Depuis le 8 mai 2017, les syndicats de copropriétaires peuvent directement bénéficier d’une subvention pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique des copropriétés en situation de fragilité, complétée par une subvention pour assistance à maîtrise d’ouvrage.
Zoom sur les conditions auxquelles leur attribution est subordonnée.
Cette nouvelle aide a été instituée par la délibération n° 2016-28 du conseil d’administration de l’ANAH du 5 octobre 2016 dans le cadre de l’extension du programme “Habiter mieux” de lutte contre la précarité énergétique. Les modalités et les conditions de son octroi ont été précisées par une instruction de l’ANAH du 18 janvier 2017.
Sa mise en œuvre nécessitait, toutefois, une modification de la règlementation. C’est chose faite depuis le 8 mai 2017, date d’entrée en vigueur du décret n° 2017-831 du 5 mai 2017 qui a, notamment, élargi le champ des aides de l’ANAH aux syndicats des copropriétaires en situation fragile [voir art. R. 321-12 (I, 8°) du Code de la construction et de l’habitation].
I.- Définition des copropriétés fragiles
Sont visées, les copropriétés à usage principal d’habitation (au moins 75 % des lots ou des tantièmes affectés à cet usage) dès lors qu’elles présentent «des signes de premières fragilités sur le plan technique, financier, social ou juridique et risquant d’entrer dans une spirale de déqualification à la fois technique, de gestion et de fonctionnement pouvant à terme les rendre en difficulté».
Selon l’ANAH, 180 000 copropriétés sont potentiellement dans cette situation, soit près de 2,3 millions de logements.
Cette fragilité est appréciée au moment de la demande de subvention à partir d’une fiche «Etat de la copropriété» établie par l’ANAH, comportant différents renseignements sur l’occupation, l’organisation, le fonctionnement et la situation financière de la copropriété, ainsi que sur l’état du bâti.
Les copropriétés doivent au moins remplir les conditions suivantes :
- une classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre l’étiquette D et G (ce qui correspond à des bâtiments énergivores) ;
- un taux d’impayé de charges de copropriété compris entre 8 % et15 % du budget prévisionnel annuel voté pour les copropriétés de plus de 200 lots ou compris entre 8 % et 25 % pour les autres copropriétés ;
- un fonctionnement sain en termes de gouvernance : présence du syndic et du conseil syndical, immatriculation de la copropriété auprès du registre national des copropriétés dans les délais impartis par l’article 53 de la loi ALUR du 24 mars 2014, présence de copropriétaires représentant au moins 50 % des tantièmes lors de la dernière assemblée générale.
Conformément à la délibération du 5 octobre 2016 du conseil d’administration de l’ANAH, l’octroi de subvention pour travaux de rénovation énergétique sera apprécié au regard des critères de priorité suivants :
- proportion importante de copropriétaires occupants et de locataires disposant de ressources modestes ou très modestes ;
- montant élevé des charges de chauffage collectif par rapport au budget prévisionnel ;
- localisation de la copropriété dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou son intégration dans un programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés (POPAC) mis en place par l’ANAH.
En revanche, ne sont pas éligibles à cette nouvelle subvention, les copropriétés en difficulté pour lesquelles des dispositifs d’aides existent déjà, à savoir :
- les copropriétés en difficulté inscrites dans un des programmes suivants : OPAH «copropriétés dégradées», volet «copropriétés dégradées» d’une OPAH, plan de sauvegarde, opération de requalification des copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- les copropriétés présentant des difficultés techniques, financières, sociales ou juridiques importantes (arrêté de péril ou d’insalubrité sur les parties communes, copropriété sous administration provisoire…).
Sont également exclues les copropriétés dites «horizontales» (ensemble de maisons individuelles ou en bandes situées sur un même terrain), sauf si les travaux projetés portent sur des parties considérées comme communes par le règlement de copropriété ou s’il s’agit travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
II.- Travaux de rénovation énergétique subventionnables
Ouvrent droit à subvention :
- les travaux d’économies d’énergie portant sur les parties communes et les équipements communs de l’immeuble ;
- et, le cas échéant, les travaux d’économies d’énergie dits « d’intérêt collectif », c’est-à-dire ceux réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat de copropriétaires en application de l’article 25 (f) de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété. La liste de ces travaux figure au 2° du I de l’article R. 138-2 du Code de la construction et de l’habitation. Sont visés les travaux d’isolation thermique des fenêtres (comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs), la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid, la réalisation des équilibrages de ces mêmes équipements, ainsi que la mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.
Attention, la subvention ne sera accordée que si les deux conditions suivantes sont réunies :
- les travaux doivent se traduire par une amélioration de la performance énergétique du ou des bâtiments d’au moins 35 %. L’atteinte de cet objectif sera appréciée par comparaison entre l’évaluation énergétique avant travaux et celle projetée après travaux ;
- leur réalisation doit donner lieu à l’octroi de l’aide de solidarité écologique (ASE) versée par le Fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés (FART) dans les conditions définies par son règlement (voir le décret n° 2015-1911 du 30 décembre 2015). Pour mémoire, le montant de l’ASE au syndicat de
copropriétaire s’élève à 1 500 € par lot d’habitation principale.
Précision
Etant liée à l’attribution de l’aide de solidarité écologique, la subvention de l’ANAH ne sera octroyée que si les travaux portent sur des bâtiments respectant la condition d’ancienneté fixée par le règlement du FART, c’est-à-dire être achevés au 1er juin 2001 (sans dérogation possible).
III.- Obligation d’assistance à maîtrise d’ouvrage
L’attribution de la subvention pour travaux de rénovation énergétique est conditionnée à l’accompagnement du syndicat de copropriétaires par un opérateur spécialisé assurant une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Cet opérateur ne peut être ni le maître d’œuvre éventuel du projet de travaux, ni une entreprise en charge de tout ou partie des travaux, ni une instance de gestion de la copropriété.
Cette mission doit comporter trois volets :
- un volet technique (accompagnement du syndicat de copropriétaires dans l’élaboration et le suivi du programme de travaux) ;
- un volet social (analyse socio-économique de la copropriété et réalisation d’une enquête sociale permettant, notamment, de connaître la situation financière des copropriétaires occupants ou bailleurs) ;
- un volet financier (accompagnement du syndicat de copropriétaires dans le montage du dossier de subvention et du plan de financement de l’opération, recherche des financements complémentaires (Eco-prêt à taux zéro, Eco-prêt à taux zéro collectif, aides des collectivités territoriales …) auxquels peuvent prétendre le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires à titre individuel).
L’opérateur chargé de sa mise en œuvre peut intervenir :
- soit dans le cadre d’un contrat passé directement avec le syndicat. La prestation d’AMO peut alors être subventionnée par l’ANAH ;
- soit pour le compte d’une collectivité territoriale. Dans ce cas, le syndicat bénéficiera gratuitement de cette prestation.
IV.- Montant des subventions
Au titre des travaux de rénovation énergétique, le montant de la subvention est plafonné à 25 % du coût (HT) des travaux pris en compte dans la limite de 15 000 € par lot d’habitation principale.
Au titre de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage, lorsque celle-ci fait l’objet d’un contrat passé directement avec le syndicat de copropriétaires, le montant de la subvention est plafonné à 30 % du coût (HT) de la dépense correspondante prise en compte dans la limite de 600 € par lot d’habitation principale.
Exemple
Pour une copropriété comportant 25 lots d’habitation principale, la subvention maximale pour travaux pourra s’élever jusqu’à 93 750 € et celle pour assistance à maîtrise d’ouvrage pourra atteindre 4 500 €.
