Se faire élire au conseil syndical et y siéger, implique de respecter plusieurs règles. Rappel de la législation et des jurisprudences en la matière.
Par Paul Turenne Crédit DR
Seuls les copropriétaires et leurs conjoints peuvent être conseillers syndicaux. Il en est de même pour les partenaires de Pacs, les associés d’une société copropriétaire, ainsi que, ainsi que pour les usufruitiers d’un bien, depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 modifiant l’article 21 de la loi de 1965. En revanche, les simples concubins n’ont pas cette possibilité.
Se faire élire ne demande pas des compétences techniques ou juridiques particulières, même si elles peuvent être bien utiles, notamment dans les grandes copropriétés. Il suffit juste d’être motivé pour s’impliquer dans la vie de la copropriété et… de le faire savoir !
Concrètement, le vote se déroule le jour de l’assemblée générale (AG) annuelle, lorsque l’élection du conseil syndical est à l’ordre du jour. Attention ! L’AG ne pourra pas élire au conseil un copropriétaire qui ne se serait pas porté candidat. Il est donc nécessaire soit d’être présent le jour de l’AG pour candidater, soit d’indiquer ce souhait sur le pouvoir remis au représentant. Mieux vaut toutefois être prévoyant. Certains règlements de copropriété prévoient, en effet, que le dépôt de candidatures ne puisse se faire qu’avant l’assemblée.
Majorités requises
L’élection des conseillers se fait à la majorité des voix de l’article 25 de la loi de 1965. Si aucune décision n’est prise à cette majorité, un second vote pourra avoir lieu à la majorité des voix de l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés de l’assemblée. Attention ! Même si la nomination d’un ou de plusieurs conseillers ne s’est pas faite suivant ces règles, il(s) n’en continue(nt) pas moins d’exercer leur fonction valablement, tant que la résolution en question de l’assemblée générale n’a pas été annulée par un tribunal. Une telle annulation nécessitera qu’un des copropriétaires l’ait contestée devant le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois suivant la réception du procès verbal d’assemblée.
Le syndic au conseil syndical ?
Pour préserver l’indépendance du conseil syndical vis-à-vis du syndic, ce dernier, s’il est copropriétaire, ni même son conjoint ou ses employés ne peuvent en faire partie. L’article 21 de la loi de 1965 modifié par la loi du 12 mai 2009 dispose même que le partenaire de Pacs du syndic est également concerné par l’interdiction. Rien n’interdit, en revanche, son simple concubin de l’intégrer.
A noter également : si la société dans laquelle exerce le syndic ne peut être élue au conseil, la jurisprudence précise qu’un membre du conseil d’administration de cette même société peut tout à fait être élu, dès lors qu’il est également copropriétaire ou conjoint de copropriétaire.
Concernant les gardiens ou les concierges copropriétaires, les choses ne sont pas évidentes. Certes, ils sont employés par la copropriété, mais ils n’en demeurent pas moins sous l’autorité du syndic. Une réponse ministérielle a cependant précisé que les copropriétaires pouvaient tout à fait élire au conseil un employé de la copropriété, dès lors qu’il est copropriétaire. (Rép. Min. n° 40180, JOAN du 26.10.04, p. 8487). Il appartiendrait ensuite aux autres membres du conseil de ne pas le réélire par la suite, si l’indépendance du conseil s’en trouvait menacée.
Règles à respecter
La durée des mandats des conseillers ne peut dépasser trois ans comme l’indique l’article 22 du décret de 1967. Rien n’empêche en revanche de prévoir une durée plus courte, que ce soit dans le règlement de copropriété ou lors de l’AG. Si aucune durée n’est fixée, les conseillers sont révocables à tout moment lors d’une assemblée générale, à la majorité de l’article 25, ou lors d’un second vote, à la majorité de l’article 24. Inversement, les membres sortants peuvent être réélus tous les trois ans sans limite de mandats. A noter : les membres du conseil peuvent démissionner à tout moment en le faisant savoir au président du conseil syndical ou au syndic.
Il arrive parfois que l’assemblée générale ne parvienne pas à désigner les membres du conseil, faute de candidats ou d’une majorité de votes suffisante. Le procès verbal de l’assemblée doit alors mentionner cette situation et être adressé à tous les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces derniers peuvent saisir le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, afin que ce dernier désigne judiciairement les copropriétaires s’étant portés candidats. Le juge devra cependant constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical, si aucun copropriétaire ne souhaite siéger.
Importance du président
Le président, dont la présence est obligatoire au sein du conseil syndical, est désigné parmi ses membres. Il est élu pour la durée de son mandat de conseiller, mais peut être révoqué à tout moment si jamais il fait preuve d’inaction ou s’il pousse à prendre des décisions contraires aux intérêts des copropriétaires.
Il est souvent chargé d’établir le rapport d’activités lors de l’AG annuelle qui statue sur les comptes de la copropriété, mais aussi d’assurer les liens entre le syndic et les copropriétaires. Par ailleurs, si jamais le syndic ou des copropriétaires représentant au moins 25% des tantièmes ont demandé au syndic de réunir une assemblée générale et que ce dernier ne l’a pas fait, le président du conseil a la possibilité de le faire à sa place, huit jours après avoir envoyé au syndic une lettre de mise en demeure restée sans réponse.
Des missions bien précises
Depuis 2010, un décret impose au conseil syndical de notifier aux copropriétaires, pour leur information, un compte-rendu écrit de l’exécution de sa mission. Jusqu’alors, le président faisait souvent un bilan oral à l’occasion de l’assemblée générale annuelle. Il est également possible de diffuser dans l’immeuble un compte-rendu à l’issue de chaque réunion du conseil syndical, voire de communiquer les dates des réunions, afin que les copropriétaires puissent poser leurs questions au conseil. Ces deux mesures, si elles contribuent à impliquer davantage les copropriétaires, ne sont toutefois pas obligatoires.
Rémunération interdite
Si l’article 27 du décret de 1967 interdit formellement aux membres du conseil et au président d’être rémunérés pour leur fonction, les conseillers peuvent cependant obtenir le remboursement des dépenses qu’ils ont personnellement engagées pour la copropriété, comme par exemple l’envoi de lettres recommandées, des photocopies, des frais de déplacements, des honoraires pour le conseil… Le tout, bien sûr, sur justificatifs et si ces dépenses sont conformes à l’intérêt collectif.
Il est, par ailleurs, conseillé pour simplifier les choses de prévoir un poste dans le budget prévisionnel destiné à financer les frais de fonctionnement. Ces dépenses courantes d’administration seront ainsi payées par le syndic au nom de la copropriété.
En complément
• La responsabilité du conseil syndical en tant que tel ne saurait être engagée, dans la mesure où il n’a pas de personnalité morale.
• La responsabilité d’un conseiller syndical peut être engagée s’il a commis des fautes graves préjudiciables à la copropriété ou pris des décisions qui ne relèvent pas de sa mission.
• Si la police d’assurance de l’immeuble ne couvre pas la responsabilité des membres du conseil syndical, ces derniers ont tout intérêt à souscrire une assurance responsabilité civile en vue de garantir les risques liés à l’exercice de leur mission.
• Les contrats signés par un président de conseil syndical sont nuls. Seul le syndic peut traiter au nom du syndicat de copropriétaires.
Recommandations aux candidats : «Votre objectif est d’être élu»
Extrait du site Notre-copro.com :
«Ca y est ! Vous avez décidé de réaliser des changements pour votre copropriété. Vous présenterez votre candidature comme conseiller syndical. A cet instant, votre but est d’obtenir l’adhésion des autres membres du conseil syndical et de la majorité de la copropriété.
Il faut éviter les conflits, par exemple en s’exprimant trop ouvertement sur des sujets controversés qui pourraient mécontenter certains.
Souvenez-vous que de nombreuses personnes fuient ceux qu’ils considèrent comme des sources d’ennuis éventuels. Le temps de l’action viendra ensuite.
En clair : l’un des meilleurs moyens de ne pas être élu est de s’opposer vertement à un membre de la copropriété. Je vous propose plutôt une démarche sécurisant votre candidature et vous autorisant un début de mandat serein.
«J-40 avant l’assemblée générale : la “séduction”
Cinq à six semaines avant l’AG, faîtes vous des alliés parmi les membres du conseil sortant. Le procès verbal de la dernière Assemblée Générale vous en donne la liste.
Contactez chacun en le remerciant de son engagement. Demandez au conseiller syndical ce qu’il pense de l’exercice passé, des sujets chauds du moment, évoquez le fait que vous envisagez de vous présenter…
Bref : Prenez la température et prenez des informations qui vous aideront, en tant que besoin, à légitimer et rendre naturelle votre candidature aux yeux de la majorité.
«Jour J, assemblée générale : avant votre élection
Lors de l’assemblée générale, au moment des déclarations de candidatures, adoptez une présentation simple et succincte : «Bonjour, je suis…, je suis au deuxième étage du bâtiment A et je suis candidat».
Les chances sont fortes pour que personne ne demande quoi que ce soit et que votre mandat soit acquis. Mais ce n’est pas toujours le cas : un copropriétaire peut objecter, voire lancer un commentaire désobligeant.
En pareille situation, il convient de demander -voire de prendre- la parole et d’expliquer simplement que votre objectif est de «faciliter la gestion de la copropriété», de «mieux comprendre le fonctionnement du conseil syndical» pour «aider les autres conseillers dans l’accomplissement de leur mission». Surtout ne pas s’engager davantage.
Annoncer haut et fort : «Je veux être conseiller pour régler une bonne fois le problème des impayés de charges» n’est sûrement pas le meilleur moyen d’arriver à ses fins. Utiliser des termes qui mettent en évidence votre désir d’être un soutien dans le travail déjà réalisé par les autres copropriétaires.
Ne pas en dire plus.
N’ayez pas peur du silence qui peut s’installer. Il y a fort à parier qu’un de vos alliés s’exprime et fasse pencher la balance en votre faveur en cas de ballottage. Dans tous les cas éviter la confrontation : vous n’en sortiriez pas indemne. Rappelez-vous qu’à ce moment là : votre objectif est d’être élu, pas de montrer que vous avez raison sur tel ou tel dossier.»
Voici les quelques recommandations lues sur le blog de notre-copro.com signées de son fondateur, Michel Verdun sur http://blog.notre-copro.com
