Gestion coopérative, un modèle alternatif
Dans le cas d’une copropriété en syndicat coopératif, le syndic n’est plus élu par l’AG, mais au sein du conseil syndical par les membres de ce conseil. D’autre part, il est également de droit le président du conseil syndical, ce qui explique qu’il ne puisse en aucun cas être rémunéré ou indemnisé de son temps. Depuis la loi SRU (2000), la décision de passer en syndicat coopératif ou de revenir à un syndicat normal, se prend à la majorité absolue de l’article 25.
Dans le cadre d’une gestion en syndicat coopératif (définie par les articles 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967), il convient de rappeler que l’assemblée générale est obligée de désigner un ou plusieurs contrôleurs aux comptes, copropriétaires ou extérieurs à la copropriété. Dans ce dernier cas, il doit être expert-comptable ou commissaire aux comptes.
Enfin, il est également possible, via une décision du conseil syndical, d’élire en son sein, un vice-président. Ce dernier pourra éventuellement suppléer au président en cas de besoin.
Craintes infondées
D’aucuns craignent que la gestion coopérative ne soit réservée qu’aux toutes petites copropriétés. Pourtant, même si les petites copropriétés y font très souvent appel, faute d’intérêt des syndics professionnels pour les petits lots, des moyennes et grandes copropriétés ont adopté ce mode de gestion, souvent depuis plusieurs dizaines d’années. Certaines d’entre elles sont même constituées de plusieurs centaines de logements.
Autre inquiétude : la gestion coopérative serait extrêmement chronophage pour les copropriétaires bénévoles. C’est sans compter sur le fait que de nombreuses tâches d’exécution peuvent être et sont souvent confiées en prestation de services à des spécialistes de la gestion ou à des salariés. Les conseillers syndicaux se font, quant à eux, aider par des techniciens et des professionnels dans tous les domaines (architectes, avocats, thermiciens, etc.). Par ailleurs, les bénévoles peuvent recevoir conseils et assistance auprès d’associations.
Enfin, lorsque le syndicat a de nombreux impayés et contentieux, le mode de gestion coopératif n’est pas rédhibitoire. L’expérience montre qu’avec l’aide d’une association, voire d’un avocat, un syndicat coopératif peut rapidement redresser une situation enlisée depuis des années. Depuis 1994, ce dernier bénéficie en effet d’un privilège immobilier spécial. Lors de la vente d’un lot, il est ainsi payé en priorité devant les créanciers hypothécaires et le Trésor Public.
Adopter le mode de gestion coopératif
Il s’agit tout d’abord de constituer une équipe de copropriétaires décidés à participer au conseil syndical gestionnaire. Ensuite, un travail de sensibilisation et d’information sera indispensable pour convaincre l’ensemble des copropriétaires de l’intérêt d’opter pour le mode de gestion du syndicat coopératif.
Puis, un ou plusieurs copropriétaires doivent faire inscrire à l’ordre du jour de l’AG annuelle l’option pour le syndicat coopératif. Pour ce faire, il convient d’adresser une demande au syndic avant que celui-ci n’arrête l’ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). A noter que le président du conseil syndical peut lui aussi demander au syndic, à tout moment et par LRAR, la convocation d’une AG supplémentaire en précisant le jour, l’heure, le lieu et l’ordre du jour. Si cette demande reste infructueuse pendant plus de huit jours, le président de conseil syndical peut alors procéder lui-même à la convocation. Le conseil syndical d’un syndicat coopératif n’étant pas rémunéré, aucun contrat n’est à joindre à l’ordre du jour, contrairement à ce qui se passerait avec un syndic professionnel.
Le jour de l’AG, lorsqu’est inscrit à l’ordre du jour le choix entre la gestion par un syndic professionnel ou un syndicat coopératif, chacune des options est soumise au vote. Celle qui recueille le plus de voix fait ensuite l’objet d’un nouveau vote aux majorités des articles 25 et éventuellement 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au cas où le syndic professionnel sortant décide d’arrêter le procès-verbal à la résolution constatant son non-renouvellement, il doit remettre au président de séance une copie du procès-verbal de cette première partie de la réunion ainsi que la feuille de présence et les pouvoirs. La réunion pourra alors continuer sans lui. Il sera procédé à la nomination d’un nouveau secrétaire de séance et un nouveau procès-verbal devra être établi pour cette seconde partie de l’AG.
Les deux procès-verbaux et la feuille de présence doivent être signés du président de séance, du ou des scrutateurs et du secrétaire de séance. Le procès-verbal de la seconde partie de l’assemblée et celui de la réunion du conseil syndical ayant désigné à la fin de l’AG le président-syndic et le vice-président, seront adressés au syndic professionnel sortant par lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui faire savoir que le syndicat a un nouveau syndic.
Il conviendra ensuite de prendre rendez-vous avec l’ancien syndic qui est tenu de remettre au nouveau l’ensemble des documents de la copropriété dans un délai maximum de trois mois. Sont ainsi concernés les archives du syndicat des copropriétaires et les fonds immédiatement disponibles, le tout sous un mois. Sans oublier, l’état des comptes du syndicat et de chaque copropriétaire, ainsi que le versement du solde des fonds, sous deux mois suivant le premier délai. A noter que le syndic sortant n’étant pas copropriétaire, il n’a aucune qualité pour contester le procès-verbal ayant désigné son successeur.
