Selon la FNAIM, seuls 10 % des immeubles en copropriété sont gérés par des syndics bénévoles. Il s’agit le plus souvent de très petites copropriétés (moins d’une dizaine de lots) ou de copropriétés ayant peu de projets d’investissement. Comment opter pour ce modèle ?
Avant d’opter pour un syndic professionnel, il convient de bien définir les besoins de la copropriété. Chaque copropriété étant unique, il est donc important de définir en amont son «cahier des charges» et de lister ses besoins et ses attentes avant de choisir une forme de syndic.
Désignation
Toutes les copropriétés doivent être dotées d’un syndic, qu’il soit professionnel ou non. L’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise
que «les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne physique ou morale». Le syndicat des copropriétaires peut donc décider, en assemblée générale, qu’un copropriétaire soit élu à la fonction de syndic. Néanmoins, il faut que cela reste occasionnel et que cela ne devienne pas une activité professionnelle. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndic non professionnel doit être propriétaire «d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots» dans le syndicat (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié).
Il existe trois possibilités d’accéder au poste de syndic non professionnel. Tout d’abord, il peut s’agir d’un copropriétaire bénévole. Le syndic sera élu en assemblée générale dans les mêmes conditions qu’un professionnel (à la majorité de l’article 25, et le cas échéant de l’article 25-1, de la loi du 10 juillet 1965). Il est également possible pour la copropriété d’opter pour la forme coopérative : le syndic ne sera pas élu par l’assemblée générale mais par les membres du conseil syndical. Le syndic sera, dans ce cas, président du conseil syndical (régime de l’article 17-1 de la loi). Enfin, il est possible, dans les petites copropriétés en forme coopérative, de désigner directement à la majorité de l’article 25 un syndic parmi les membres du syndicat (cadre dérogatoire à la gestion coopérative classique organisé à l’article 17-1-1 de la loi de 1965). La durée du mandat, quel que soit le type de syndic, est fixée aux termes du contrat, et doit être de trois ans maximum.
Rémunération
Le syndic bénévole et le syndic d’un syndicat coopératif peuvent, et ce depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, être défrayés pour les dépenses engagées réalisées dans le cadre de la gestion et/ou demander, en plus du défraiement, à être indemnisés pour le temps consacré à la gestion de la copropriété. Dans ce cas, les modalités d’indemnisation devront être précisées en assemblée générale.
Rôle, missions et compétences
Le syndic bénévole est dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, dans les trois mois suivant le procès-verbal de l’assemblée générale qui aura décidé de son élection. Aucune dérogation n’est possible. Il n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est cependant, recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d’un professionnel.
Outre le fait d’être motivé et disponible pour gérer la copropriété, il est conseillé au syndic bénévole - même si ce n’est pas une obligation pour postuler - d’avoir une solide connaissance juridique, notamment des règles en matière de contrats, des obligations de sécurité et de diagnostics, et bien évidemment de la loi de 1965 et de son décret du 17 mars 1967, tout comme du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 (voir encadré). Comme tout syndic professionnel, il doit veiller au respect de l’application du règlement de copropriété, administrer et conserver l’immeuble, convoquer les assemblées générales et assurer la bonne exécution des décisions votées, conserver les archives de la copropriété, tenir le carnet d’entretien, mettre à jour la liste des copropriétaires…
De façon générale, les qualités requises d’un bon syndic bénévole sont sensiblement les mêmes que celles d’un syndic professionnel : être à l’écoute des copropriétaires, être diplomate, connaître les bases de la comptabilité et de l’informatique, être organisé, être disponible et patient. Quoiqu’il en soit, pour les questions de gestion complexes, le syndic bénévole pourra toujours faire appel à des experts, comme le font également les syndics professionnels. Le syndic bénévole pourra aussi confier certaines tâches d’exécution à des prestataires de service (voir dossier Gestion et maintenance en p. 2 » & s.).
Responsabilités
Elles sont les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Il est responsable de la gestion de la copropriété envers les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires et les tiers intervenants pour la copropriété. Néanmoins, sa responsabilité sera appréciée moins sévèrement à raison de sa qualité de non professionnel. Il peut également voir sa responsabilité pénale engagée, par exemple en cas de détournement de fonds ou d’abus de confiance.
Passer du syndic professionnel au syndic bénévole
Les avantages du syndic bénévole sont surtout d’ordre économique, puisque ce type de syndic permet aux copropriétaires de baisser les frais représentés par les honoraires pratiqués par les syndics professionnels. Mais attention, il ne faut pas croire que le fait d’opter pour un syndic bénévole permet de supprimer totalement les frais de gestion de la copropriété. Il y a aussi un avantage lié à la proximité et au suivi, le syndic se trouvant personnellement impliqué par les services qu’il procure, les travaux qu’il met en œuvre et les frais qu’il débourse. Cela favorisera aussi des solutions plus rapides et souvent une relation plus conviviale entre les différents copropriétaires.
Fréquemment, la désignation du syndic bénévole survient après une phase d’administration par un syndic professionnel. Le syndic sortant doit, dans les trois mois suivant l’assemblée générale ayant décidé du changement de syndic, remettre au nouveau syndic tout ce qui concerne la copropriété, à savoir l’état des comptes du syndicat et de chaque copropriétaire, le versement du solde des fonds, les archives du syndicat des copropriétaires et les fonds immédiatement disponibles. Le syndic bénévole doit également faire bloquer la signature de l’ancien syndic lorsqu’il ouvre le compte bancaire séparé.
Les textes à maîtriser
La loi du 10 juillet 1965 : régulièrement modifiée, il est conseillé de consulter le site officiel de publication des textes légaux pour connaître la dernière version en vigueur : www.legifrance-gouv.fr ;
Son décret d'application du 17 mars 1967 ;
Le décret et l'arrêté comptable du 14 mars 2005, lesquels instaurent des règles comptables obligatoires pour toutes les copropriétés (lire Inf. Rap. Copr., n°574).
Pour aller plus loin
Le syndic bénévole en copropriété, par Paul Turent, Inf. Rap. Copr. n°584.
Petites copropriétés : quel mode de gestion choisir ?, par Pascal Derrez, Inf. Rap. Copr. n°603.
Comment choisir son syndic ? Les précautions à prendre, Inf. Rap. Copr. n°623.
