III. PAIEMENT DES CHARGES RESTANT ÉVENTUELLEMENT DUES PAR LE VENDEUR
La Commission rappelle
– que si le copropriétaire vendeur reste débiteur de charges de copropriété, le syndicat a la possibilité d'en obtenir le paiement sur le prix de la vente. À cet effet, avant de se dessaisir des fonds, le notaire doit se mettre en rapport avec le syndic :
– soit préalablement à la vente, en sollicitant, par lettre simple, le certificat prévu par l'article 20 ci-dessus. Si le syndic atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, les fonds provenant de la vente peuvent, jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date du certificat, être remis au vendeur,
– soit postérieurement, en notifiant la vente au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le syndic dispose alors d'un délai de huit jours pour, s'il y a lieu, faire opposition sur le prix de vente.
Elle constate que, dans la pratique, cette dernière notification est souvent confondue avec l'avis de mutation prévu par l'article 6 du décret, une seule lettre recommandée étant adressée au syndic.
La Commission recommande, en conséquence
– au vendeur, de requérir du syndic le certificat prévu par l'article 20 après avoir soldé son compte dans ses livres. Si le compte ne peut pas être immédiatement apuré, par exemple si des travaux votés par l'assemblée générale n'ont pas encore été exécutés, ou sont en cours d'exécution, le syndic et le vendeur peuvent convenir du paiement d'une provision jusqu'à ce que les factures permettent un arrêté de compte définitif ;
– au notaire, d'informer à temps les parties des avantages de cette manière de procéder qui permet, préalablement à la conclusion de la vente, d'assurer l'information complète de l'acquéreur (V. paragraphe V ci-dessous) ; elle dispensera le syndic de procéder dans le bref délai de huit jours qui lui est imparti à une opposition qui aurait pour effet de bloquer la totalité du prix de vente.
À défaut du certificat délivré par le syndic :
La Commission recommande
– au notaire, de procéder sans délai, à la notification prévue par l'article 20 ci-dessus, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'exclusion d'autre procédé tel qu'une lettre simple ou une lettre remise contre émargement, en indiquant le domicile élu auquel une opposition pourrait être faite. Ce domicile ne peut être situé que dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble ;
– au syndic, lorsque le syndicat a une créance à faire valoir, de procéder à l'opposition, dans le délai de huit jours, par voie d'acte extrajudiciaire à l'exclusion de tout autre procédé, au domicile élu mentionné dans la notification.
Les créances dont il convient de tenir compte sont celles qui sont liquides et exigibles, c'est-à-dire, les comptes des charges de copropriété ayant fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale, les provisions sur l'exercice en cours, régulièrement appelées par le syndic pour l'exécution du budget prévisionnel et les provisions spéciales pour travaux votés par l'assemblée générale, même si elles s'appliquent à des travaux non encore exécutés.
L'opposition énoncera avec précision les causes des différentes créances, en indiquant notamment les exercices auxquels elles se rapportent et les dates auxquelles l'assemblée générale s'est prononcée.
La Commission rappelle
– que la clause qui figure parfois dans le règlement de copropriété, stipulant pour le paiement des charges une solidarité entre le vendeur d'un lot et son acquéreur est nulle. Au demeurant, il serait sans effet de reproduire cette clause dans le cahier des charges d'une adjudication ou de vouloir l'y introduire par un « dire » ;
– que l'opposition a pour effet de rendre indisponible la totalité du prix de vente entre les mains du notaire ;
– que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic ne confère pas de privilège au syndicat. Seule l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat peut à son rang procurer un tel résultat.
La Commission recommande en conséquence :
– au syndic, de ne pas se fonder sur la clause dite « de solidarité » figurant éventuellement dans le règlement de copropriété ;
– au vendeur ou au syndic, à défaut de paiement amiable, de saisir sans retard le juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur les mérites de l'opposition, seul moyen d'obtenir le transfert des fonds.
Pour éviter que la totalité du prix de vente soit immobilisée, le vendeur peut demander au juge de l'exécution le cantonnement de l'opposition (art. 57, D. 17 mars 1967, mod. D. 31 juill. 1992).
