[N° 595] - Syndic à bas-coût : l'alternative des petites copropriétés ?

par Paul TURENNE
Affichages : 40883

Index de l'article

Depuis peu, de nouvelles offres de syndics, à des prix imbattables par rapport aux solutions traditionnelles, ont fait leur apparition sur le marché français. Adaptées à de petites, voire très petites copropriétés, elles s’adressent aux copropriétaires qui souhaitent s’impliquer davantage dans la gestion de leur bien, sans pour autant la prendre en charge intégralement. Focus sur deux offres innovantes en la matière : Syndic One et Le Bon Syndic.com. L'occasion de faire le point sur l'encadrement juridique des syndics à bas-coût. ©DR

Avant l'analyse des acteurs et de leurs prestations, notamment pour les petites coporpriétés, le lecteur pourra s'interroger sur l'encadrement juridique de ce mode de gestion au regard de la loi du 10 juillet 1965.

Syndic One
Lancé en mai 2013 par Sergic, groupe familial indépendant originaire du nord de la France, Syndic One permet aux copropriétaires de participer activement à la gestion de leur copropriété de trente lots maximum, tout en s’adossant à une offre professionnelle. «Nous avons lancé cette offre en partant de l’observation du marché, explique Christophe Gosset, responsable Syndic One. Une majorité de copropriétaires étaient tentés par les avantages d’un syndic bénévole mais ne  se sentaient pas prêts pour autant à renoncer à l’aide d’un professionnel».
En contrepartie de leur participation active, les copropriétaires bénéficient d’un coût réduit. Si le conseil syndical assure la présence sur place, Syndic One gère toute la dimension administrative, réglementaire et comptable de la copropriété (cf. encadré “Les actions prises en charge par le conseil syndical avec une offre low cost”). Il reste donc bien le seul responsable de la gestion de l’immeuble.
Cette formule de gestion a déjà été adoptée par une cinquantaine de copropriétés, comptant 8,2 lots en moyenne. «Nous avons également fait plus de 700 propositions commerciales à des copropriétaires, en vue d’une prochaine assemblée générale», se félicite Christophe Gosset.


Le Bon Syndic.com
Lancé fin septembre 2013 dans onze grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Strasbourg, Rennes, Nantes, Montpellier et Nice), Le Bon Syndic.com présente de grandes similitudes avec Syndic One. S’adressant aux petites copropriétés comportant jusqu’à une trentaine de lots, il concerne également les syndics bénévoles et associations syndicales libres (ASL), avec dans ce cas une limite de taille beaucoup plus grande.
«Notre offre repose sur la volonté de copropriétaires désireux de s’investir dans la gestion de leur patrimoine en vue de faire diminuer les coûts liés aux services d’un syndic classique, tout en conservant les compétences d’un syndic profes­sionnel», précise Pascal Maubé, PDG et l’un des fondateur du Bon Syndic.com.


Les actions prises en charge par le conseil syndical avec une offre low-cost
Assemblée générale :
- Signalement d’une anomalie au syndic
- Accueil des entreprises dans l’immeuble
- Surveillance du travail par les entreprises
- Tenue de la réunion de conseil syndical et de l’assemblée générale
- Rédaction du procès verbal de l’assemblée générale Comptabilité :
- Signalement d’une éventuelle contestation de facture sur le facturier du site internet de la résidence
Gestion du personnel :
- Sélection du personnel, validation des demandes de congés
- Vérification de la bonne réalisation des prestations

 


Coût
Alors que les frais d’un syndic traditionnel coûtent de 200 à 300 euros TTC par lot et par an, ces offres reviennent environ deux fois moins cher. Et pour cause, les frais de déplacements et les temps de présence sur l’immeuble, qui représentent jusqu’à 50 % des honoraires de gestion sur une offre classique, sont ici économisés.
Ainsi, Le Bon Syndic.com annonce un tarif de 99 euros par lot et par an, hors frais de relance et de mutation. En ce qui concerne Syndic One, il vous en coûtera 9 euros par mois et par lot principal, avec un minimum de 540 euros TTC par an pour les copropriétés de 2 à 5 lots.
Ce forfait inclut notamment la gestion administrative et comptable des travaux : demandes de devis, commandes, acomptes, saisie et paiement des factures. Ne sont refacturés que les frais postaux, de diagnostics techniques et de justice, en cas de mise en demeure de payer. Les relances d’impayés “simples” sont, elles, prises en charge.


Disponibilité
Syndic One, comme Le Bon Syndic.com, mettent en avant la grande disponibilité et la réactivité des gestionnaires au service des copropriétés qu’ils gèrent. Ainsi, outre un gestionnaire dédié par résidence, chargé d’accompagner le conseil syndical dans toutes les étapes où il intervient, Syndic One s’engage à apporter une réponse personnalisée à toute question dans un délai de 24 heures.
Le Bon Syndic.com propose même une hot-line qui fonctionne 7 jours sur 7 sans interruption de 7h à 21h. «Quand les syndics traditionnels proposent, dans les meilleurs cas, des créneaux ouverts de 9h à 12h et de 14h à 18h du lundi au vendredi, avec des services comptabilité au mieux ouverts deux jours par semaine, il est aisé de cerner notre plus-value», souligne Pascal Maubé.


Suivi en ligne
Syndic One repose sur l’utilisation d’un outil de gestion professionnel développé et géré en interne, ici décliné dans une version client. Ainsi, les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic partagent une base de données commune, alimentée en temps réel. De quoi associer l’ensemble des copropriétaires à la vie de l’immeuble, avec un outil de sondage en ligne, un “mur” d’informations, le forum du conseil syndical… Sans oublier un facturier qui permet de consulter toutes les factures avant qu’elles ne soient payées, et éventuellement de les contester si les travaux n’ont pas été effectués. «Toute la partie discussion est beaucoup appréciée par les bailleurs qui n’habitent pas sur place. Ils peuvent ainsi donner leur avis et prendre connaissance de ce qui se passe dans la copropriété. Cela change également un peu les jeux de pouvoir, en permettant à chacun de s’exprimer», précise Christophe Gosset.
Procès verbaux d’assemblées générales, devis de travaux, bilans énergétiques, projets, dépenses… Le Bon Syndic.com propose, de son côté, un intranet dans l’esprit des banques en ligne : «où je veux et quand je veux, à la maison ou au travail, je peux accéder à tous les éléments qui font la vie de ma copropriété et ma vie au sein de cette même copropriété». Le tout avec des fonctionnalités proches de celles de Syndic One, bien qu’un peu moins participatives. Le Bon Syndic.com devrait toutefois, bientôt proposer un service permettant de tenir une assemblée générale directement sur Internet. Les copropriétaires qui se connecteront sur le site pourront ainsi connaître les présents, les absents, les votes, mais aussi consulter le procès-verbal en temps réel depuis chez eux.


Services complémentaires
Syndic One réalise un audit technique à la souscription du contrat, de façon à mieux appréhender l’état technique du bâtiment, afin d’orienter les décisions. Le contrat implique également une visite annuelle de l’immeuble et la rédaction d’un rapport.
Le Bon Syndic.com s’engage également à faire réaliser une visite annuelle par des professionnels issus d’un bureau d’études pour juger de l’état des parties communes et accompagner, guider et conseiller les copropriétaires dans les bonnes décisions à prendre lors de l’assemblée générale.
Il devrait, par ailleurs, bientôt mettre en place un service de conseils juridiques pour répondre aux questions courantes de la vie de la copropriété, et proposer des conseils techniques via un bureau d’études qui sera chargé de faire des propositions d’entretien et d’amélioration des parties communes. ●


Petites copropriétés en chiffres

Les petites copropriétés :
- 660 000 immeubles relevant du
statut de la copropriété en France ;
- Soit 8 millions de logements ;
- Dont 460 000 immeubles de
petite taille, comptant unitairement
moins de 10 lots ;
- Soit 2 millions de logements.