I.- Définition des copropriétés fragiles
Sont visées, les copropriétés à usage principal d’habitation (au moins 75 % des lots ou des tantièmes affectés à cet usage) dès lors qu’elles présentent «des signes de premières fragilités sur le plan technique, financier, social ou juridique et risquant d’entrer dans une spirale de déqualification à la fois technique, de gestion et de fonctionnement pouvant à terme les rendre en difficulté».
Selon l’ANAH, 180 000 copropriétés sont potentiellement dans cette situation, soit près de 2,3 millions de logements.
Cette fragilité est appréciée au moment de la demande de subvention à partir d’une fiche «Etat de la copropriété» établie par l’ANAH, comportant différents renseignements sur l’occupation, l’organisation, le fonctionnement et la situation financière de la copropriété, ainsi que sur l’état du bâti.
Les copropriétés doivent au moins remplir les conditions suivantes :
- une classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre l’étiquette D et G (ce qui correspond à des bâtiments énergivores) ;
- un taux d’impayé de charges de copropriété compris entre 8 % et15 % du budget prévisionnel annuel voté pour les copropriétés de plus de 200 lots ou compris entre 8 % et 25 % pour les autres copropriétés ;
- un fonctionnement sain en termes de gouvernance : présence du syndic et du conseil syndical, immatriculation de la copropriété auprès du registre national des copropriétés dans les délais impartis par l’article 53 de la loi ALUR du 24 mars 2014, présence de copropriétaires représentant au moins 50 % des tantièmes lors de la dernière assemblée générale.
Conformément à la délibération du 5 octobre 2016 du conseil d’administration de l’ANAH, l’octroi de subvention pour travaux de rénovation énergétique sera apprécié au regard des critères de priorité suivants :
- proportion importante de copropriétaires occupants et de locataires disposant de ressources modestes ou très modestes ;
- montant élevé des charges de chauffage collectif par rapport au budget prévisionnel ;
- localisation de la copropriété dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou son intégration dans un programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés (POPAC) mis en place par l’ANAH.
En revanche, ne sont pas éligibles à cette nouvelle subvention, les copropriétés en difficulté pour lesquelles des dispositifs d’aides existent déjà, à savoir :
- les copropriétés en difficulté inscrites dans un des programmes suivants : OPAH «copropriétés dégradées», volet «copropriétés dégradées» d’une OPAH, plan de sauvegarde, opération de requalification des copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- les copropriétés présentant des difficultés techniques, financières, sociales ou juridiques importantes (arrêté de péril ou d’insalubrité sur les parties communes, copropriété sous administration provisoire…).
Sont également exclues les copropriétés dites «horizontales» (ensemble de maisons individuelles ou en bandes situées sur un même terrain), sauf si les travaux projetés portent sur des parties considérées comme communes par le règlement de copropriété ou s’il s’agit travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
