Jurisprudence Charges

Il était demandé en justice de déclarer non écrite une clause de répartition de charges en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de fixer judiciairement une nouvelle répartition où les parkings seraient dispensés des frais de ravalement et de réfection des toitures en ce qu’ils sont séparés des lots de surface.
La cour estime, en l’espèce, qu’en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment définies par le règlement de copropriété, il n’était pas possible pour le juge de spécialiser les charges prévues par l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Il en résultait que les lots de parking devaient participer aux frais d’entretien des parties communes, tels les frais de ravalement et de réfection des toitures.
L’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 indique, en effet, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.  
Ce sont uniquement les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs qui sont réparties selon le critère d’utilité.
Il en résultait que tous les copropriétaires devaient participer aux charges générales indiquées ci-dessus.
Il importait donc peu que les lots de parking litigieux ne soient situés que pour partie seulement sous les bâtiments où étaient réalisés les travaux de ravalement, dès lors que les deux niveaux de sous-sols abritant les parkings couvraient l’emprise de la parcelle bâtie et non bâtie et étaient situés sous les trois bâtiments A, B et C selon le rapport d’expertise.
En l’absence de «parties communes spéciales par bâtiment» prévues par le règlement de copropriété, la cour, confirmant la décision des premiers juges, a donc rejeté la demande de spécialisation judiciaire des charges d’entretien et de conservation des parties communes, par bâtiment.
Par ailleurs, la demande de spécialisation des charges afférentes aux terrasses, balcons et loggias, fenêtres, barres d’appui, garde-corps, fenêtres, persiennes, volets ne pouvait davantage prospérer dans la mesure où il s’agissait de parties privatives, selon le règlement de copropriété.
La cour considère donc que les frais de ravalement et de réfection des toitures devaient bien être imputés aux lots de parkings ainsi, de plus, que les dépenses afférentes aux terrasses, balcons, fenêtres, barres d’appui, garde-corps, balustres et volets, en ce qu’elles étaient la conséquence d’un ravalement général.

CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 janvier 2016 (RG : 12-07038).

En l’espèce, la consommation d’eau de chacun était relevé par un compteur individuel. Toutefois, l’addition des consommations individuelles était inférieure à la consommation  figurant au compteur général de l’immeuble.
La différence correspondait à la quantité d’eau froide utilisée pour l’entretien des parties communes.
Le syndicat de copropriétaires avait demandé la condamnation d’une copropriétaire à payer une certaine somme au titre des charges d’eau.
La cour d’appel rejette cette demande en retenant que la facture dont le paiement était demandé correspondait à des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs visés par l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, que la circonstance que la facture ait été établie par suite de la constatation de déperdition d’eau, n’avait pas pour effet de modifier la nature de cette dépense, entraînée par l’élément commun que constitue l’eau et que le texte, indiqué ci-dessus, précisait que la répartition des charges, entraînées par cet élément, se faisait en fonction de son utilité.  
La Cour de cassation casse en considérant que la différence de consommation constatée entre le relevé effectué sur le compteur général et l’addition des relevés effectués sur les compteurs individuels, correspondait à la consommation d’eau nécessaire à l’entretien des parties communes, qui devait être répartie proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles qu’elles résultent des dispositions de l’article 5 de la loi, qui est d’ordre public lorsqu’il s’applique à la répartition des charges entraînées par l’entretien et la conservation des parties communes, fixées par l’article 10 - alinéa 2 - de cette loi.

Cass. 3^e civ., 28 janvier 2016 (pourvoi n° S 14-26.222 F-D c/ CA Bastia 10 septembre 2014) JurisData n° 2016-001194.