I. Principes généraux
A. Sur le domaine de l'assurance dommages ouvrage
Rappelant :
• Que l'assurance prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances est une assurance de choses destinée à permettre aux propriétaires successifs, dans le délai de la garantie décennale, de réparer les dommages subis par l'ouvrage ;
• Que l'assurance dommages ouvrage représente un mécanisme de préfinancement qui intervient en dehors de toute recherche de responsabilités, lesquelles seront couvertes par l'assurance de responsabilité décennale obligatoire ;
• Que l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage pèse sur le maître de l'ouvrage (le souscripteur) et bénéficie au propriétaire dont l'immeuble subit le dommage (l'assuré), les qualités de souscripteur et d'assuré n'étant, selon le cas, ni incompatibles ni nécessairement liées ;
• Que l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage incombe au maître de l'ouvrage lors de l'édification de l'ouvrage, puis à la collectivité des copropriétaires constituant un syndicat, considéré comme maître de l'ouvrage, lorsque les travaux envisagés entrent dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil ;
• Que le syndic, représentant légal du syndicat, a la qualité de mandataire du maître de l'ouvrage au sens et pour l'application de l'article L. 242-1 du Code des assurances ;
• Que le syndic soumet à l'assemblée générale, qui décide à la majorité de l'article 24, les conditions du contrat d'assurance dommages ouvrage, et le cas échéant, de tous autres contrats d'assurance qui apparaîtraient nécessaires, les conditions essentielles de ces contrats ayant été préalablement notifiées aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Que doit également souscrire cette assurance le copropriétaire qui fait réaliser des travaux entrant dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil, tel est le cas par exemple du copropriétaire qui entend faire exécuter, à ses frais, des travaux affectant les parties communes, après obtention, si besoin est, des autorisations nécessaires ;
Recommande :
• Que le contrat d'assurance dommages ouvrage soit remis, lors de la construction de l'immeuble, par le souscripteur au syndic à charge pour ce dernier de le conserver pendant la durée de la garantie décennale, et de le transmettre à son successeur, les contrats d'assurance faisant partie des documents et archives du syndicat mentionnés à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Que cette assurance soit souscrite préalablement à l'ouverture de tout chantier comportant des travaux de construction faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment;
• Que le syndic informe les copropriétaires, lors de l'assemblée générale devant statuer sur ces travaux, du caractère obligatoire de cette assurance ;
• Que si ces travaux sont réalisés à l'initiative du syndicat, le syndic conserve la police et ses avenants pendant la durée de la garantie décennale ;
• Que les autorisations données à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux de bâtiment affectant les parties communes soient subordonnées à la justification de la souscription de la police dommages ouvrage ;
• Que lors de l'établissement de l'état daté, qui doit être fourni au notaire à l'occasion de toute mutation de lot, le syndic indique les références des différentes polices et avenants dommages ouvrage en cours de validité et concernant l'immeuble.
B. Sur l'utilisation de l'indemnité versée par l'assureur dommages ouvrage à la réparation matérielle de l'ouvrage
Rappelant :
• Que l'indemnité versée par l'assureur dommages ouvrage est destinée au paiement des travaux de réparation de l'ouvrage sinistré ;
• Que si cette indemnité n'est pas employée au financement des travaux de réparation, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, et le cas échéant, sur le fondement de son obligation de conseil, celle du syndic ;
• Que l'absence d'exécution des travaux nécessaires de réparation est de nature à entraîner une aggravation du sinistre, dont l'assureur pourrait refuser la prise en charge.
Recommande :
• Au syndic d'informer les copropriétaires de la perception de l'indemnité dès son versement par l'assureur :
• Au syndic de rappeler aux copropriétaires concernés que l'indemnité d'assurance dommages ouvrage est destinée à la réparation du dommage ;
• Au syndic de conserver la preuve de l'emploi de ces indemnités à la réparation de l'ouvrage sinistré, à toutes fins utiles.
