[N° 601] - Quelles ressources financières pour une copropriété ?

par Marie Hélène MARTIAL
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Les copropriétaires le répètent souvent : leurs charges ne cessent d’augmenter ! Diminuer les dépenses ? Difficile dès lors que les dépenses relèvent souvent de règlementations qui s’imposent… Des ressources, inexploitées, existent pourtant. Mais c’est un autre regard qu’il faut porter sur la copropriété : un potentiel et non une charge…
Avec la loi ALUR, le législateur incite le syndicat à cette réflexion. Ainsi, il facilite la  surélévation des immeubles en répondant aux besoins de densification de l’espace urbain, et aux besoins de financement des copropriétés, notamment en vue de la transition énergétique.
D’autres dispositifs sont également possibles et méritent d’être examinés : temporaires ou définitifs. ©DR

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Les antennes relais
Avec le développement de la téléphonie mobile, depuis les années 1990, les syndicats de copropriété sont régulièrement contactés pour négocier la pose d’une antenne sur leur toit.
En effet, à partir d’un poste émetteur, le signal doit être relayé par des antennes pour assurer une couverture suffisante du réseau. Ces antennes “relais” doivent être installées à des points précis et en hauteur pour éviter tout obstacle affaiblissant la portée du signal.
Le toit d’un immeuble en zone urbaine peut donc répondre à tous ces critères.
Mais la première critique, communément émise, concerne les risques sanitaires éventuellement engendrés par ces installations.
Le dernier rapport de l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail, d’octobre 2013, émet un certain nombre de recommandations qui portent plus sur l’utilisation du téléphone mobile lui-même (ou appareil similaire) que sur les risques liés aux ondes électromagnétiques émises par des antennes.
Si des garanties peuvent être apportées par l’opérateur sur le plan des risques sanitaires, il faut convaincre un ensemble de personnes : les copropriétaires.
L’autorisation d’installation d’antennes relais en copropriété relève d’une décision d’assemblée générale. D’une part, elle aura à se prononcer sur le contrat liant les deux parties, et d’autre part, elle devra autoriser la réalisation de travaux.

Majorité requise
Une réponse ministérielle du 14 janvier 2002, n° 68412, indiquait que cette installation «se traduit par la réalisation de travaux affectant les parties communes et par la conclusion d’un contrat de location portant sur le toit de l’immeuble» et donc que, «la décision d’installation de l’antenne est prise en assemblée générale par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Un arrêt définitif de la cour d’appel de Paris en date du 7 avril 2005 n°05-12610, considérant que l’autorisation donnée à un opérateur de téléphonie mobile d’installer une antenne relais sur la terrasse d’un immeuble portait à la fois atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives a retenu le principe de l’unanimité. En l’espèce aucune affirmation n’avait été apportée sur l’absence totale de risque sanitaire…En 2009, une nouvelle réponse ministérielle du 8 septembre, précise «le principe de précaution ne trouve pas à s’appliquer dès lors que les risques n’apparaissent pas suffisamment établis et qu’un intérêt public, lié à la nécessité de couverture de l’ensemble du territoire national par le réseau de téléphonie mobile, justifie que cette activité soit développée.»
La cour d’appel de Paris est revenue sur sa position et, par arrêt du 3 février 2010 (n° 08-09191), retient la validité d’un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avec la possibilité d’un deuxième vote par le biais de l’article 25-1 de la même loi.
Bien qu’il s’agisse de contrats de longue durée, nécessitant la réalisation de travaux importants, dès lors qu’il n’existe pas de risques sanitaires, c’est donc la majorité de l’article 25 qui serait requise.

Les bâches publicitaires
Autre possibilité pour un syndicat, et celle-ci sans risque sanitaire : la pose d’une bâche publicitaire.
On entend au sens du Code de l’environnement :
• Les bâches de chantier, qui sont des bâches comportant de la publicité, installées sur des échafaudages nécessaires à la réalisation de travaux ;
• Les bâches publicitaires, qui sont des bâches comportant de la publicité autres que les bâches de chantier.
C’est un décret du 30 janvier 2012, en application de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, qui règlemente la publicité extérieure.
Initialement la surface envisagée était de 12 m², plus adaptée à un panneau publicitaire qu’à une bâche… et difficile à amortir pour un annonceur.
En définitive, le décret (art R. 584-54 Code de l’environnement) retient que  l’affichage publicitaire apposé sur une bâche de chantier, ne peut excéder 50 % de la surface totale de la bâche de chantier, soit généralement  la façade concernée.
Toutefois, lorsque les travaux de rénovation projetés doivent permettre à l’immeuble d’obtenir le label «haute performance énergétique rénovation”, dit «BBC rénovation”, l’autorité compétente de police peut autoriser un affichage publicitaire d’une superficie supérieure à ce plafond.
En pratique, sur un immeuble existant composé de copropriétaires particuliers et privés, un tel label est difficilement atteignable.
Bien entendu, la durée de l’affichage publicitaire sur une bâche de chantier ne peut excéder l’utilisation effective des échafaudages pour les travaux.
Mais les bâches publicitaires à proprement parler, peuvent être installées sur les murs aveugles ou ceux comportant des ouvertures d’une surface unitaire inférieure à 0,50 m2 (art R. 581-55, Code de l’environnement), sans aucune restriction de surface ou de durée.
Là encore, c’est une décision d’assemblée générale qui doit autoriser l’affichage publicitaire.
Deux cas de figure pourraient être envisagés :
• S’agissant d’un ravalement, l’affichage publicitaire sur la bâche de chantier sera obligatoirement d’une durée limitée et dans ces conditions, la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, suffisante.
• S’agissant d’une bâche publicitaire sur un mur pignon, donc d’une surface plus importante et surtout d’une durée plus longue, on s’oriente vers la location d’une partie commune.

Précisons que la décision de l’assemblée générale ne peut être donnée que sous réserve de l’autorisation de la collectivité publique compétente et de la conformité avec le règlement local de publicité (RLP).

Les panneaux publicitaires
La location pour la pose de panneaux publicitaires est plus fréquente que pour les bâches publicitaires.
Dans ce cas également, le panneau, généralement «4 par 3», devra respecter la règlementation prévue par le Code de l’environnement en matière d’affichage publicitaire, ainsi que les règlements locaux de publicité.
Pour la majorité requise, un raisonnement identique à celui de la pose de bâche publicitaire peut être retenu.