Christophe Parent

 

 

Avez-vous un avis sur l’aspect obligatoire concernant le nouvel article 209-II ?

Le texte initial était très clair et établissait l’obligation. Je remarque, toutefois, que la version modifiée a établi un calendrier. C’est pourquoi, même si l'obligation ne figure plus stricto sensu, je pense qu’à court-terme, il y aura un impératif. D’ailleurs, le texte impose la même obligation au syndic de présenter la mise en conformité à chaque assemblée. Je pense donc qu’il ne faut pas perdre de temps.

 

Tout le monde s'est concentré sur l'obligation de la mise en conformité sans vraiment prendre de hauteur et se dire que cela pouvait être bénéfique. Qu’en pensez-vous ?

Quand vous présentez une résolution lors d’une Assemblée générale, votre seul argument ne peut consister à dire qu’il est obligatoire de le faire. Il y a un travail de pédagogie et d'information à mener à l’égard des copropriétaires. Il faut également faire valoir les objectifs du texte et valoriser l’action qui est menée.

 

Avez-vous déjà eu à vous confronter à des difficultés liées à l’absence de mise en conformité ?

L'année dernière, une copropriétaire vendait son appartement en rez-de-jardin. Elle était censée bénéficier d’un jardin privatif auquel on ne pouvait accéder que depuis son appartement, avec des terrasses bétonnées. Elle en assurait l'entretien et on ne pouvait pas accéder au terrain depuis l'extérieur. Toutefois, le règlement de copropriété n’indiquait nulle part l’existence de ce jardin en tant que jardin partie commune à usage privatif. Quand elle a vendu son bien, le notaire a signalé cette difficulté à l’acquéreur, qui a préféré annuler la vente.

 

A la parution de la Loi ELAN, quel process avez-vous mis en place et pourquoi ?

Quand le texte est paru, nous avons effectué une étude de marché pour trouver des partenaires. Nous avons tout de suite compris que cela dépassait aussi bien nos capacités matérielles que juridiques. Ni les géomètres, ni les notaires locaux, nos partenaires habituels, n’étaient en mesure de nous proposer une offre globale. Par ailleurs, au regard de la volumétrie de notre portefeuille (160 copropriétés), aucun n’était en mesure d’absorber cette charge de travail. Nous avons donc élargi nos investigations pour finir par trouver le partenaire adéquat qui offrait une compétence et une expertise globale du sujet.

 

Avez-vous systématisé l’audit de la documentation de tout votre portefeuille ? 

Nous  avons effectivement soumis tous nos règlements de copropriété (RCP) à l'audit systématique, afin de gagner une année d'Assemblée générale. En effet, pour que les copropriétaires sachent s'ils doivent voter ou pas la mise en conformité, il y a une obligation préalable d’étudier le RCP.

Nous avons par ailleurs fait œuvre de pédagogie vis-à-vis de nos copropriétaires par une campagne massive d’informations (courriers au conseil syndical et mention dans le compte-rendu de gestion en assemblée).

Ensuite, nous avons transmis les règlements de copropriété avec les grilles de répartition de charges qu’il était nécessaire d’officialiser. La démarche de recensement de ces dernières est d’ailleurs complexe. Pour s’adapter à la réalité des immeubles, nos prédécesseurs, ou nous-mêmes, avons parfois dû créer des clés de répartition qui n'ont pas toujours fait l'objet d'un modificatif publié.

 

Le fait que vous présentiez l'audit de manière systématique a-t-il été bien perçu par les copropriétaires ?

Seuls un ou deux conseils syndicaux s’en sont émus. Mais, une fois que l’audit nous est revenu avec la préconisation d’une mise en conformité, le sujet a été très bien accepté compte tenu des responsabilités en jeu.

 

Comment traitez-vous les copropriétés que vous récupérez en gestion ?

Même avec le nouveau texte, une copropriété qui rentre dans notre portefeuille, est intégrée systématiquement dans le circuit. Je ne voudrais pas qu’il nous soit reproché de ne pas nous en être préoccupés. Je sais que la responsabilité du syndic sera recherchée en cas de contentieux.

 

Avez-vous quelque chose à ajouter concernant la mise en conformité des règlements de copropriété ?

A mon sens, cette réforme est vertueuse en ce qui concerne la base documentaire rattachée à chaque propriété. En effet, on ne dispose pas toujours des documents officiels et complets.

Par ailleurs, un « toilettage » de nos clés de répartition s’est avéré nécessaire. Cette opération de nettoyage et d'actualisation a été très bénéfique.

Je souhaite finir par un exemple que j’ai vécu. Une copropriété dont j’ai la gestion a fait l’objet d’une procédure devant le tribunal. Un copropriétaire contestait la répartition des charges du ravalement sur le fondement du règlement de copropriété d'origine et il a gagné. Je viens d’organiser une AG spéciale pour faire voter l'appel de fonds et lui régler le prix de la condamnation. Il s’agit du cas typique d’un règlement de copropriété qui nécessitait une mise en conformité, car il n’était plus adapté à la configuration actuelle de l’immeuble.

 

*Article publié sous la responsabilité de leurs auteurs et n'engageant pas les rédactions des Informations Rapides de la Copropriété