Le carnet numérique constitue un véritable «carnet de santé» de l’immeuble ; il renseigne sur les travaux entrepris dans la copropriété. État des lieux des obligations et finalités pour les acteurs de la copropriété.
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L’article 11 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la Transition énergétique pour la croissance verte a créé le “Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement”. Celui-ci renseigne le copropriétaire sur les travaux entrepris dans la copropriété. Il donne l’ensemble des informations ayant trait à l’utilisation, l’entretien et l’amélioration du logement et des parties communes d’une copropriété. Seuls les biens à usage total ou partiel d’habitation, soumis ou non au statut de la copropriété, sont concernés par ce document, obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2017, ainsi que pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à partir du 1er janvier 2025.
Selon le texte, le carnet d’entretien doit obligatoirement mentionner l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice, les références des contrats d’assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires (ainsi que leurs dates d’échéance). Le cas échéant, il doit mentionner l’année de réalisation des gros travaux (remplacement d’ascenseur, ravalement de façade…), l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, la référence des éventuels contrats d’assurance dommages-ouvrage dont la garantie est en cours, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs (ainsi que leurs dates d’échéance), l’échéancier du programme pluriannuel de travaux éventuellement décidé en assemblée générale. Il doit aussi préciser les informations complémentaires que les copropriétaires décident d’y faire figurer lors d’un vote en assemblée générale à la majorité simple
Ce carnet doit également comprendre le dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente et de location, lequel vise à informer le futur propriétaire ou locataire sur certains aspects du logement : le DDT comporte le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, l’état relatif à la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, l’état des risques naturels, miniers et technologique s’il est obligatoire, le diagnostic de performance énergétique, le document relatif aux installations d’assainissement non collectif et, si nécessaire, l’information sur la présence d’un risque de mérule. Quand ce logement est soumis au statut de la copropriété, le carnet doit être remis avec des documents dont le diagnostic technique global (DTG).
Les bailleurs sociaux tels que les sociétés d’économie mixtes, les organismes d’habitation à loyer modéré et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du CCH ne sont pas systématiquement soumis à cette nouvelle législation (à l’exception de ceux qui seront vendus).
Si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, un seul carnet d’entretien suffit, mais le syndic doit impérativement créer un chapitre par bâtiment.
Appelé pendant un certain temps “la carte Vitale de l’habitation”, le carnet numérique permet à chaque propriétaire de disposer des statistiques sur son logement, ce qui valorise indéniablement son bien immobilier. Il lui sera plus aisé de réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance de son logement et diminuer certains postes de dépenses énergétiques.
Dans son rapport réalisé en janvier 2016 «Comment mettre en œuvre le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement ?», Alain Neveü, ingénieur général des ponts, des eaux et forêts, mandaté par le ministère du logement et le ministère de l’écologie, a constaté que le cadre légal était encore largement incomplet : «l’analyse détaillée du corpus législatif conduit au constat d’un cadre légal incomplet faisant obstacle à l’atteinte des ambitions fixées par le législateur.» Il suggère ainsi de réunir le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE), les Plans Bâtiment durable et Transition numérique dans le bâtiment. Il recommande aussi de faire des expérimentations en amont dans le neuf et l’existant. Selon lui, le carnet du neuf serait plus complet que celui de l’existant, les immeubles existants étant trop différents et contrastés. Il pose aussi la question des droits et obligations des propriétaires et des locataires concernant ce carnet numérique, ainsi que les responsabilités des acteurs de la filière de la construction (syndics, promoteurs, constructeurs…).
Des initiatives dans l’attente du décret d’application
A l’heure où nous mettons sous presse, le décret d’application n’est pas encore paru. Mais plusieurs initiatives sont déjà en cours. Le 12 décembre dernier, douze projets (sur trente-six candidatures) pour l’expérimentation du carnet numérique ont été sélectionnés, dans le cadre d’un appel à projets lancé par le Plan de transition numérique du bâtiment (PTNB).
Ainsi, Bureau Veritas a proposé un carnet numérique décomposé en cinq parties (carte d’identité du bâtiment, gestion documentaire, gestion des échanges, gestion des fluides, informations et contacts) qui sont accessibles via un espace personnel par le locataire, le propriétaire et le gestionnaire.
De son côté, la société PMB Software a présenté Be-In-Home.fr, son «carnet numérique de suivi, d’entretien et d’amélioration progressive de sa performance», un site Web répertoriant les caractéristiques techniques du logement, regroupant les documents techniques et énumérant les entretiens que l’occupant locataire ou propriétaire doit effectuer.
Également, l’application mobile “Mon suivi logement”, élaborée par Fifthplay France pour répondre à l’obligation du carnet numérique, permet de centraliser et de conserver tous les documents liés au logement : fiche technique et coordonnées des prestataires pour chauffe-eau, VMC et autres équipements techniques, étude thermique, diagnostic de performance énergétique… Cette application, qui a pour le moment été testée par des constructeurs de maisons individuelles, a reçu la médaille d’or dans la catégorie «Services» dans le cadre du challenge de l’habitat innovant 2017.
Énergies Demain, de son côté, crée un carnet numérique «centré sur les besoins des occupants des logements, incitant à l’embarquement de la performance énergétique lors de travaux au cours de la vie du bâtiment, à observer des comportements plus rationnels et de bons réflexes d’achats d’équipements.»
Un million d’euros a été mobilisé pour soutenir ces douze projets lauréats de prototypes de carnet numérique. Pendant la durée de leur développement, un comité pilotage présidé par Bernard Worms, président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), observera les lauréats afin, selon le ministère du logement, «d’identifier les mesures réglementaires et législatives nécessaires pour sécuriser le déploiement de l’outil à l’échelle nationale». Un premier bilan sur le projet, son coût et sa mise en œuvre, est prévu pour mars 2017.
Pour aller plus loin :
> Mon suivi de logement, disponible sur iOS et Android.
http://suivi.dombox.fr/
> Be in home, suivi et entretien du logement.
https://www.be-in-home.fr/
> Bâtiment Numérique :
Plan Transition Numérique dans le Bâtiment.
www.batiment-numerique.fr
