Matthieu Poumarède
Le nouvel article 209-II est-il obligatoire ?
Les articles 209-II, comme 206-II, demeurent effectivement impératifs et conduisent à la nécessité d'inscrire à l'ordre du jour de chaque Assemblée générale (AG) la question de la mise en conformité des règlements de copropriété (RCP).
Cette mise en conformité doit-elle se faire au sens des dispositions de l'article 6.4 ?
Je pense que le rappel de l'article 6-4 dans le 1er alinéa du nouvel article 209-II peut être interprété dans ce sens-là. Je dirais que la volonté du législateur est d’être dans la continuité.
L’obligation avec l’ancienne mouture de l’article 209-II était très claire pour les syndics. Le nouvel article 209-II est moins coercitif, mais la contrainte est telle pour les syndics que l’on pourrait considérer qu’il s’agit d’une obligation déguisée ?
Je pense qu'il y a plusieurs niveaux d'analyse. Dans la première version de l'article 209-II, figurait clairement une obligation du syndicat de mettre en conformité le RCP dans un délai déterminé. Le fait qu'il n'y ait plus de délai et plus de conséquences automatiques, va rendre les choses peut-être un peu plus simples. Ceci permettra plus de discussions, ce qui est plutôt bénéfique.
Mais pèse néanmoins une contrainte très nette. Lors de chaque AG, il va falloir inscrire cette question à l'ordre du jour. On peut imaginer qu'il va être difficile de l’ignorer ou de la rejeter pendant encore des années.
Pourriez-vous expliquer ce que signifie « l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes » ?
Le législateur a très clairement mis fin à la question de savoir ce qu’il se passerait s'il n'y avait pas de mise en conformité. Un droit qui existe, mais qui n'est pas mentionné expressément au sens de l'article 6.4 dans le Règlement de copropriété (RCP), continuera d'exister.
Comment applique-t-on dans le temps la suite de ces nouvelles dispositions ?
La succession des dates et des exigences - 25 novembre 2018, 23 février 2022 et 1er juillet 2022 – complique la compréhension. Ceci n’a pas grand sens et il faut assurer dans la pratique une continuité. A mon sens, en termes de conseil, il semble de bonne pratique de continuer à rédiger les règlements des immeubles mis en copropriété durant cette période intermédiaire au regard de l’article 6-4, avec les mentions des parties communes générales, spéciales, et à jouissance privative.
Si un litige naît a posteriori de ce manquement sur cette période-là, le juge va devoir juger et se mettre en l’état des textes en vigueur à cette même période ?
Je considère que oui, sous réserve qu’un préjudice soit démontré.
Que se passera-t-il si un copropriétaire refuse de payer ses charges spéciales ou les conteste ?
On ne peut pas faire comme si, durant cette période, ces textes n’avaient jamais existé, notamment si un préjudice a pu être subi. Une action fondée sur les textes antérieurs pourrait être justifiée ; la nouvelle rédaction de l’article 209 II n’a pas fait table rase du passé.
Quelle méthode appliquer pour mettre en conformité le RCP ?
A partir du moment où on a extrait la sanction de l'inexistence, on est vraiment dans la pédagogie à l’égard des copropriétaires.
D’une manière ou d’une autre, un audit est toujours nécessaire. S’ensuit une inscription à l'ordre du jour par le syndic. A mon sens, dès lors que le droit existe, l’AG ne devrait pas pouvoir voter contre la mise en conformité, cela serait incohérent et ne ferait que repousser le sujet à la prochaine AG.
En se focalisant sur l’obligation des syndics, le caractère vertueux de ces dispositions législatives n’a-t-il pas été occulté ?
Je suis tout à fait d'accord sur l'idée que la question de l'inexistence des droits a crispé tout le monde. Cette disposition a ruiné l'idée d’origine qui était intéressante.
Je souhaite conclure en pointant un sujet d’importance : malgré les imperfections de rédaction qui émaillent ce texte, je pense que l’intention demeure quand même. Il ne faut pas tout remettre en question. La méthodologie mise en place de l’audit doit perdurer, c'est la démarche du bon professionnel. Par ailleurs, l'idée du législateur, telle qu'il l’exprime, reste d'atteindre à un moment donné la mise en conformité. J’invite donc l’ensemble des parties concernées à continuer à travailler avec les process déjà entamés. Pour ceux qui ne l'ont pas encore fait, il est nécessaire de continuer à leur prêcher cette bonne parole.
*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété
- << Précédent
- Suivant
