[N°619] - Surélévation et ITE, pari gagnant ? - Une surélévation désormais facilitée

par Julie HAINAUT
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Une surélévation désormais facilitée

En 2013, Jean-Loup Taieb, architecte D.E.S.A., fondateur de la Compagnie des architectes de copropriété et du salon de Paris-Porte de Versailles Copropriété et gestion de biens et membre de l’association Planète Copropriété (dont l’objectif est de réaliser et de soutenir toutes les actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique des copropriétés) était clair : les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dans ses articles 9 (indemnisation du copropriétaire subissant un préjudice), 26 (double majorité pour la décision d’aliéner le droit de surélever) et 35 (accord unanime des propriétaires du dernier étage) étaient «des freins aux projets de surélévation» (cf. IRC n° 585, Surélever pour réhabiliter les copropriétés). Aujourd’hui, la loi ALUR a facilité les surélévations. L’article 35 (modifié, après la loi ALUR) prévoit que la décision de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être prise, non plus à l’unanimité des copropriétaires, mais à la majorité de l’article  26 (majorité double). Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots, soit en cas de vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. La copropriété peut également décider d’aliéner le droit de surélever le bâtiment existant, à la majorité de l’article 26, l’accord de tous les copropriétaires du dernier étage étant supprimé. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, précise dans son deuxième alinéa que «la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus». Ces nouvelles dispositions facilitent ainsi le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, la construction de bâtiments et apportent une réponse à la pénurie foncière. Cependant, en application de la loi du 25 mars 2009 dite Loi Molle, si la copropriété est située en zone de droit de préemption urbain (comme à Paris), la décision de céder le droit de surélever le bâtiment ne nécessite que la majorité absolue des voix des copropriétaires.

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