NB : Cette recommandation ne concerne ni les divisions ou réunions de lots, ni l'incidence des divers droits de préemption.
La Commission
Considérant que les articles 19 et 20 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent que :
• Art. 19. – Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
• Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.
• Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.
• Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
• Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102, 1o du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
• Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
• Art. 20. – Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai.
Vu les articles 4, 5, 6 et 57 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, ainsi rédigés :
• Art. 4. – Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
• Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
• Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
• Art. 5. – Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
• Indépendamment de l'application des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'information des parties, indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes :
a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant ;
Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée.
b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision.
• Art. 6. – Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
• Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (al. 2) de la loi du 10 juillet 1965.
• Art. 57 (Mod., D. 31 juill. 1992). – Lorsque le syndic s'est opposé, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, au paiement du prix de vente d'un lot, d'une fraction de lot, pour une créance inférieure au montant de ce prix, les effets de l'opposition ainsi formée peuvent être limités, par décision du juge de l'exécution, au montant des sommes restant dues au syndicat par l'ancien propriétaire ; les règles de procédure prévues au chapitre II du décret du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution sont applicables.
I. OPPOSABILITÉ À L'ACQUÉREUR DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET DE L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION
La Commission rappelle
aux notaires l'obligation qui leur est faite par l'article 4 ci-dessus de donner connaissance aux acquéreurs d'un lot ou d'une fraction de lot, du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, et des actes qui auraient pu les modifier, afin que ces différents actes soient opposables à l'acquéreur, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier.
II. OPPOSABILITÉ AU SYNDICAT DE LA VENTE
La Commission rappelle
que les formalités de publicité foncière sont sans portée dans les rapports de l'acquéreur d'un lot d'un immeuble en copropriété avec le syndicat des copropriétaires.
À l'égard de ce dernier, le nouveau propriétaire du lot n'est substitué à l'ancien qu'à compter de la notification faite au syndic, en application de l'article 6 du décret. Jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, le vendeur est donc tenu au paiement des charges, il est valablement convoqué à l'assemblée générale et a qualité pour en contester les décisions.
La Commission recommande, en conséquence
au notaire qui dresse l'acte constatant la vente, ou à l'avocat qui obtiendrait une décision judiciaire opérant un transfert de propriété, de procéder sans délai à cette notification au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
III. PAIEMENT DES CHARGES RESTANT ÉVENTUELLEMENT DUES PAR LE VENDEUR
La Commission rappelle
– que si le copropriétaire vendeur reste débiteur de charges de copropriété, le syndicat a la possibilité d'en obtenir le paiement sur le prix de la vente. À cet effet, avant de se dessaisir des fonds, le notaire doit se mettre en rapport avec le syndic :
– soit préalablement à la vente, en sollicitant, par lettre simple, le certificat prévu par l'article 20 ci-dessus. Si le syndic atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, les fonds provenant de la vente peuvent, jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date du certificat, être remis au vendeur,
– soit postérieurement, en notifiant la vente au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le syndic dispose alors d'un délai de huit jours pour, s'il y a lieu, faire opposition sur le prix de vente.
Elle constate que, dans la pratique, cette dernière notification est souvent confondue avec l'avis de mutation prévu par l'article 6 du décret, une seule lettre recommandée étant adressée au syndic.
La Commission recommande, en conséquence
– au vendeur, de requérir du syndic le certificat prévu par l'article 20 après avoir soldé son compte dans ses livres. Si le compte ne peut pas être immédiatement apuré, par exemple si des travaux votés par l'assemblée générale n'ont pas encore été exécutés, ou sont en cours d'exécution, le syndic et le vendeur peuvent convenir du paiement d'une provision jusqu'à ce que les factures permettent un arrêté de compte définitif ;
– au notaire, d'informer à temps les parties des avantages de cette manière de procéder qui permet, préalablement à la conclusion de la vente, d'assurer l'information complète de l'acquéreur (V. paragraphe V ci-dessous) ; elle dispensera le syndic de procéder dans le bref délai de huit jours qui lui est imparti à une opposition qui aurait pour effet de bloquer la totalité du prix de vente.
À défaut du certificat délivré par le syndic :
La Commission recommande
– au notaire, de procéder sans délai, à la notification prévue par l'article 20 ci-dessus, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à l'exclusion d'autre procédé tel qu'une lettre simple ou une lettre remise contre émargement, en indiquant le domicile élu auquel une opposition pourrait être faite. Ce domicile ne peut être situé que dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble ;
– au syndic, lorsque le syndicat a une créance à faire valoir, de procéder à l'opposition, dans le délai de huit jours, par voie d'acte extrajudiciaire à l'exclusion de tout autre procédé, au domicile élu mentionné dans la notification.
Les créances dont il convient de tenir compte sont celles qui sont liquides et exigibles, c'est-à-dire, les comptes des charges de copropriété ayant fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale, les provisions sur l'exercice en cours, régulièrement appelées par le syndic pour l'exécution du budget prévisionnel et les provisions spéciales pour travaux votés par l'assemblée générale, même si elles s'appliquent à des travaux non encore exécutés.
L'opposition énoncera avec précision les causes des différentes créances, en indiquant notamment les exercices auxquels elles se rapportent et les dates auxquelles l'assemblée générale s'est prononcée.
La Commission rappelle
– que la clause qui figure parfois dans le règlement de copropriété, stipulant pour le paiement des charges une solidarité entre le vendeur d'un lot et son acquéreur est nulle. Au demeurant, il serait sans effet de reproduire cette clause dans le cahier des charges d'une adjudication ou de vouloir l'y introduire par un « dire » ;
– que l'opposition a pour effet de rendre indisponible la totalité du prix de vente entre les mains du notaire ;
– que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic ne confère pas de privilège au syndicat. Seule l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat peut à son rang procurer un tel résultat.
La Commission recommande en conséquence :
– au syndic, de ne pas se fonder sur la clause dite « de solidarité » figurant éventuellement dans le règlement de copropriété ;
– au vendeur ou au syndic, à défaut de paiement amiable, de saisir sans retard le juge de l'exécution pour qu'il soit statué sur les mérites de l'opposition, seul moyen d'obtenir le transfert des fonds.
Pour éviter que la totalité du prix de vente soit immobilisée, le vendeur peut demander au juge de l'exécution le cantonnement de l'opposition (art. 57, D. 17 mars 1967, mod. D. 31 juill. 1992).
IV. ASSISTANCE À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
La Commission rappelle
Que la notification faite au syndic en application de l'article 6 du décret détermine qui, du vendeur ou de l'acheteur, a, le jour de l'assemblée générale, la qualité de copropriétaire lui donnant vocation à y assister ; que si cette notification intervient dans le délai de quinzaine avant la date fixée par l'assemblée générale, cette dernière est valablement convoquée, l'acquéreur ayant alors seul qualité pour y assister au vu de la convocation adressée à son auteur.
La Commission recommande, en conséquence
– au syndic qui, ayant convoqué une assemblée générale, reçoit la notification d'une mutation plus de quinze jours avant, d'adresser une nouvelle convocation à l'acquéreur ;
– au syndic, dans tous les cas, de notifier le procès-verbal de l'assemblée générale à la personne qui, à sa connaissance, à la date de l'assemblée, avait la qualité de copropriétaire. C'est en effet ce copropriétaire qui aurait qualité pour contester une décision de l'assemblée générale ;
– au syndic, dans tous les cas, de notifier le procès-verbal de l'assemblée générale à la personne qui, à sa connaissance, à la date de l'assemblée, avait la qualité de copropriétaire. C'est en effet ce copropriétaire qui aurait qualité pour contester une décision de l'assemblée générale ;
S'il n'a pas encore été procédé à la notification, la vente n'étant pas définitivement réalisée, le vendeur a la faculté de donner à l'acquéreur un pouvoir pour le représenter à l'assemblée générale.
V. INFORMATION COMPLÉMENTAIRE DU VENDEUR ET DE L'ACQUÉREUR
La Commission recommande
– au notaire qui sollicite le certificat prévu à l'article 20 de la loi, de demander au syndic l'état daté prévu par l'article 5 du décret qui, en vue de l'information des parties, indiquera d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, la situation comptable du vendeur à l'égard de la copropriété, en faisant mention notamment des provisions déjà versées par le vendeur et de l'existence d'une avance de trésorerie permanente ;
– au syndic, lorsqu'un projet de vente est ainsi porté à sa connaissance, de communiquer aux parties et au notaire chargé de la rédaction de l'acte toutes informations utiles sur le fonctionnement de la copropriété, l'état d'entretien de l'immeuble, les questions importantes débattues au cours des dernières assemblées générales, les litiges en cours, les aménagements et travaux envisagés par les copropriétaires ;
– au notaire, de provoquer un accord des parties sur des difficultés prévisibles, telles que les conséquences d'un litige ou des décisions non encore exécutées de l'assemblée générale et d'en faire mention dans l'acte de vente qui peut aussi régler le sort de l'avance de trésorerie permanente. Toutefois ces stipulations valables dans les relations entre vendeur et acquéreur ne seraient pas opposables au syndicat ;
– au notaire, d'indiquer les nom et adresse du syndic à l'acquéreur d'un lot dans un immeuble en propriété, en l'invitant à se mettre immédiatement en rapport avec ce dernier, tant pour se faire connaître, que pour lui fournir les renseignements nécessaires à la mise à jour du fichier des copropriétaires.
