Règlement de copropriété, état descriptif de division, règlement intérieur, fiche synthétique…
Autant de documents indispensables en copropriété et qui possèdent des valeurs contractuelle ou réglementaire diverses.
Rappel des points essentiels à retenir en la matière.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 683 de novembre 2022
©Jérome Chion / Clics
Règlement de copropriété : indispensable et fondateur
C’est LE document indispensable pour tout nouveau copropriétaire : le règlement de copropriété permet à chacun de connaître sa quote-part dans la répartition des charges, tout en fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires et résidents. Précisant quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, il indique le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots, sans oublier les usages attachés à ces derniers.
Défini par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ce règlement doit être rédigé par un professionnel (notaire, avocat, ou géomètre-expert) au moment de la construction de la copropriété ou de sa division en lots par un propriétaire. Obligatoirement publié au service de publicité foncière (anciennement connu sous le nom de conservation des hypothèques) dont dépend la copropriété, il peut, cependant, être modifié ; sous réserve de faire l’objet d’une nouvelle publication, rendant ainsi les dispositions du règlement opposables à tous.
Par ailleurs, si une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire, il en est de même pour le copropriétaire-bailleur vis-à-vis de son locataire dans le cadre d'un bail d’habitation.
À savoir : un usage d’habitation proscrit, par nature, l’installation d’activités commerciales, industrielles ou artisanales, mais n’empêche pas nécessairement l’exercice de professions libérales. Pour ce faire, le règlement doit les interdire expressément.
Des règles précises pour modifier un règlement de copropriété
La modification d’un règlement de copropriété ne peut se décider que lors d’une assemblée générale avec, selon les cas, des votes à la majorité simple, absolue, renforcée ou à l’unanimité. La majorité simple suffira ainsi pour une mise en conformité avec la loi.
Un vote à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix (double majorité de
l’article 26) pourra modifier la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes mais pas la destination des parties privatives ni leurs conditions d’utilisation.
L’unanimité sera requise pour la vente des parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble ou la modification de la répartition des charges, sauf si ce changement est la conséquence de travaux, d’acquisition ou de vente de parties communes régulièrement décidés par l’assemblée générale.
Une fois votée, la modification entraînera des coûts, généralement compris entre 2 000 et 3 000 euros en fonction du professionnel mandaté.
Avec la loi ELAN de 2018, les syndics disposaient de trois ans pour mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale la mise en conformité du règlement de copropriété concernant les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Un délai jugé trop court par le GRECCO qui avait demandé un allongement du délai. Finalement, l’article 89 de la loi 3DS a supprimé toute mention d’un délai. Et seuls les règlements de copropriété rédigés à partir du 1er juillet 2022 doivent mentionner ces parties communes.
À savoir : à défaut de précision dans le règlement dans la copropriété pour savoir si une partie est commune ou privative, il convient de se référer à la loi de 1965. L’article 2 indique ainsi que «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé». C’est le cas, généralement, des stores extérieurs ou des fenêtres. Ce qui n’implique pas pour autant que l’on puisse faire n’importe quoi ; l’aspect extérieur de l’immeuble devra, en effet, rester préservé.
Quels risques en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
A défaut de respecter le règlement de copropriété, un copropriétaire peut voir sa responsabilité civile engagée et être poursuivi en justice. Le tribunal judiciaire dont il dépend peut, en effet, être saisi par le syndicat des copropriétaires, par n’importe quel copropriétaire. En cas de trouble manifestement illicite, une action en référé est possible, la sanction dépendant de l’ampleur du trouble commis et des désordres associés. Dans tous les cas, un commissaire de justice doit venir constater la ou les infractions au règlement de copropriété pour qu’elles puissent être prises en compte par la justice.
Qui de l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division (EDD) décrit la situation matérielle objective de l’immeuble, en identifiant les différents lots présents.
Formellement, il doit être synthétisé dans un tableau comportant plusieurs colonnes :
• Numéro des lots, classés par ordre croissant ;
• Bâtiment ;
• Cage d’escalier ;
• Étage ;
• Nature du lot ;
• Quote-part des parties communes.
Contrairement au règlement de copropriété (auquel il est souvent annexé), l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle. Les mentions du règlement de copropriété concernant les droits et obligations de chacun priment ainsi. Pour autant, la jurisprudence admet que l’EDD incorporé dans un règlement de copropriété est susceptible d’être pris en considération «pour en déterminer le sens ou la portée, en cas d’ambiguïté ou de contradiction dans les clauses du règlement de copropriété» (Cass. 3e civ., 1er février 2011, n° 10-10.867).
À savoir : si l’établissement d’un EDD est obligatoire pour tout immeuble en copropriété, le défaut d’un EDD n’empêche pas l’application du régime de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965.
Règlement intérieur : moins important mais utile
Ils portent presque le même nom, mais n’ont pas du tout la même portée. Si le règlement de copropriété est un document obligatoire avec une valeur contractuelle, le règlement intérieur de copropriété reste, lui, totalement facultatif. Il serait pourtant dommage de s’en priver.
Car, en précisant les règles de fonctionnement interne propres à chaque copropriété, il facilite les relations de bon voisinage. C’est au syndic qu’incombe la tâche de le faire respecter, et donc d’intervenir si on lui signale un comportement inadéquat.
Plus précisément, le règlement intérieur fixe ainsi les règles en matière :
• D’usage des parties communes (dépôt d’objets, stationnement de vélos, libre circulation etc.) ;
• De tranquillité des résidents (nuisances sonores, travaux…) ;
• De propreté et de gestion des ordures ménagères (bonne gestion du local poubelles) ;
• D’emménagements et de déménagements (utilisation de l’ascenseur, facturation des dégradations…) ;
• Le cas échéant, d’utilisation des espaces verts et aires de jeux ;
• D’esthétique des fenêtres et des balcons (linge étendu, vélos stockés…) ;
• De sécurité (fermeture des portes, gestion des pass…).
À savoir : le règlement intérieur n’a pas de valeur juridique. Il ne peut donc pas légalement être opposé aux locataires, copropriétaires occupants ou bailleurs. Mais si le règlement intérieur contient une clause identique à celle du règlement de copropriété, il devient, sauf exception, opposable à tous et a donc la même valeur juridique.
Fiche synthétique : l’essentiel actualisé chaque année
Rédigée par le syndic, la fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour au moins chaque année. Elle comporte une liste d’informations précises (fixée par le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016), en particulier :
• La situation générale de la copropriété ;
• Les charges de copropriété à assumer ;
• L’état du bâtiment et travaux réalisés ou votés ;
• Le niveau des dépenses annuelles ;
• Les règles régissant le fonctionnement de l’ensemble collectif ;
• Les caractéristiques techniques et financières.
À savoir : une copie de la fiche synthétique de copropriété doit obligatoirement être annexée à la promesse ou à l’acte de vente d’un ou de plusieurs des lots.
