I.- Quelle mise en conformité ?
A.- Les conditions (très) restrictives d’une évolution du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété a seule valeur contractuelle, ce que la jurisprudence récente est encore venue rappeler.
La nature conventionnelle du règlement de copropriété a pour corollaire que sa modification du règlement de copropriété n’est possible que dans des cas restrictivement prévus par la loi.
Certaines clauses ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité, et notamment les clauses relatives à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance des parties privatives, ce qu’a encore précisé la dernière jurisprudence.
La clause de répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, sauf situations de travaux, actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale, ainsi qu’en d’aliénation de fractions de lots issus d’une division.
La loi a également prévu une possible évolution de la répartition des quotes-parts de charges, rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, ce qui permet de prendre en compte le critère impératif de l’utilité objective pour la répartition des charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs prévus par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
A côté des situations d’évolution juridique et technique de l’immeuble, le législateur a voulu permettre une adaptation possible du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
La loi SRU du 13 décembre 2000 a créé l’article 49 de la loi, abrogé pour être inséré à l’article 24 II f) de la loi du 10 juillet 1965 par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Il s’agit de prendre en compte l’obsolescence de certaines clauses relatives à l’administration de la copropriété, du fait du caractère d’ordre public d’une grande partie des Articles de la loi du 10 juillet 1965, et de les adapter au droit positif.
S’agissant d’une sorte de «toilettage» des règlements de copropriété, le législateur avait au départ rendu le mécanisme provisoire en fixant une échéance au 13 décembre 2005, puis le dispositif a été reconduit par la loi du 13 juillet 2006 pour devenir pérenne depuis la loi dite MOLLE.
Le législateur s’est ainsi montré soucieux de faire évoluer ce socle contractuel qu’est le règlement de copropriété pour un syndicat de copropriétaires.
L’une des originalités du texte de la loi ELAN vient du fait que, cette fois-ci, il s’agit plutôt d’opérer une correction du règlement de copropriété qui ne comprendrait pas la description de certaines parties d’immeubles de façon suffisamment précise, et tenter ainsi de réduire le contentieux relatif à la détermination de la composition des lots.
Les praticiens de la copropriété sont, en effet, tous confrontés à des rédactions de règlement qui peuvent comporter de nombreuses omissions, imperfections, voire incohérences et leur application s’avère de ce fait complexe, parfois source de contentieux interminables.
Dans son ambition de clarification du droit, la loi ELAN a donné des définitions précises du lot transitoire, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance exclusive et les règlements de copropriété doivent être régularisés.
Les dispositions mises en place supposent que chaque syndicat de copropriétaires s’interroge non seulement sur l’opportunité de procéder à cette mise en conformité, mais également sur le procédé pour y parvenir.
Le syndic a un véritable rôle de conseil et doit avoir l’initiative de cette régularisation, ce qui suppose de bien comprendre préalablement l’objet des articles La de la loi.
B.- Les dispositions de la loi ELAN
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et dispose - aux alinéas 3 et 4 - que le lot de copropriété «peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété».
L’article 206-II de la loi ELAN dispose que «les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés».
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a aussi créé l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 : «L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»
L’article 209 II de la loi ELAN impose au syndicat de copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ; la question doit être mise à l’ordre du jour.
Cette mise en conformité se vote spécifiquement à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, dans un délai de trois ans à compter de la loi ELAN, soit jusqu’au 23 novembre 2021.
Il est ainsi question de l’existence juridique même de ces parties d’immeuble, qui dépend, selon la lettre du texte, de la qualification de leur mention dans le règlement de copropriété.
A défaut, le(s) copropriétaires(s) en seraient «dépossédés».
On peut d’ailleurs s’interroger sur la constitutionnalité d’un tel dispositif, l’existence de la propriété d’un bien, droit naturel et imprescriptible, inviolable et sacré, peut-elle dépendre de façon aussi brutale de sa mention dans un règlement de copropriété ?
Qu’il s’agisse, en effet, d’une qualification d’une partie commune spéciale ou à jouissance privative, ou de la définition d’un lot transitoire, il est bien question de soumettre l’existence juridique d’un droit réel à sa mention expresse dans le règlement de copropriété et de ne pas se contenter, notamment, du contenu de l’état descriptif de division, lequel n’a certes pas valeur contractuelle et n’est initialement qu’un document destiné à la publicité foncière, ou du contenu des autres actes, à commencer par le titre de propriété.
Le dépôt d’une question prioritaire de constitutionnalité reste possible et sans doute que cette interrogation sur l’atteinte au droit de la propriété, qui n’a pas engendré de débats bien vifs au stade de l’élaboration de la loi, pourrait être de nature à invalider ces textes.
En attendant que cette hypothèse intéressante ne se réalise un jour… les syndics doivent instamment se saisir de la question et recenser les situations qui doivent engendrer la mise en conformité.
Toute la question est de savoir comment procéder, et ce avant le 23 novembre 2021, date de l’échéance donnée par le législateur et dont il serait d’ailleurs plus que souhaitable qu’il songe rapidement à sa prorogation, ce d’autant plus que la crise sanitaire actuelle a eu pour effet de reporter l’organisation de nombreuses assemblées générales, seules décisionnaires.
