Figurant parmi les plus importants, si ce n’est le premier poste de dépense au sein des copropriétés, les charges liées au chauffage et à l’énergie de manière générale ont tendance à augmenter. Travaux d’amélioration, changement de fournisseur, renégociation de contrat…
Le point sur les solutions pour réduire ces dépenses au maximum.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 662 d'octobre 2020
L’enjeu est de taille : la France, avec les pays de l’UE de manière générale, s’est engagée à réduire sa consommation d’énergies fossiles de 30 % d’ici 2030. Et c’est peu dire qu’avec 40 % de l’énergie totale consommée en France, le secteur du bâtiment, en particulier le logement, va devoir jouer un grand rôle pour parvenir à cet objectif. Si les copropriétaires ne sont bien évidemment pas les seuls concernés, leur intérêt est tout trouvé. Car moins d’énergie consommée, c’est aussi… moins de charges.
Des gestes de bon sens
Avant même de s’attaquer à un changement de fournisseur d’énergie ou à une renégociation de contrat, quelques mesures simples peuvent déjà faire avancer les choses. Côté électricité, tout d’abord, il convient de se pencher sur les éclairages des parties communes. Un simple réglage pour accélérer l’extinction des feux, et a fortiori l’ajout d’une minuterie ou de détecteurs de présence, devraient engendrer quelques économies non négligeables. Le remplacement d’ampoules à incandescence, voire de néons, par des LED peut aussi s’avérer payant immédiatement pour ce qui concerne l’aspect écologique. Mais à moyen terme seulement pour l’aspect financier, le temps d’amortir l’investissement.
Pour ce qui est du chauffage collectif, une mise en route uniquement en cas de refroidissement prolongé et non à une date fixe devrait également permettre de faire des économies. En particulier si la copropriété prend soin de sensibiliser l’ensemble des résidents, locataires compris, aux bons gestes. Parmi ceux-ci : bien régler les robinets thermostatiques, fermer les volets la nuit pour éviter une déperdition thermique, et ne pas ouvrir les fenêtres en cas de surchauffe. Autant de règles de bon sens qu’il convient toutefois de rappeler régulièrement…
Au-delà de ces «petits gestes», engager des travaux plus approfondis d’isolation thermique va bien sûr permettre de faire notoirement baisser les factures d’énergie. Car une mauvaise isolation thermique ,explique bien souvent les charges importantes en la matière dans les copropriétés les plus anciennes. Au préalable, il conviendra de faire voter un audit énergétique – obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots – qui permettra d’estimer la consommation annuelle du bâtiment. Et de bénéficier de suggestions de travaux détaillés afin d’en améliorer la performance énergétique.
Les audits intègrent également des préconisations techniques, notamment au niveau de la chaufferie. La conversion au gaz naturel d’une chaudière fioul et/ou son remplacement par un modèle à condensation va ainsi permettre de réaliser d’importants gains énergétiques. Si ces travaux sont financés par des certificats d’économie d’énergie, la nouvelle installation pourra ainsi être amortie en cinq ans. Et ce avec une fiabilité et un confort accru.
Changement d’énergie : quid des renouvelables ?
Pourquoi ne pas pousser la logique écologique jusqu’au bout en choisissant d’utiliser des énergies renouvelables ? Pour Ce qui est de l’électricité, certains fournisseurs garantissent à leurs clients l’origine renouvelable de l’électricité qu’ils livrent. Ou tout du moins, leur garantissent, moyennant un supplément, la production d’une électricité «verte» à hauteur de leur consommation. Idéal pour les copropriétés les plus engagées sur le plan environnemental donc.
Autre source d’énergie on ne peut plus écologique : le soleil. Celui peut notamment servir pour produire une partie de l’eau chaude sanitaire via des panneaux solaires sur une toiture-terrasse bien exposée. Certaines copropriétés produisent même leur propre électricité via des capteurs solaires photovoltaïques, pour consommer cette énergie. Ou bien, cas de figure le plus fréquent, pour la réinjecter sur le réseau en la revendant. Autre possibilité écologique, pour les copropriétés situées en zone périurbaine ou rurale, une chaudière bois ou à granulés, voire une pompe à chaleur géothermique.
Mais, quelle que soit la solution, il s’agit au préalable de comparer avec soin le prix global de l’installation, en tenant compte du prix des matières premières, de l’ensemble des taxes, des frais de raccordement et d’abonnement.
Une mission dont peut s’acquitter plus facilement un bureau d’études thermique, en particulier dans le cadre d’une rénovation de la chaufferie afin de réaliser des économies d’échelle.
Changer son fournisseur
Le tarif réglementé de l’énergie touchera bientôt définitivement à sa fin. Proposé uniquement par les fournisseurs historiques - Engie pour le gaz naturel et EDF pour l’électricité - ou, sur 5 % du territoire, par une entreprise locale de distribution (comme Gaz électricité de Grenoble par exemple), ces tarifs ont déjà disparu au sein de plusieurs types de copropriété.
Pour le gaz naturel, ils ont été supprimés depuis le 31 décembre 2014 pour les copropriétés consommant plus de 200 000 kWh par an. Et depuis le 31 décembre 2015 pour les copropriétés consommant entre 150 et 200 000 kWh. Enfin, à partir du 1er juillet 2023, les copropriétés dont la consommation de gaz naturel est inférieure à 150 000 kWh seront également obligatoirement concernées.
Objectif du législateur, mettre en concurrence les fournisseurs et ainsi diminuer les charges des consommateurs.
À noter : le choix d’un nouveau contrat d’énergie doit obligatoirement passer par un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 24. Il faudra donc au préalable demander des offres à plusieurs fournisseurs et les joindre à la convocation de l’assemblée générale, en les réactualisant au dernier moment le cas échéant.
Les critères techniques tels que la fréquence d’évolution des prix, la durée d’engagement ou les services associés devront y figurer clairement, afin de pouvoir comparer aisément et sur les mêmes bases… Étant donné que le marché est fluctuant, l’assemblée générale aura ensuite intérêt à accorder une délégation de pouvoir au conseil syndical, avec un montant maximum de dépense fixé, pour finaliser la mise en concurrence. Un mandat voté à la majorité absolue de l’article 25, qui devra donc faire l’objet d’un projet de résolution dans l’ordre du jour accompagnant la convocation à l’assemblée générale.
Exemple de projet de résolution préalable à la mise en concurrence d’un contrat de gaz ou d’électricité :
Mandat à donner aux membres du conseil syndical pour choisir un contrat de fourniture d’électricité aux tarifs plus compétitifs (ou de gaz).
Majorité de l’article 25 (et 25-1) de la loi du 10 juillet 1965
L’assemblée générale, après avoir délibéré, donne mandat aux membres du conseil syndical pour choisir un nouveau contrat de fourniture d’électricité (ou de gaz) sous réserve :
• qu’il soit procédé à une mise en concurrence du contrat actuel en présentant avec moins deux propositions concurrentes ;
• que ce nouveau contrat soit plus compétitif que le contrat actuel dont le seuil maximum est fixé à ....... euros ;
• qu’ensuite, le syndic souscrive le contrat de fourniture d’électricité (ou de gaz) retenu par les membres du conseil syndical et ce, pour le compte du syndicat des copropriétaires. Concomitamment, le syndic devra résilier le contrat d’électricité (ou de gaz) actuel ;
• enfin, que la répartition de ces charges demeure inchangée.
Attention, il faudra bien prévoir deux projets de résolution séparés pour mettre en concurrence un contrat de gaz et un d’électricité.
Sur quelles bases choisir un fournisseur ?
Connaître précisément les besoins énergétiques de la copropriété s’avère un préalable indispensable pour pouvoir comparer les offres de fournisseurs sur cette base. On parle ainsi de consommation annuelle de référence (CAR), soit la quantité de gaz estimée consommée sur une année, dans des conditions climatiques moyennes. Elle est spécifique à chaque lieu de consommation, représenté par un point de comptage et d’estimation (PCE). Pour l’électricité, on parle de consommation annuelle d’électricité (CAE)
Reste que comparer le simple prix hors taxe de la consommation d’énergie sur une même période ne sera pas suffisant, les frais fixes (abonnement) pouvant représenter une part très importante de la facture. En particulier pour les copropriétés raccordées à un réseau de chaleur (cf. encadré «Le cas particulier du chauffage urbain» à droite).
En résumé, le meilleur contrat ne sera pas forcément le moins disant mais celui qui proposera le meilleur rapport qualité / prix. Trois éléments doivent ainsi être pris en compte :
• techniques : modalités des prestations et leur descriptif ;
• économiques : prix, modalités de paiement, évolution ;
• juridiques : durée du contrat, délai du préavis, conditions de résiliation, modalités des pénalités...
À retenir : électricité, attention aux frais fixe ! Au sein des copropriétés, 80 % des compteurs en moyenne sont de faible puissance (3, 6 ou 9 kVA) Or, ce qui coûte le plus cher dans un petit contrat d’électricité, surtout avec peu de consommation, c’est l’abonnement. D’où l’intérêt pour les copropriétaires de bien tenir compte de cette donnée. Mieux vaut ainsi un abonnement bas avec un prix un peu plus élevé du kilowattheures que l’inverse.
Le cas particulier du chauffage urbain
Dans le cas d’un abonnement à un réseau de chaleur, seul l’abonnement (plus précisément la puissance souscrite par la copropriété) peut être renégocié.
En cas d’importants travaux d’économies d’énergie devant entraîner plus de 20 % d’économies d’énergie, le décret n°2011-1984 du 28 décembre 2011 impose en effet aux délégataires de baisser la puissance souscrite. Et donc les frais.
Pour obtenir cette baisse, il faudra toutefois justifier au préalable que la copropriété consomme moins que précédemment, via une étude thermique selon la norme NF EN 12831. Ou bien encore via un enregistrement de la puissance réelle appelée par la sous-station.
Achat groupé d’énergie : économies (quasi) garanties !
Comment alléger davantage les factures d’énergie ? C’est bien connu, l’union fait la force ! L’achat groupé d’énergie, via un tiers (consultant, association de consommateurs) permet ainsi bien souvent de réaliser des économies sur le prix de l’énergie pouvant aller de 10 à 30 %. Le principe est on peut plus simple : lancer un appel d’offre auprès de fournisseurs d’énergie, après avoir réuni un maximum de consommateurs. Et ainsi pouvoir négocier des tarifs très intéressants du fait du nombre de clients très importants que les fournisseurs peuvent séduire en une seule fois. Une fois cette offre d’achat groupé acceptée, charge au fournisseur retenu de gérer la partie administrative et technique : résiliation de l’ancien contrat, mise en service… Et ce sans coût supplémentaire, le tiers se rémunérant directement sur la marge du fournisseur.
Un dispositif gagnant-gagnant puisque le consommateur paye moins cher, l’apporteur d’affaires se rémunère et le fournisseur réalise des économies d’échelle et donc sur sa masse salariale. Faire appel à un spécialiste de la négociation de contrats d’énergie permet, en outre, aux copropriétaires de bénéficier d’une expertise et d’un service après-vente gratuit. Toujours utile en cas de dysfonctionnement par la suite.
Un changement de fournisseur désormais très aisé :
• très peu de démarches administratives : le nouveau fournisseur s’occupant de tout ;
• pas de changement de compteur à prévoir ;
• pas de coupure de la fourniture d’énergie : un relevé de compteur sera effectué par un gestionnaire réseau (Enedis pour l’électricité et GRDF pour le gaz naturel) qui répartira l’information sur les données de comptage entre l’ancien et le nouveau fournisseur. Pas d’erreur de facturation possible donc.
Bien (re)négocier son contrat
Une bonne renégociation de son contrat d’énergie passe avant tout par l’évaluation des besoins de la copropriété. Ainsi, pour ce qui concerne l’électricité, la copropriété doit vérifier la puissance strictement nécessaire en étudiant la consommation réelle de l’immeuble. Et ainsi éventuellement diminuer la puissance de la souscription de l’abonnement annuel pour faire baisser les charges des copropriétaires.
Même raisonnement pour ce qui est du gaz. D’où l’intérêt d’établir un diagnostic précis de la consommation d’énergie, en particulier après des travaux d’isolation thermique qui vont mécaniquement entraîner une baisse des consommations.
Anticiper, la clé pour économiser
Ne pas attendre le dernier moment pour renégocier son contrat d’énergie est le meilleur moyen d’accroître son pouvoir de négociation avec un fournisseur. Difficile en effet de risquer une coupure d’énergie faute de plan B… Une anticipation d’autant plus pertinente que la renégociation peut s’effectuer à partir des données du marché à cet instant T.
Pour résumer, si la copropriété négocie un prix six mois avant et que l’énergie continue d’augmenter, c’est bien le prix négocié qui s’appliquera à la fin du premier contrat. D’où l’intérêt de suivre avec attention les cours du prix de l’énergie et l’actualité internationale pour choisir, si possible, le meilleur moment.
Enfin, négocier une offre sur plusieurs années peut s’avérer un bon plan, sous réserve que le fournisseur ne gonfle pas trop ses prix pour pallier d’éventuelles fluctuations à la baisse. Dans ces conditions, faire appel à un courtier en énergie pourra se révéler un choix judicieux pour renégocier au mieux. Et éviter les écueils.
