Une assurance obligatoire, des garanties diverses
Obligatoire en cas de construction d’un bâtiment, mais aussi d’extension, de rénovation ou d’amélioration de ce bâtiment (article L. 111-30 du Code de la construction et de l’habitation), cette assurance permet au propriétaire de se faire rembourser et/ou réparer les malfaçons se produisant après la réception des travaux et engageant la responsabilité décennale des constructeurs.
La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, oblige le maître d’ouvrage (à savoir toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire du bâtiment, fait réaliser les travaux) qui souhaite effectuer des travaux de construction à souscrire une assurance dommages-ouvrage. «Elle doit être souscrite avant l’ouverture de chantier. Elle est très souvent packagée avec des garanties TRC (Tous Risque Chantiers) et RCMO (Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage) ainsi que CNR (Constructeur Non Réalisateur)» précise Stéphane Grandchamp, directeur de Verlingue Immobilier, courtier en assurances des entreprises. Elle est ainsi obligatoire pour tous les travaux de bâtiment susceptibles d’engager la responsabilité décennale de l’entreprise, à savoir la construction neuve, mais également les surélévations et adjonctions. Le simple entretien est exclu, mais la jurisprudence tend à étendre le champ de la garantie à tous les travaux de bâtiment (électricité, plâtrerie). L’assurance dommages-ouvrage garantit donc obligatoirement le financement de la réparation des dommages compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant inhabitable, ainsi que les éléments d’équipement indissociables de l’immeuble, que l’on ne peut remplacer sans détériorer la construction. Il s’agit le plus souvent de problèmes de charpente, de fissures sur un mur porteur, d’infiltration d’eau… Elle n’inclut pas les pertes de jouissance (impossibilité d’occuper le bâtiment pendant la durée nécessaire aux travaux de réparation ou perte de loyers, par exemple). Cette garantie débute après l’année de parfait achèvement et prend fin au bout de dix ans à compter de la réception. Cependant, elle est considérée comme acquise avant la réception lorsqu’après une mise en demeure inopérante, le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour l’inexécution par l’entrepreneur de son obligation de payer. Elle est également acquise après réception, et avant la fin des dix ans lorsque, après une mise en demeure infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté, dans le délai fixé par le marché ou, à défaut, dans un délai de 90 jours, son obligation de réparer. La garantie des éléments d’équipement dissociables, quant à elle, débute après le délai de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la réception. En option, le contrat d’assurance peut également garantir les dommages immatériels subis par le propriétaire ou les occupants du bâtiment, résultant directement d’un dommage apparu après la réception. Les diverses garanties de l’assurance dommages-ouvrage commencent dès la réception : «il faut donc être particulièrement vigilant sur le P.-V. de réception» conseille Stéphane Grandchamp. Avant de signer la réception, il est nécessaire de noter par écrit tous les défauts et non-conformités, et d’envoyer une copie du document à l’assureur.
En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, il n’existe aucun recours possible à un fonds de garantie couvrant l’assurance construction. Contrairement au professionnel qui encourt des sanctions pénales en cas de défaut d’assurance (emprisonnement de dix jours à six mois et/ou amende de 75 000 euros), le particulier qui fait construire pour lui ou pour sa famille proche n’est pas sanctionné par la loi. «Mais attention plusieurs risques existent», explique Stéphane Grandchamp. «Le banquier a le devoir de vérifier si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite et peut pour manquement à cette obligation refuser un prêt. De plus, en cas de revente dans la période de garantie décennale, le notaire peut refuser la vente ou bien appliquer d’office une décote. L’ouvrage peut être plus difficile à vendre si des malfaçons apparaissent. En effet, en cas de dommages, il n’y aura pas d’indemnisation avant que ne soient établies les responsabilités. Or, cette recherche de responsabilité et la décision de justice qui s’ensuit peuvent prendre plusieurs années.»
