20 à 40 % d’économie
Le poste «gardien» inclut le salaire qui varie en fonction des compétences et expériences, des tâches et des heures effectuées, les cotisations sociales salariales et patronales ainsi que la charge foncière représentée par l’attribution de la loge / logement [lire encadré], la taxe foncière afférente, les travaux, voire les avantages en nature accordés tels que les consommations d’électricité, de gaz et d’eau. Le concierge est, en effet, hébergé dans un appartement, habituellement localisé au rez-de-chaussée, constitué, d’une part, par son logement de fonction et, d’autre part, par la loge à laquelle l’ensemble des résidents peuvent accéder.
Récupérer la loge et la vendre devient souvent un argument à l’heure de payer les indemnités de départ à la retraite du gardien, d’engager les travaux obligatoires d’économie d’énergie ou, plus globalement, de réduire le budget. «Quand le syndicat des copropriétaires se sépare de son gardien» observe Anaïs Rodriguez, «il est en quête de souplesse et ne veut plus être employeur. Il choisit quasiment tout le temps une entreprise de nettoyage».
L’économie réalisée dépend du contenu et de la fréquence des prestations. «A périmètre constant, avec un prestataire qui assure une permanence de quatre heures par jour, cinq jours par semaine, le nettoyage et la sortie des déchets, le gain est de 20 à 25 %. Si la prestation se limite à l’entretien courant avec un nombre de passages réduit, cela peut aller jusqu’à 35 ou 40 %», révèle la directrice.
L’économie sera moins significative si le gardien est remplacé par un employé d’immeuble, non logé dans la copropriété et, le cas échéant, mutualisé avec d’autres syndicats alentours. De plus, le syndicat reste alors un employeur.
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Le logement du concierge
Afin d’assurer ses fonctions de garde et de surveillance, le concierge est, en général, logé dans un logement de fonction, accessoire de son contrat de travail. Le règlement de copropriété peut en prévoir la nature et les conditions de sa mise à disposition.
Ce peut être une partie commune affectée à cet usage, un lot appartenant au syndicat ou le lot d’un copropriétaire affecté temporairement à usage de conciergerie et de logement de fonction. En cas de rupture du contrat de travail, le concierge dispose d’un délai minimum de trois mois pour quitter le logement (art. L. 7212-1 et R. 7212-1 du Code du travail).
La suppression du service de conciergerie et la vente du logement du concierge lorsqu’il appartient au syndicat relèvent, en principe, d’une décision de l’assemblée générale prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ces deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
L’unanimité est requise si cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives (art. 26 de la loi de 1965). Le projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division en résultant, devra être soumis au vote.
