I. VENTE PAR ADJUDICATION
La Commission rappelle
– que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, ci-dessus reproduits, sont applicables à une vente par adjudication d'un lot de copropriété qu'il s'agisse d'une vente devant le tribunal sur licitation ou sur saisie immobilière ou encore d'une adjudication devant notaire.
En conséquence, la Commission recommande à l'avocat du créancier poursuivant ou au notaire :
– de demander au syndic, préalablement à la vente, l'état daté prévu par l'article 5 du décret, ceci afin d'assurer la meilleure information possible des acquéreurs, à défaut de pouvoir recourir, dans la plupart des cas, au certificat de l'article 20 de la loi ;
– de faire figurer dans le cahier des charges de la vente le domicile élu où sera reçue une éventuelle opposition ; le choix de ce domicile n'est pas réglementé. Il se portera de préférence sur le cabinet de l'avocat ou l'étude du notaire chargé de recevoir les fonds ;
– après la vente, de notifier sans délai au syndic le jugement ou le procès-verbal d'adjudication qui constitue l'acte translatif de propriété.
Cette notification rappellera l'élection de domicile, le délai de huitaine pour faire opposition et l'obligation, le cas échéant, pour le syndic d'y procéder par acte extrajudiciaire.
Pour ce qui concerne le contenu de l'opposition, les créances dont le syndic peut faire état, la pratique de la clause dite « de solidarité » et l'opportunité d'inscrire au plus tôt l'hypothèque légale du syndicat, il est renvoyé à la recommandation no 9 ;
– enfin, d'aviser le détenteur effectif des fonds, par exemple le bâtonnier, s'il a été constitué séquestre et le juge si une procédure d'ordre est ouverte.
Par ailleurs, il a déjà été rappelé dans la recommandation no 9 que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic n'emporte pas que de privilège au profit du syndicat.
Dans le cas d'une vente sur saisie immobilière l'opposition du syndic n'aura nécessairement qu'un objet limité à la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le défaut de notification de l'adjudication au syndic n'ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s'il était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d'être effectivement payé.
