Surélévation + ITE : des exemples du côté des bailleurs sociaux
«La casquette du maître d’ouvrage, bailleur social, est plus simple que celle du maître d’ouvrage en copropriété» note Fabrice Fouriaux, conseiller info-énergie climat au sein de l’Agence Parisienne du Climat (APC). Dans le premier cas, l’assemblée générale n’est pas obligatoire et les intérêts généraux ne divergent pas. «Rien que pour changer des boîtes aux lettres, cela peut prendre du temps ; il est toujours compliqué de prendre une décision dans une copropriété ; il faut composer avec tous les copropriétaires. La surélévation réunit beaucoup de considérations différentes, ce qui fait reculer le public de copropriété». Même constat du côté de Planète Surélévation, qui accompagne les particuliers et professionnels pour déterminer la faisabilité d’un projet de surélévation et sa concrétisation : «la vie d’une copropriété est rythmée par son assemblée générale annuelle. Les décisions sont difficiles à prendre faute d’information et de communication, faute de temps, et sûrement aussi à cause des statuts différents des copropriétaires. Certains viennent de s’endetter pour acheter, d’autres ont de faibles revenus. Les charges sont déjà lourdes, on remet à plus tard, le plus longtemps possible des décisions importantes.» Les bailleurs sociaux sont bien moins frileux. «Ils génèrent à terme du capital ; ils rentrent dans leur champ d’action : mettre à disposition du logement social» note Fabrice Fouriaux. Mener à bien un projet de surélévation nécessite de bien saisir les enjeux, de bien connaître l’immeuble, et donc de réaliser une étude de faisabilité architecturale, un audit technique et énergétique, une étude approfondie de la structure (réalisée par un bureau d’études indépendant). Il convient donc de préparer minutieusement les conditions techniques et financières avec une maîtrise d’œuvre, un expert judiciaire et financier, et de calculer les nouveaux tantièmes avec un géomètre expert, et de faire appel à un notaire pour signifier les actes authentiques. Cette opération ne peut se faire qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical de l’immeuble.
Le Foyer Tolbiac
Ce foyer de jeunes travailleurs, situé à l’angle de la rue Tolbiac et de la rue Nationale, a subit une vaste surélévation «durable», afin d’augmenter sa capacité d’accueil. C’est le bois qui a été choisi pour les fondations et le sous-sol, car plus léger que le béton et l’acier. «Ceci a permis de développer respectivement deux et trois niveaux supplémentaires au lieu d’un seul si le bois n’avait pas été retenu» précise l’APC. Au total, 70 logements ont été créés, et les résidents n’ont pas été délogés pendant la période des travaux, selon la technique dite en «opération tiroir» (qui permet de reloger les occupants dans les nouveaux appartements pour ensuite rénover les anciens). L’APC a pu, grâce à cette réalisation, identifier les meilleures pratiques de surélévation d’immeubles de logements sociaux. Ainsi, «les immeubles supportent 20 % de surcharge sans nécessiter le renforcement des fondations ou des structures porteuses existantes. On note également un gain de 20 % de surface habitable. Enfin, et c’est sans doute l’un des points clés de ce qui peut résolument encourager à la surélévation, quand tous les éléments sont réunis par ailleurs, le niveau passif de la surélévation entraîne une amélioration de 30 à 50 % de la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment concerné».
Rue des Amandiers et rue de Tlecem
Ce projet de rénovation/construction en surélévation de deux bâtiments (142 logements et création de 6 logements en surélévation) a été réalisé pour le compte du bailleur social Elogie. Conforme au Plan Climat de Paris, cet immeuble comprenait des murs porteurs hétérogènes peu isolés, voire pas du tout, constitués de béton et de structures métalliques adossées à des plaques de Placoplatre® ; les façades étaient composées de panneaux en polyester ou aluminium, 70 % des surfaces d’entre elles étaient en simple vitrage. Le but était d’améliorer les performances énergétiques des deux bâtiments, atteindre un niveau conforme aux objectifs du Plan Climat de la Ville de Paris (50 kWep/m2/an pour le neuf et 80 kWep/m2/an pour la rénovation) et diminuer les risques de précarité des locataires du parc social.
