisation, laquelle est différente du prix de cession du droit de surélévation.
Il est probable que c’est cette hypothèse qui sera le plus souvent retenue, les copropriétaires ne disposant pas eux-même du financement pour les travaux de surélévation.
Le but du législateur étant principalement de faciliter le financement des travaux de rénovation énergétique, il serait souhaitable que la copropriété ait chiffré ses besoins avant de démarrer la délicate négociation du prix.
En tout état de cause, le projet à présenter à l’assemblée générale devra être le plus précis possible pour sécuriser les copropriétaires.
Il sera alors de l’intérêt du syndicat de s’entourer de toutes les précautions nécessaires, demander un référé préventif avant démarrage des travaux, se faire assister par un maître d’œuvre pour l’étude de la demande d’autorisation et le déroulement du chantier, et surtout obtenir une garantie de bonne fin des travaux dans des délais prédéfinis aux frais du cessionnaire.
Vente de parties communes déjà existantes
Il s’agit du cas le plus courant et le plus facilement négocié qui peut porter sur des combles, des locaux communs «désaffectés», des courettes, des terrasses…La loi du 10 juillet 1965 pose le principe que toute aliénation de partie commune doit recueillir la double majorité de l’article 26, si la vente de ces parties communes ne présente pas d’utilité pour la collectivité des copropriétaires et si elle n’affecte pas les conditions de jouissance des copropriétaires, c’est-à-dire si elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Ce cas de figure pourrait s’appliquer aux cessions de WC communs qui ne sont plus d’utilité, dès lors que l’ensemble des logements en sont d’ores et déjà équipés.
Vente de la loge
La vente de la loge de gardien demeure un cas spécifique.
La loi «Boutin» du 25 mars 2009 avait introduit dans la loi du 10 juillet 1965 la disposition suivante : «la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient à la copropriété, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble» étaient adoptées à la double majorité de l’article 26 précité.
La loi ALUR du 24 mars 2014, vient préciser les conditions de vote. Elle ajoute à la rédaction de l’article 26 d) : «Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale».
Le but serait d’attirer la vigilance des copropriétaires sur les conséquences de la vente du logement.
Mais, est-ce à dire que si les questions sont posées à deux assemblées différentes, l’unanimité s’appliquerait ?
L’article 26 prévoit également que lorsqu’en application du règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité est nécessaire.
Dans tous les cas de vente de parties communes ou de droits accessoires, le syndic devra s’atteler à la résolution des questions suivantes :
• Qualifier la parcelle de partie commune à céder : est-elle nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ?
• Prévoir de faire établir un modificatif au règlement de copropriété pour identifier le lot nouvellement créé et les tantièmes qui lui sont rattachés ;
• Permettre à l’assemblée de fixer un prix cohérent ;
• Proposer ces points à l’approbation de l’assemblée générale ;
• Signer l’acte authentique et faire publier le modificatif au règlement de copropriété ;
• Répartir le prix.
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