Il récupère le courrier pendant notre absence, a le double de nos clés, veille à ce que l’ampoule grillée soit remplacée immédiatement, gère les relations entre les locataires ou avec les entreprises extérieures… Le gardien-concierge a un poste clé dans une copropriété. Faut-il s’en passer ? Quels services existent pour le remplacer ? ©DR
Le gardien-concierge se voit confier des tâches très hétérogènes. Chargé de veiller à la discipline collective, cette personne de confiance administre les services quotidiens des propriétaires et locataires. Confidente des habitants, dépanneur électrique, responsable du déneigement des trottoirs… elle est aussi la partenaire privilégiée du syndic, pour lequel il enregistre les réclamations des copropriétaires. Il assure aussi, et avant tout, la surveillance de l’immeuble.
Un poste coûteux pour la copropriété
Il peut rapidement être une charge importante pour les copropriétaires. «Le premier budget conséquent qui permet à l’immeuble de retrouver un peu de trésorerie est celui qui est lié au salaire du gardien d’immeuble», note Christophe Adriet, président d’AT Patrimoine, acteur incontournable dans la professionnalisation et la valorisation du métier de gardiens et employés d’immeubles. Dans certaines copropriétés, le salaire du gardien peut représenter près de la moitié du budget prévisionnel. La suppression du poste de concierge entraîne généralement la mise en vente de sa loge, l’argent étant alors redistribué aux copropriétaires ou conservé en vue de réaliser des travaux dans les parties communes. Parfois, la loge est louée, le syndicat de copropriétaire ayant la qualité de bailleur. La réforme du 24 mars 2014 a modifié les termes de l’article 26 de la loi de 1965. Le d) de cet article dispose que «La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.» Les conditions de cette suppression varient en fonction de plusieurs facteurs. En principe, toute décision modifiant le règlement de copropriété appelle l’unanimité dès lors qu’elle a pour conséquence une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. De nombreux tribunaux, considérant que la suppression de ce poste impacte la jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives, préconisent l’unanimité, si ce poste est prévu dans le règlement de copropriété. Dans le cas inverse, et que la destination de l’immeuble n’est pas altérée, la décision pourra être prise à la double majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix.
L’alternative : les prestataires de service
Le métier de concierge a beaucoup évolué, avec notamment la naissance de sociétés d’assistance personnelle (conciergeries privées, sociétés de nettoyage, etc) qui ont pour objectif de simplifier le quotidien de leurs clients. Ces prestataires de services sont beaucoup moins onéreux qu’un concierge, l’intervenant étant rémunéré à un taux horaire classique selon un nombre d’heures hebdomadaires fixé en amont. Il faut compter environ 45 000 euros par an pour un gardien à temps plein, contre 20 000 euros pour une société extérieure, pour une copropriété comptant de 50 à 100 lots (ce montant variant selon le coût de la maintenance dans les villes). De plus, le service d’un prestataire extérieur sera garanti tout au long de l’année, alors qu’en cas de gardiennage d’immeuble, il faudra remplacer le concierge lorsque celui-ci prend des vacances. Autre avantage : le changement de prestataire en cas d’insatisfaction ou de renégociation de contrat s’il souhaite faire jouer la concurrence. Une souplesse impossible avec le gardien, sauf en cas de licenciement pour faute.
Il existe sur le marché une multitude de sociétés de nettoyage et/ou d’entretien. «Nous sommes formés uniquement à la propreté, nous sommes donc bien plus efficaces qu’un gardien classique qui est multitâche» explique un agent de l’entreprise B Pro Nett, à Lyon. Beaucoup de ces entreprises de nettoyage proposent également des services supplémentaires, comme Net Immeuble : sortie et rentrée des poubelles, tri et distribution (voire réacheminement) du courrier, nettoyage de tags et peintures des halls et montées d’escalier, remplacement des ampoules usagées, tonte de la pelouse et taille des haies… Ou encore Planète Gardiens, qui compte des antennes à Paris et Lyon, et qui s’engage à remplacer immédiatement un gardien d’immeuble, et à effectuer les tâches courantes (lavage de vitres, astreintes, évacuation des encombrants…). Pour sélectionner un professionnel, il est utile de lancer un appel d’offres auprès de trois ou quatre sociétés. Le devis choisi en assemblée générale conduira à la conclusion d’un contrat d’entretien.
Cependant, recourir à un prestataire de services reste plus contraignant que l’intervention d’un concierge. L’intervenant n’effectuera que ce pour quoi il est payé. «Un prestataire de services, dont le salarié effectue deux heures de ménage par semaine, peut très bien refuser que son employé attende le plombier, afin de lui permettre l’accès aux parties communes ou aux locaux communs pour réaliser des travaux d’urgence, car cette mission ne figure pas expressément dans son contrat» note l’UNARC (Union nationale des associations responsables de copropriétaires). C’est pourquoi, dans les faits, de nombreux copropriétaires réalisent eux-mêmes l’entretien des parties communes et la gestion des ordures ménagères. Cela concerne essentiellement les petites copropriétés. Soit ils s’en chargent sans contrat, dans une bonne entente, ce qui peut engendrer des conflits, soit un contrat de travail est établi entre le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires.
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Quid de la surveillance ?
Le concierge a une mission de surveillance générale de l’immeuble, surveillance et prévention des diverses formes de délinquance telles que les actes de vandalisme et les détériorations en tous genres, squats et autres trafics, repérage des seringues et autres indices de trafics de produits illicites. En l’absence de gardien, les copropriétaires peuvent décider de la mise en place d’un système de surveillance. Dans ce cas, la copropriété est dans l’obligation d’apposer de façon permanente des pancartes visibles indiquant l’existence d’un système de vidéosurveillance, ainsi que les coordonnées de l’autorité ou de la personne chargée de l’exploitation du système.
Une revalorisation de la profession
«La profession de gardien a beaucoup souffert entre 1990 et 2000, mais on constate une réel retour du métier. Cela est dû aux avantages de la profession (notamment le logement) et à une demande de plus en plus présente des résidents et membres du conseil syndical» explique Pierre Lesage, chargé de développement du réseau Planète Gardiens, une société spécialisée dans le remplacement de gardiens d’immeubles. Même constat du côté d’AT Patrimoine : «l’engouement pour ce métier est dû à son aspect polyvalent. En effet, qu’il s’agisse de l’entretien des communs, du suivi des entreprises, ou de la gestion des relations entre les résidents, le champ d’action est large et les tâches sont très variées. Cette variété permet au postulant de connaître un véritable épanouissement professionnel alliant la tâche manuelle à la tâche intellectuelle que peu d’autres métiers offrent» note Christophe Adriet.
Difficile de connaître le nombre réel de concierges en France. «Les chiffres varient de 80 000 à 152 000 dont 40 000 loges en France» estime Christophe Adriet. «On dénombre aujourd’hui 50 000 gardiens logés en France, dont 45 % sont à Paris et région parisienne, et le reste en Côte d’Azur ou dans de grandes villes comme Lyon» précise Pierre Lesage [Ces chiffres comprennent les personnels des organismes HLM – Ndlr]. Selon un récent entretien de Marie-Louise Carbonnier, rédactrice en chef de L’Echo des concierges, donné à 25 millions de propriétaires, revue de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, «on compte aujourd’hui en France 20 000 gardiens strictement logés en activité».
Enfin, «la branche professionnelle manifeste une profonde envie de modernisation et de revalorisation du métier. L’officialisation récente du Certificat de qualification professionnelle (CQP) de branche et la dernière simplification de la classification des salaires en sont la preuve» conclut le président d’AT Patrimoine (cf. Inf. Rap. Copr. n° 617, p. 6).
