Améliorer la performance énergétique d’un bâtiment tout en gagnant des mètres carrés utiles sans emprise au sol serait-il la solution pour contrer la pénurie foncière, réaliser des économies d’énergie et augmenter la valeur patrimoniale de son bien ? Etat des lieux.
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Si la surélévation est un processus ancien, la rattacher à une isolation thermique par l’extérieur (ITE) est un sujet plus récent. Depuis la loi de transition énergétique, il est désormais obligatoire d’améliorer la performance énergétique d’un immeuble dès que des travaux importants sont réalisés (ravalement, toiture… et surélévation). Les copropriétés, aujourd’hui frileuses, n’osent pas encore sauter le pas. Le point.
Surélever, des avantages indéniables
Les bénéfices sont multiples : gagner des mètres carrés, densifier les villes, créer des logements sans imperméabiliser des surfaces libres pouvant alors être utilisées pour créer des espaces verts ou des équipements publics, valoriser le bien à la revente, financer certains travaux par l’apport de sommes issues de la vente des nouveaux locaux édifiés, mener à bien des rénovations destinées à réduire la consommation d’énergie des immeubles et contribuer ainsi au financement des rénovations thermiques, baisser les charges à long terme, par l’augmentation du nombre de lots de la copropriété, penser de nouvelles manières de bâtir utilisant des matériaux plus écologiques, moins énergivores.
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Eco-rénovons Paris, un plan de rénovation thermique d’envergure
«Le logement est la priorité de la mairie de Paris : priorité politique, priorité budgétaire. Il s’agit aussi d’une priorité environnementale. C’est pourquoi nous nous donnons aujourd’hui les moyens d’agir en faveur de la rénovation d’immeubles, avec pour but de réduire la facture des Parisiens» explique Ian Brossat, adjoint à la mairie de Paris chargé de toutes les questions relatives au logement et à l’hébergement d’urgence. La ville de Paris a lancé il y a tout juste un mois (mai pour info) “Eco-rénovons Paris”, un programme qui a pour but d’accompagner la rénovation énergétique de 1 000 immeubles et aboutir à 300 projets de rénovation à Paris d’ici 2020. Le but : alléger les factures énergétiques des Parisiens en diminuant leurs consommation d’énergie, réduire les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations énergétiques, lutter contre la précarité énergétique. «Deux types d’aides sont prévus : l’accompagnement personnalisé et gratuit d’un conseiller éco-rénovation (AMO financée par la Ville de Paris) pour les copropriétés lauréates de l’appel à candidature et des subventions supplémentaires Ville de Paris, pour les travaux (en plus des subventions existantes), pour certaines des copropriétés lauréates. Des aides sont notamment prévues pour financer des études préliminaires de surélévation dans le cadre de rénovations énergétiques.»
Une surélévation désormais facilitée
En 2013, Jean-Loup Taieb, architecte D.E.S.A., fondateur de la Compagnie des architectes de copropriété et du salon de Paris-Porte de Versailles Copropriété et gestion de biens et membre de l’association Planète Copropriété (dont l’objectif est de réaliser et de soutenir toutes les actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique des copropriétés) était clair : les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dans ses articles 9 (indemnisation du copropriétaire subissant un préjudice), 26 (double majorité pour la décision d’aliéner le droit de surélever) et 35 (accord unanime des propriétaires du dernier étage) étaient «des freins aux projets de surélévation» (cf. IRC n° 585, Surélever pour réhabiliter les copropriétés). Aujourd’hui, la loi ALUR a facilité les surélévations. L’article 35 (modifié, après la loi ALUR) prévoit que la décision de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être prise, non plus à l’unanimité des copropriétaires, mais à la majorité de l’article 26 (majorité double). Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots, soit en cas de vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. La copropriété peut également décider d’aliéner le droit de surélever le bâtiment existant, à la majorité de l’article 26, l’accord de tous les copropriétaires du dernier étage étant supprimé. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, précise dans son deuxième alinéa que «la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus». Ces nouvelles dispositions facilitent ainsi le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, la construction de bâtiments et apportent une réponse à la pénurie foncière. Cependant, en application de la loi du 25 mars 2009 dite Loi Molle, si la copropriété est située en zone de droit de préemption urbain (comme à Paris), la décision de céder le droit de surélever le bâtiment ne nécessite que la majorité absolue des voix des copropriétaires.
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Isolation thermique par l’extérieur (ITE) : des aides financières
Si la surélévation reste encore un sujet délicat dans la tête de certains copropriétaires, la rénovation énergétique séduit de plus en plus les copropriétés. En témoigne celle de la rue du Guesclin, à Paris 15ème, dont la rénovation niveau BBC a permis de diviser par trois les consommations énergétiques de l’immeuble. Après un audit énergétique en 2013, le vote des travaux en 2014 (pour un montant de 2 110 964 €), les travaux - entrepris avec le soutien de la Ville de Paris, de l’ANAH dans le cadre du programme Habiter Mieux, de la région Ile-de-France et de l’ADEME dans cadre du dispositif “Copropriété Durable” - ont débuté en décembre 2015. «Ces aides ont permis à la copropriété de se faire accompagner gratuitement par un conseiller, de viser la performance énergétique et d’embarquer même les plus modestes» précise l’Agence parisienne du climat (APC). L’immeuble comptabilisait 65 000 € de charges énergétiques par an – les murs étaient craquelés, les couloirs humides… Pas isolé, véritable passoire thermique, l’immeuble Du Guesclin vise une rénovation équivalente au label BBC, soit une consommation maximum de 104 kWh/m2/an, en moyenne (contre 299 kWh/m2/an avant travaux), avec un coût en moyenne de 20 104 € par logement (hors aides financières publiques, pour 105 logements). La facture énergétique moyenne, les travaux finis, s’élèvera à 30 000 € par an. A la clé : du confort thermique et acoustique, une baisse de la facture énergétique, une augmentation de la valeur patrimoniale du bien, une diminution des émissions de gaz à effet de serre, un renforcement du lien social. L’APC a fourni à la copropriété un service de conseil neutre, gratuit et indépendant sur tous les aspects réglementaires, techniques et financiers du projet.
L’un des principaux obstacles à un projet de rénovation énergétique concerne le financement. Il existe de multiples aides (crédit d’impôt pour la transition énergétique permettant de déduire, de l’impôt sur le revenu, 30 % des dépenses éligibles ; éco-prêt à taux zéro ; le programme Habiter Mieux de l’ANAH…). «Les conseils de l’APC nous ont permis de bien nous orienter sur les aides financières. Nous sommes passés d’un scénario bas estimé à 1 million d’euros, mais pas assez performant, à un projet exemplaire de 2 millions. Il fallait convaincre de la pertinence de ce scénario en assemblée générale. La promesse d’aides financières publiques nous a beaucoup aidé à mobiliser les copropriétaires, surtout les plus modestes» a indiqué M. Richard, membre du conseil syndical.
Surélévation + ITE : des exemples du côté des bailleurs sociaux
«La casquette du maître d’ouvrage, bailleur social, est plus simple que celle du maître d’ouvrage en copropriété» note Fabrice Fouriaux, conseiller info-énergie climat au sein de l’Agence Parisienne du Climat (APC). Dans le premier cas, l’assemblée générale n’est pas obligatoire et les intérêts généraux ne divergent pas. «Rien que pour changer des boîtes aux lettres, cela peut prendre du temps ; il est toujours compliqué de prendre une décision dans une copropriété ; il faut composer avec tous les copropriétaires. La surélévation réunit beaucoup de considérations différentes, ce qui fait reculer le public de copropriété». Même constat du côté de Planète Surélévation, qui accompagne les particuliers et professionnels pour déterminer la faisabilité d’un projet de surélévation et sa concrétisation : «la vie d’une copropriété est rythmée par son assemblée générale annuelle. Les décisions sont difficiles à prendre faute d’information et de communication, faute de temps, et sûrement aussi à cause des statuts différents des copropriétaires. Certains viennent de s’endetter pour acheter, d’autres ont de faibles revenus. Les charges sont déjà lourdes, on remet à plus tard, le plus longtemps possible des décisions importantes.» Les bailleurs sociaux sont bien moins frileux. «Ils génèrent à terme du capital ; ils rentrent dans leur champ d’action : mettre à disposition du logement social» note Fabrice Fouriaux. Mener à bien un projet de surélévation nécessite de bien saisir les enjeux, de bien connaître l’immeuble, et donc de réaliser une étude de faisabilité architecturale, un audit technique et énergétique, une étude approfondie de la structure (réalisée par un bureau d’études indépendant). Il convient donc de préparer minutieusement les conditions techniques et financières avec une maîtrise d’œuvre, un expert judiciaire et financier, et de calculer les nouveaux tantièmes avec un géomètre expert, et de faire appel à un notaire pour signifier les actes authentiques. Cette opération ne peut se faire qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical de l’immeuble.
Le Foyer Tolbiac
Ce foyer de jeunes travailleurs, situé à l’angle de la rue Tolbiac et de la rue Nationale, a subit une vaste surélévation «durable», afin d’augmenter sa capacité d’accueil. C’est le bois qui a été choisi pour les fondations et le sous-sol, car plus léger que le béton et l’acier. «Ceci a permis de développer respectivement deux et trois niveaux supplémentaires au lieu d’un seul si le bois n’avait pas été retenu» précise l’APC. Au total, 70 logements ont été créés, et les résidents n’ont pas été délogés pendant la période des travaux, selon la technique dite en «opération tiroir» (qui permet de reloger les occupants dans les nouveaux appartements pour ensuite rénover les anciens). L’APC a pu, grâce à cette réalisation, identifier les meilleures pratiques de surélévation d’immeubles de logements sociaux. Ainsi, «les immeubles supportent 20 % de surcharge sans nécessiter le renforcement des fondations ou des structures porteuses existantes. On note également un gain de 20 % de surface habitable. Enfin, et c’est sans doute l’un des points clés de ce qui peut résolument encourager à la surélévation, quand tous les éléments sont réunis par ailleurs, le niveau passif de la surélévation entraîne une amélioration de 30 à 50 % de la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment concerné».
Rue des Amandiers et rue de Tlecem
Ce projet de rénovation/construction en surélévation de deux bâtiments (142 logements et création de 6 logements en surélévation) a été réalisé pour le compte du bailleur social Elogie. Conforme au Plan Climat de Paris, cet immeuble comprenait des murs porteurs hétérogènes peu isolés, voire pas du tout, constitués de béton et de structures métalliques adossées à des plaques de Placoplatre® ; les façades étaient composées de panneaux en polyester ou aluminium, 70 % des surfaces d’entre elles étaient en simple vitrage. Le but était d’améliorer les performances énergétiques des deux bâtiments, atteindre un niveau conforme aux objectifs du Plan Climat de la Ville de Paris (50 kWep/m2/an pour le neuf et 80 kWep/m2/an pour la rénovation) et diminuer les risques de précarité des locataires du parc social.
Pour aller plus loin
- Sur les modifications apportées par la loi du 24 mars 2014, La surélévation au lendemain de la loi ALUR, J.-M. Roux, IRC n° 602, p. 13 et s. lire ici
- Planète Copropriété, qui réalise et soutient les actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique et de tout ce qui peut contribuer à une démarche de développement durable dans les copropriétés. www.planetecopropriete.com
- Planète Surélévation, qui rassemble des professionnels expérimentés des projets de surélévation et de réhabilitation financés par la surélévation dans les copropriétés.
www.planete-surelevation.com
- APC. L’Agence Parisienne du Climat accompagne les particuliers et professionnels dans leurs démarches et projets d’efficacité énergétique. www.apc-paris.com
- CoachCopro®, une plateforme aidant les copropriétés mobilisées par l’amélioration énergétique de leurs bâtiments afin de baisser leurs besoins énergétiques et leurs émissions de gaz à effet de serre. www.coachcopro.com
- Habiter Mieux, qui permet aux ménages les plus modestes de bénéficier d’une aide et d’un accompagnement pour des travaux
