La Commission
Vu l'article 14, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose notamment :
« Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes » ;
Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi no 92-653 du 13 juillet 1992, qui dispose que
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :... j) l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé » ;
Vu la loi no 66-457 du 2 juillet 1966, modifiée, relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion ;
Vu le décret no 67-1171 du 22 décembre 1967, modifié, fixant les conditions d'application de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion ;
Vu la loi no 86-1067 du 30 septembre 1986, modifiée, relative à la liberté de communication, et notamment son article 34-3 ;
Vu le décret no 93-534 du 27 mars 1993 pris pour l'application de l'article 34-3 de la loi du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication instituant une servitude d'installation et d'entretien des réseaux distribuant par câble des services de radiodiffusion sonore et de télévision ;
Vu l'article R. 111-4, alinéa 2, du Code de la construction et de l'habitation et l'article 2 du décret no 93-613 du 26 mars 1993 qui prévoit que :
« Les dispositions du décret du 26 mars 1993, en tant qu'elles concernent les services distribués par câble, s'appliqueront aux immeubles dont la demande de permis de construire aura été déposée après sa publication » ;
Vu l'article R. 421-1-8o du Code de l'urbanisme.
I. Principes généraux et servitude légale d'installation du câble
Rappelle :
• Qu'il résulte de la loi du 2 juillet 1966 susvisée une préférence pour les antennes collectives par rapport aux antennes individuelles ; que cette préférence régit aussi le raccordement de l'immeuble collectif à un réseau câblé ;
• Que selon les dispositions du décret du 26 mars 1993, et de l'article R. 111-14, alinéa 2, du Code de la construction et de l'habitation susvisés, les immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé postérieurement au 28 mars 1993 doivent être munis des dispositifs collectifs nécessaires à la distribution des services de radiodiffusion sonore et de télévision dans les logements et des gaines ou passages pour l'installation des câbles correspondants ;
• Que, quelle que soit la date de construction de l'immeuble, l'installation ou la modification d'une antenne collective (antenne râteau ou parabole) ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé est une décision qui relève des conditions de majorité de l'article 25 ;
• Qu'en l'absence de réseau interne raccordé au réseau câblé, l'article 34-3 de la loi du 30 septembre 1986, modifiée, institue au bénéfice des communes, des groupements de communes ou des personnes autorisées en vertu du 1er alinéa de l'article 34 de ladite loi, une servitude permettant d'installer dans les parties communes et d'entretenir, aux frais du bénéficiaire, les câbles et équipements nécessaires à la desserte des locaux à usage privatif, observation faite que cette servitude semble jusqu'à présent peu utilisée ;
• Que le même article 34-3 indique que l'installation de ces câbles et équipements doit être réalisée dans le respect de la qualité esthétique des lieux et dans les conditions les moins dommageables possibles pour les propriétés, et que le décret no 93-534 du 27 mars 1993 pris pour l'application de ce texte précise les modalités de la mise en œuvre de la servitude, notamment les conditions de la visite préalable des lieux et d'établissement du dossier.
Recommande :
• Au maire de la commune ou au président du groupement de communes qui, ayant établi un réseau câblé ou ayant autorisé un concessionnaire (appelé « câblo-opérateur ») à établir un tel réseau, entend mettre en œuvre la servitude instituée par l'article 34-3, d'inviter à une réunion préalable d'information le syndic de l'immeuble concerné et les copropriétaires ou, au moins, les membres du conseil syndical ;
• Au syndic et aux membres du conseil syndical d'être présents lors de la visite technique effectuée en vue de l'établissement du schéma de câblage, afin de poser toute question (câblage en sous-sol ou en façade d'immeuble par exemple) et d'exprimer, dès cette étape, toutes observations utiles pour le respect notamment de la qualité esthétique des lieux ;
• Au bénéficiaire de la servitude, de joindre au dossier accompagnant la notification faite au syndic la justification de l'assurance destinée à couvrir les dommages qui trouvent leur origine dans les câbles et équipements annexes, le bénéficiaire de la servitude étant responsable de ces dommages ;
• Au syndic de soumettre sans délai au conseil syndical le dossier qui lui est notifié par le maire de la commune ou le président du groupement de communes afin de présenter des observations éventuelles à l'autorité communale dans le délai prescrit, étant précisé que ce délai ne peut être inférieur à trois mois ;
• Au syndic, d'adresser au bénéficiaire de la servitude, dans le délai prescrit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, les observations éventuelles des copropriétaires sur les modalités envisagées pour le passage et l'ancrage des câbles et matériels électroniques actifs et passifs nécessaires à la desserte des locaux à usage privatif, ainsi que sur les dommages et préjudices qui pourraient résulter de la servitude.
II. Installation sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires
A. Installation du câble
Rappelle :
• Que si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 28 mars 1993 (date de publication du décret du 26 mars 1993 susvisé) et que la servitude n'a pas été mise en œuvre, la décision de raccordement est prise par le syndicat des copropriétaires (art. 25 j), ou demandée à l'assemblée générale par un ou plusieurs copropriétaires qui se proposent d'exécuter les travaux à leurs frais (art. 25 b) ;
• Que la répartition du coût des travaux décidés par l'assemblée générale se fait conformément à l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 en fonction de l'utilité, et qu'elle est décidée dans les conditions de majorité de l'article 25, en application de l'article 11 de la loi précitée, étant observé qu'une répartition par parts égales peut être admise dans la mesure où elle est conforme à l'article 10, alinéa 1er ;
• Qu'en cas d'autorisation donnée à un groupe de copropriétaires de faire réaliser les travaux de raccordement à leurs frais, il appartient à ceux-ci, et non à l'assemblée des copropriétaires, de décider entre eux de la répartition du coût, étant observé que les autres copropriétaires ne pourront alors bénéficier de ces équipements collectifs qu'après avoir versé leur quote-part du coût des installations conformément à l'article 30, alinéa 4, de la loi.
Recommande :
• Au syndic, de notifier, en même temps que la convocation à l'assemblée générale au cours de laquelle sera évoquée cette question de l'ordre du jour, les conditions essentielles du devis pour la réalisation des travaux et du contrat proposé pour la maintenance des installations, conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
• Au syndic, de mettre à la disposition des copropriétaires, préalablement à l'assemblée générale amenée à délibérer sur cette question, le dossier complet comprenant notamment le schéma de câblage envisagé, étant précisé que seules les parties communes doivent être affectées par les câbles et équipements annexes ;
• Au syndic, de distinguer dans l'ordre du jour et dans le procès-verbal, la décision de travaux qui relève des conditions de majorité de l'article 25 et celle du contrat de maintenance qui relève de la majorité de l'article 24 ;
• Au copropriétaire ou au groupe de copropriétaires qui envisagerait de faire exécuter les travaux de raccordement à ses frais, de remettre au syndic un dossier complet comprenant notamment le schéma de câblage envisagé, aux fins de consultation par les autres copropriétaires avant l'assemblée amenée à délibérer sur l'autorisation prévue par l'article 25 b de la loi ;
• Au syndicat des copropriétaires de n'autoriser un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires à faire exécuter à ses frais les travaux de raccordement qu'à la condition préalable qu'il soit justifié d'une assurance couvrant les dommages qui pourraient résulter de ces travaux ;
• Au syndic, de conserver un exemplaire du schéma de câblage retenu, et de la justification de l'assurance ;
• Au câblo-opérateur, lorsque cela est possible, d'utiliser pour le passage du câble, une gaine déjà existante.
B. Installation d'une antenne ou d'une antenne parabolique
Rappelle :
• Que l'article 25 j de la loi du 10 juillet 1965, en mentionnant l'installation ou la modification d'une antenne collective, ne fait pas de distinction entre l'antenne collective dite «antenne râteau» qui permet la distribution des chaînes de télévision hertzienne terrestre et l'antenne collective parabolique qui permet la distribution des chaînes de télévision hertzienne et des chaînes transmises par satellites ; qu'en conséquence, la décision d'installer ou de modifier l'une ou l'autre des antennes relève des conditions de majorité de l'article 25 ;
• Que, par application de l'article R. 421-1, 8o du Code de l'urbanisme modifié par le décret no 93-1195 du 22 octobre 1993, si l'antenne, dans une de ses dimensions dépasse 4 mètres ou le pylône 12 mètres au-dessus du sol, et si, lorsque l'antenne comporte un réflecteur, la dimension de celui-ci excède un mètre, son installation entre dans le champ d'application du permis de construire mais relève du régime déclaratif ;
• Que l'installation d'une antenne individuelle sur la façade de l'immeuble ou sur un balcon nécessite qu'une autorisation soit donnée par l'assemblée des copropriétaires, dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi, au copropriétaire qui entend procéder à cette installation, laquelle affecte nécessairement les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Recommande :
• Aux copropriétaires, dans le souci de respecter l'aspect esthétique général de leur immeuble, de ne pas installer d'antenne individuelle extérieure sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires ; à défaut de cette autorisation, les travaux étant irréguliers, le syndicat pourrait en demander la dépose ;
• Au syndicat des copropriétaires, lorsqu'il est amené à délibérer sur une demande d'autorisation d'installation d'une antenne individuelle, de s'interroger sur le point de savoir si l'installation d'une antenne collective ne serait pas préférable, notamment pour préserver l'esthétique de l'immeuble ;
• Au syndic et au conseil syndical, de ne pas donner leur accord aux copropriétaires pour l'installation d'une antenne individuelle, cette autorisation ne relevant que de la compétence du syndicat des copropriétaires, et le cas échéant, des pouvoirs du juge saisi après refus d'autorisation de l'assemblée, étant précisé que le juge ne peut ordonner que la remise en état des lieux si l'installation a déjà été réalisée ;
• Au syndic d'informer l'assemblée des copropriétaires des dispositions de l'article R. 421-1, 8o du Code de l'urbanisme susvisé, et le cas échéant, de procéder à la déclaration nécessaire.
III. Sur les notions de service collectif et de service antenne
Rappelle :
• Que le principe de libre communication des pensées et des opinions est constitutionnellement garanti ;
• Que la liberté d'opinion et la liberté de recevoir ou de communiquer des informations ou des idées sont garanties, dans l'Union européenne, par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ainsi que par la directive « télévision sans frontière » du 3 octobre 1989 et, en droit interne, par la loi du 2 juillet 1966 susvisée ;
• Que l'objet du syndicat des copropriétaires est limité à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, et que les décisions prises en assemblée générale ne peuvent porter que sur les questions relatives à cet objet, à l'exclusion des questions relatives aux parties privatives ou aux droits individuels des copropriétaires ;
• Que l'administration des parties communes inclut la possibilité de faire procéder à des travaux d'amélioration (tels que la création ou la transformation d'éléments d'équipement commun) et la gestion des services collectifs (tels que le chauffage collectif, l'entretien de l'ascenseur ou le service de gardiennage de l'immeuble) ; que toutefois la notion de services collectifs entrant dans l'objet du syndicat ne saurait être étendue à un service individuel proposé à chaque copropriétaire, le fait que ce service puisse intéresser l'ensemble des copropriétaires pris individuellement n'étant pas de nature à transformer ce service individuel en un service collectif soumis à la décision de l'assemblée des copropriétaires ; que toute pratique s'appuyant sur un raisonnement contraire aurait nécessairement pour conséquence de restreindre les droits du copropriétaire sur la jouissance des parties privatives de son lot ;
• Que si l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé est un équipement commun relevant des pouvoirs de l'assemblée générale, la décision de souscrire un « service antenne » avec abonnement comprenant la réception d'une sélection de chaînes hertziennes ou câblées relève du droit individuel de chaque copropriétaire, fondé sur les libertés ci-dessus rappelées ;
• Que s'il appartient à l'assemblée des copropriétaires de prendre la décision d'installer ou de modifier une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé à la majorité de l'article 25 de la loi, elle ne peut adopter, à quelque majorité que ce soit, la souscription d'un « service antenne » qui relève de la liberté individuelle ;
• Que si les charges entraînées par l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé, et par leur entretien, sont appelées auprès des copropriétaires conformément à l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la redevance liée à un « service antenne » n'entre pas dans les charges de copropriété, et son paiement ne peut donc être demandé, à ce titre, par le syndic, quand bien même la somme serait peu importante.
Recommande au syndic :
• De ne pas porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une seule question portant tout à la fois sur l'installation (ou la modification) d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé et sur la souscription d'un « service antenne » ;
• Et, d'une manière plus générale, de ne pas porter à l'ordre du jour de l'assemblée la question portant sur la souscription d'un « service antenne » ;
• Au syndic, de transmettre aux copropriétaires les propositions de programmes offertes à un tarif préférentiel pour un abonnement groupé, et de rassembler, le cas échéant, les abonnements individuels des copropriétaires souhaitant bénéficier de ces propositions.
IV. Installation à la demande d'un locataire
Constate :
• Que l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 susvisée prévoit que le propriétaire d'un immeuble ne peut s'opposer, sans motif sérieux et légitime, à l'installation, aux frais d'un ou plusieurs locataires, d'une antenne extérieure, mais que l'offre faite par le propriétaire de raccordement soit à une antenne collective, soit à un réseau câblé peut constituer un motif légitime et sérieux d'opposition ; que l'article 4 de la même loi prévoit l'application de ce texte aux immeubles soumis au régime de la copropriété ;
• Que l'application des dispositions précitées de la loi du 2 juillet 1966 dans un immeuble en copropriété est de nature à soulever des difficultés dans la mesure où le copropriétaire bailleur n'est pas propriétaire de la structure de l'immeuble, et où il ne peut transmettre à son ayant droit, le locataire, plus de droits qu'il ne détient lui-même de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; qu'en outre, le locataire n'a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, le bail n'établissant de rapports contractuels qu'entre le locataire et le copropriétaire bailleur.
Recommande :
• Au locataire, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, qui entend exercer le droit que lui confère l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 susvisée, de s'adresser à son bailleur, et non au syndic avec lequel il n'a aucun lien de droit ;
• Au syndic qui serait destinataire de la demande d'un locataire, de la transmettre au copropriétaire bailleur ;
• Au copropriétaire bailleur, saisi de la demande de son locataire, et pour le cas où il n'existe pas de possibilité de raccordement à une installation collective existante, de demander au syndicat des copropriétaires l'autorisation d'installer, à ses frais, une antenne individuelle ou d'effectuer un raccordement individuel au réseau câblé ;
• Au copropriétaire bailleur, en cas de refus d'autorisation, de saisir le tribunal d'une demande tendant à obtenir l'autorisation de réaliser, à ses frais, l'installation ou le raccordement dont s'agit.
